Blog notarial y otros contenidos prácticos

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de noviembre de 2024 (BOE de 18 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la cual, la parte compradora es una sociedad civil, formalizada inicialmente en documento privado, y posteriormente elevado a público (pero sin inscripción en el Registro Mercantil), cuyo objeto es la explotación de la actividad agrícola/ganadera.

Presentada a inscripción, el Registrador de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que cuando la sociedad civil tiene objeto mercantil, es imprescindible que, para poder practicar inscripciones de titularidades sobre bienes inmuebles a su favor en el registro de la propiedad, conste previamente inscrita en el registro mercantil, considerando el Registrador que, en el presente caso, el objeto de la sociedad es la explotación agrícola/ganadera, esto es, una clara actividad mercantil.

Interpuesto el correspondiente Recurso, la DG revoca la nota de calificación, considerando que la sociedad compradora se trata de una sociedad civil formalizada en escritura pública, regularmente constituida, con un objeto no mercantil (art. 326 del Código de Comercio), de modo que procede practicar la inscripción solicitada a nombre de la sociedad civil compradora.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de noviembre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a la inscripción de una sentencia judicial donde se declara resuelta una compraventa.

El supuesto parte de una compraventa (donde el comprador, para financiar la compra, pide un préstamo hipotecario, el cual se inscribe en el momento de formalizar esa compraventa). Formalizada la compraventa, surgen desavenencias entre las partes, las cuales acaban con su conflicto judicializado. Este procedimiento judicial concluye declarando resuelta la compraventa, esto es, dejándola sin efecto, debiendo las partes restituirse las recíprocas prestaciones (esto es, la propiedad al vendedor y el precio pagado al comprador).

Presentada esta sentencia a inscripción en el Registro de la Propiedad, se plantea la interesante posición del acreedor hipotecario, que ha inscrito su derecho de forma legítima antes de que toda esta contienda surja y se resuelva.

Llegados a este punto, la DG, alineándose con el criterio de la Registradora, resuelve que, en estos casos, para poder inscribir la resolución de la compraventa (esto es, que la casa deje de estar a nombre del “comprador” vuelva a estar inscrita a nombre del “vendedor”), será necesario, en primer lugar, acreditar la consignación de las cantidades debidas y, sobre todo, acreditar el consentimiento del banco acreedor (es decir, el banco titular del derecho real de hipoteca tendrá que consentirlo), pues al no contar anotada la demanda al tiempo de la aparición del titular registral de la hipoteca, por mandato imperativo de la Ley Hipotecaria (artículos 20, 37, 40 y 82) queda impedida la cancelación o modificación de los asientos de titulares posteriores sin su consentimiento expreso o tácito, voluntario o forzoso.

Así pues, mucho cuidado en estas situaciones litigiosas, pues más allá de la victoria judicial, se deberá negociar con el banco acreedor para conseguir que esa deuda se cancele y este consienta la inscripción de la resolución de la compraventa, pues en caso contrario, ello no será posible, y la victoria judicial quedará desdibujada.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de noviembre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en el que la parte vendedora es una sociedad. En la escritura de compraventa no consta manifestación de la sociedad vendedora acerca del carácter no esencial del activo transmitido y tampoco se acompaña acuerdo de Junta General.

Presentada a inscripción, el Registrador de la Propiedad deniega esta, considerando que se requiere acuerdo de Junta General (que no se aporta) para la adquisición o enajenación de un activo social que pueda tener la consideración de esencial.

Presentado el recurso correspondiente, la DG resuelve el mismo revocando la nota de calificación, reiterando así su doctrina conforme a la cual no existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de septiembre de 2024 (BOE de 7 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de formalización de transmisión de garantías hipotecarias, en la cual, lo más interesante, es todo lo relativo a la reseña del poder notarial que faculta al representante de una sociedad extranjera no inscrita.

El supuesto versa en concreto sobre una escritura de cesión de garantías hipotecarias, donde la sociedad cesionaria (irlandesa y no inscrita en España), está representada en el acto por un apoderado. El Notario autorizante, al realizar la reseña del poder especial, simplemente la identifica (con fecha y nombre del Notario autorizante) y afirma que la considera suficiente para el otorgamiento.

Presentada a inscripción, el Registrador al cual se presenta la escritura considera que la reseña del apoderamiento es insuficiente, criterio que es confirmado por la Dirección General, la cual, en su Resolución, determina que los poderes de las sociedades extranjeras, al no estar inscritas, les es aplicable la doctrina de la STS de 1 junio 2021 para los poderes no inscritos de sociedades españolas inscritas, de modo que el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado.

Así pues, en concreto, en el juicio de suficiencia del poder, deberá constar la identidad del concedente del poder, sus circunstancias personales, y si el mismo ostenta un cargo orgánico o no en la sociedad.

A la vista de las múltiples consultas que genera esta materia, esto es, posibles comisiones que deben pagar los clientes bancarios cuando quieren amortizar, total o parcialmente, de forma anticipada, sus préstamos hipotecarios, se adjunta (AQUÍ) la Resolución de 2 de diciembre de 2024, del Banco de España, por la que se publican los índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios, así como para el cálculo del diferencial que se ha de aplicar para la obtención del valor de mercado de los préstamos o créditos que se cancelan anticipadamente.

En este sentido, recordar que las hipotecas firmadas después del 9 de diciembre de 2007, en caso de cancelación anticipada (total o parcial), la entidad financiera, además de la compensación o comisión por cancelación, podrá cobrar una cantidad en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés. Para calcular el límite máximo a cobrar, se deberá tener en cuenta la fórmula matemática que regula la legislación aplicable, para lo cual, se necesitarán tener en cuenta los valores publicados en esta Resolución, la cual se recuerda que se actualiza mensualmente.

En todo caso, si se desea obtener más información sobre este cálculo, AQUÍ también puede acceder a un artículo de nuestro blog, el cual ha tenido una gran difusión, donde podrá encontrar información práctica sobre cómo realizar estos cálculos y comprobar si el banco está aplicando correctamente las comisiones que se pueden o no cobrar.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de octubre de 2024 (BOE de 15 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa de un inmueble sobre la que pesa una prohibición de disponer que consta en una anotación preventiva ordenada por la Hacienda Pública, la cual se practica después de que se hubiere otorgado la escritura de compraventa.

En concreto, se trata de una escritura de venta otorgada el día 21 de diciembre de 2023 que se presentó en el Registro el día 8 de mayo de 2024. No obstante, con anterioridad a esta fecha, el día 12 de abril de 2024, se practicó sobre la finca objeto de venta una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Hacienda Pública.

La DG, resolviendo el recurso presentado, reitera su doctrina negando la posibilidad de inscribir la venta, entendiendo que la eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales o administrativos, donde debe prevalecer el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas.

Se adjunta (AQUÍ) resumen de prensa de la STS 1917/2024, de 5 de diciembre, en la que la Sala III de nuestro Alto Tribunal resuelve que las ‘mobile-home’ exigen licencia urbanística por ser asimilables a una casa prefabricada y no a un remolque.

Así pues, para el Tribunal Supremo, serán las normas urbanísticas aplicables en cada caso las que legitimen la instalación de las casas móviles en un terreno, pues ello se justifica en una razón imperiosa de interés general como es la protección del medio ambiente y el entorno urbano.

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para la comprobación de los valores de los bienes inmuebles en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en el impuesto sobre sucesiones y donaciones, que debe aplicarse a los hechos imponibles del año 2025.

Se recuerda que en las transmisiones de inmuebles que no tienen asignado valor de referencia o bien éste no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible y, por tanto, el valor que debe constar en la autoliquidación, sin perjuicio de comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por las personas interesadas, el precio o la contraprestación pactada o el valor de mercado.

En estas transmisiones, la Administración tiene la facultad de comprobar que el valor de los bienes y derechos declarados en la autoliquidación no sea inferior al valor de mercado, para lo cual, se tomarán como referencia los valores que constan en dicha Instrucción.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de octubre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de constitución de una SL con una sola participación social de un euro de valor nominal.

El Registrador deniega la inscripción considerando que el hecho de que la SL constituida disponga de una sola participación contraviene los principios configuradores de la SL y su normal desenvolvimiento (considerando en definitiva que la LSC presume una división más amplia del capital social).

Presentado el correspondiente recurso, la DG se alinea con la Notario recurrente, revocando la nota de calificación, considerando que, al amparo de la autonomía de la voluntad del socio fundador, es admisible la constitución de esta SL de una sola participación social con valor nominal de 1 euro, pues no existe ningún precepto que lo prohíba.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante sesión práctica de formación impartida por el Notario de Madrid don Fernando Gomá, relativa a las actas notariales relacionadas con el mundo digital (actas de WhatsApp, de páginas web, de contenido en redes sociales, de depósito de documentos digitales, etc.).

Sesión práctica, en formato video, muy interesante, con notas a tener en cuenta al formalizar esta clase de documentos, donde incluso, podremos encontrar modelos de documento público para utilizar en estos casos.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de septiembre de 2024 (BOE de 6 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en el que la sociedad vendedora, al formalizar la escritura de compra, tiene el NIF vigente, pero que, cuando presenta el documento a inscripción en el Registro, éste le ha sido revocado.

La DG resuelve que, en efecto, para poder inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, es necesario que el NIF de la sociedad esté vigente no sólo cuando se formaliza la escritura, sino también cuando se formaliza el acceso registral del documento.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de septiembre de 2024 (BOE de 7 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo al cese de una directora gerente de una sociedad municipal, la cual pretende acceder al Registro Mercantil en base a una certificación de acuerdos de junta expedida por el Secretario del Ayuntamiento, con el visto bueno del Alcalde.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción al considerar que este acto requiere de escritura pública para su inscripción (arts. 94 y 95 RRM), siendo este criterio confirmado por la Dirección General en el recurso que se resuelve.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a unaescritura de prenda de instalación fotovoltaica, la cual, inicialmente es rechazada por la Registradora, al considerar que, en su caso, ello sólo se podría inscribir como hipoteca mobiliaria.

Presentado el correspondiente recurso, la DG revoca la nota de calificación, considerando que esta instalación fotovoltaica no es más que unbien mueble pignorable, de modo que es posible inscribir esta prenda sobre una instalación fotovoltaica de producción de energía debidamente inscrita en el Registro Administrativo correspondiente, en su modalidad deprenda sin desplazamiento prevista en el art. 682 LEC.

Interesante resolución aplicable a operaciones de financiación de esta clase de activos o infraestructuras.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de liquidación de una SA. En el supuesto, se da la particularidad de que un socio minoritario había solicitado el nombramiento de uninterventor para fiscalizar las operaciones de liquidación, lo cual constaba debidamente inscrito el en Registro Mercantil.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora Mercantil considera que es necesario aportar en dicha escritura la intervención y el consentimiento del interventor a las operaciones de liquidación, lo cual, es rechazado por la Dirección General en la resolución del recurso planteado, pues esta considera que su función se limita a controlar que la actuación de los liquidadores se realice dentro de las normas legales y estatutarias referentes al proceso de liquidación, poniendo en conocimiento de los socios cualquier actuación de los liquidadores contrarias a la Ley o a los estatutos sociales, a fin de que además de las responsabilidades en que hayan podido incurrir los liquidadores pueda instarse su separación en los términos que resultan del artículo 380 de la Ley de Sociedades de Capital. Así pues,pueden los liquidadores actuar sin obtener la aprobación de los interventores, ya que su función es de fiscalización, perono de aprobación de la actuación de los liquidadores.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura decancelación de opción de compra. El supuesto parte de una escritura opción de compra inscrita, en la que el optante dispone de unplazo de dos meses para ejercitar la opción, a contar desde que el concedente realice una serie de acciones (en concreto, pagar unos impuestos y cancelar unas afecciones fiscales que gravaban la finca).

El concedente cumple con las condiciones, y procede a notificarlo notarialmente al optante (mediante un acta de requerimiento), pero al realizar la notificación, el Notario, que acude a la sede social de la empresa optante, se encuentra con una empleada que “reconoce ser empleada de la empresa requerida” y que, asimismo, manifiesta que “no está autorizada a recoger ningún requerimiento”. Ante esta negativa, el Notario da por realizado el requerimiento, momento a partir del cual, el concedente considera que comienza a transcurrir el plazo de 2 meses concedido.

Transcurrido finalmente ese plazo, la parte concedente otorga esta escritura de cancelación de opción de compra que ahora se pretende inscribir, lo cual es rechazado por la Registradora, ya que esta considera que para que ello sea posible se requiere el consentimiento del optante y porque, asimismo, la notificación del acta de requerimiento se ha realizado incorrectamente, pues frente a la negativa de la empleada a recoger la cédula, lo procedente hubiera sido remitirla porcorreo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el art. 202 RN.

La DG confirma el criterio de la Registradora, de modo que, en estos casos, habrá que extremar las precauciones y, ante una negativa a recoger la cédula, asegurar la notificación mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de estatutos sociales de una SA, en la cual se modifica el artículo de sus estatutos relativo a la retribución del órgano de administración. En el nuevo redactado, se determina que, para el caso de los miembros delconsejo de administración con funciones ejecutivas, su remuneración será determinada por la Junta General en base auno o varios de los conceptos que se detallan en el precepto estatutario (una asignación fija, dietas, retribución variable, etc.).

La Registradora Mercantil deniega la inscripción alegando que el precepto infringe el art. 217 LSC, ya que no determina el sistema de retribución, sino que deja al arbitrio de la junta general la elección de alguno o varios de los previstos en los estatutos.

Presentado el correspondiente Recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, resolviendo que la cláusula en cuestión no deja al arbitrio de la junta general la elección de alguno o varios de los previstos en los estatutos para los administradores,sino que se limita a establecer únicamente respecto de la remuneración prevista para miembros del consejo de administración a los que se hubiesen atribuido funciones ejecutivas que los conceptos retributivos que percibirán anualmente esos administradores serán determinados por la junta general y consistirán en uno o varios de los que se especifican, lo que estáadmitido por el Centro Directivo conforme a lo establecido en los artículos 217 y 249LSC.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de septiembre de 2024 (BOE de 6 de noviembre de 2024), en la Dirección General nos recuerda que, en el marco de una propiedad horizontal, para lograr la modificación del título constitutivo, se requiere el consentimiento de los propietarios que lo eran en la fecha de adopción del acuerdoy, asimismo, de los que sean titulares registrales en la fecha en la que dicho documento deba acceder al Registro de la Propiedad.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de elevación a público de acuerdos sociales, entre los cuales, se encuentra la cláusula estatutaria de retribución de los administradores. En dicha cláusula, se prevé la posibilidad de percibir “una retribución variable, según indicadores o parámetros generales de referencia”,sin especificar cuáles son estos.

La Registradora Mercantil deniega la inscripción por este motivo (al amparo del art. 217 LSC), criterio que es confirmado por la DG, resolviendo en definitiva que al establecerse la posibilidad de percibir retribución variable, es necesariodetallar expresamente cuáles son los indicadores o parámetros que permitirán concretarla, si bien deben ser interpretados de maneraflexible.

Se recuerda que, en pocos días, esto es,a finales de diciembre de este año, finaliza el plazo concedido por el Real Decreto-ley 19/2022, por el que se estableció un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de tipos de interés (que permite a deudores con problemas para pagar sus préstamos conseguir una ampliación del plazo de devolución de su préstamo, o una novación de tipo variable a tipo fijo, entre otras cuestiones).

Para más detalle de las medidas, sus potenciales beneficiarios, y los requisitos necesarios, (AQUÍ) se enlaza un artículo de nuestro blog que se publicó en su momento, donde se exponen todas estas cuestiones.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a unacta notarial de junta general, en la cual, el socio propietario del 25% de una SL solicita la asistencia de notario a la próxima junta general de la sociedad. A tal efecto, realiza el requerimiento en un Notario de Vigo, el cual solicita el auxilio de otro Notario, con plaza en la localidad donde tiene la sede social la SL en cuestión, para que realice el requerimiento correspondiente. No obstante, cuando se presenta el acta al Registro Mercantil,no consta haberse recibido la contestación de la notaría requerida para realizar la notificación, conforme el acta ha sido o no entregada.

La Registradora mercantil deniega la inscripción solicitada, criterio que es confirmado a la postre por la DG, pues en el acta no consta la entrega fehaciente del requerimiento notarial a los administradores de la sociedad (para asegurar así que han tenido conocimiento del mismo), de modo que, en estos casos, es necesario acreditar que el órgano de administración ha recibido el requerimiento notarial donde el socio solicita la presencia de Notario en la junta general de la compañía.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de elevación de acuerdos sociales, en la cual, entre otras cuestiones, se declara la unipersonalidad de una SL. Presentada a inscripción, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando que para la calificación e inscripción es necesario acreditar la presentación del documento a efectos de la liquidación del ITPAJD (modalidad operaciones societarias).

Presentado el correspondiente recurso por el Notario autorizante, la DG se alinea con éste, resolviendo que en el concreto caso de este expediente puede entenderseno exigible el requisito de la previa presentación en la oficina liquidadora del ITP, por cuanto del documento presentadono parece deducirse la existencia de ningún acto sujeto a ninguna de las tres modalidades impositivas que regula la Ley del ITPAJD.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un artículo del blog de la notaría, donde se hace referencia a la nuevamoratoria para préstamos titularidad de afectados por la DANA.

Medida aprobada por el Real Decreto-ley 6/2024 (AQUÍ se puede consultar) que prevé el establecimiento de una moratoria, aplicable a préstamos hipotecarios y sin garantía hipotecaria, que sean titularidad de personas afectadas por la DANA, de3 meses de principal e intereses, y de 9 meses adicionales de suspensión de la devolución del principal. Para conocer los detalles de la medida, potenciales beneficiarios, requisitos, procedimiento de solicitud, etc., consultar el artículo del blog indicado.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 (BOE de 10 de octubre de 2024), en la que la Dirección General nos recuerda que, cuando se compra un inmueble por personas extranjeras casadas, lo importante no es determinar el régimen económico matrimonial concreto, sino su carácter legal o convencional, sin que el Registrador pueda exigir más concreción al respecto (esto es, es válida la simple expresión clásica de “casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad”).

No obstante, claro está, será en el momento de la venta (voluntaria o forzosa) cuando hayan de tenerse en cuenta acreditarse el concreto Derecho extranjero aplicable para valorar las condiciones de dicha enajenación.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 (BOE de 10 de octubre de 2024), en la que la Dirección General analiza un interesante caso en el que la Registradora de la Propiedad deniega la emisión de una certificación registral donde se detalle el precio de compra pagado por el actual titular registral.

En el presente caso, una persona solicita la emisión de dicha certificación, donde se detalle el precio de compra que consta en la inscripción registral, alegando que ha firmado un contrato de arras con la actual propietaria y que pretende entablar acciones judiciales relacionada con el mismo (lesión en la mitad del precio justo, del art. 621-45 CCCat y ventaja injusta del art. 621-46 CCCat), para lo cual, requiere conocer dicho precio de compra. La solicitante aporta como prueba de su interés legítimo copia de dicho contrato de arras y un poder para pleitos a los efectos de interponer dicha acción judicial.

La Dirección General, revocando la negativa de la Registradora, considera suficientemente acreditado el interés legítimo en el caso para poder obtener detalle de ese precio de venta que se requiere conocer, pues el mismo es un elemento clave para determinar la viabilidad de la acción judicial que se pretende entablar.

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 24 de octubre de 2024, en la cual, dicho Tribunal, dando respuesta a una cuestión prejudicial, determina que, al amparo de la normativa de la Unión aplicable al caso (que tiene reflejo en cada Estado miembro), debe tener la condición de consumidor la persona física que adquiere un inmueble residencial, con financiación bancaria (préstamo hipotecario), con la finalidad de arrendar el mismo, a título oneroso, siempre y cuando no se trate de una actividad profesional de dicha persona.

Fruto de dicha condición de consumidor, se entiende que le serán de aplicación las normas de protección de estos en el ámbito de la contratación de préstamos hipotecarios (esto es, LCI en el caso español). Para tener en cuenta cuando se planteara una operación de esta naturaleza.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que se analiza un supuesto de un préstamo hipotecario (con fiador) que se presenta a inscripción, donde el Notario, al hacer referencia al acta previa LCI y su contenido y resultado, no se hace mención expresa a que, las partes prestataria y fiadora hayan recibido del mismo el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo y que, asimismo, la parte fiadora haya recibido con antelación suficiente la documentación establecida en la LCCI.

El Registrador deniega la inscripción por este motivo y la Dirección General confirma el defecto, de modo que, como conclusión, deberemos extremar precauciones al reseñar el acta LCI en todos los préstamos hipotecarios, con todos los requisitos que exige la LCI, especialmente, en aquellos casos en los que en la operación intervengan terceras personas más allá de los deudores hipotecantes (como en este caso, fiadores).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que se analiza un interesante supuesto, en el cual, el propietario (distinto ya al promotor, pues este ya lo había vendido) de un local sujeto a régimen de propiedad horizontal, segrega unilateralmente una parte del mismo para formar una finca independiente, amparándose para ello en una cláusula de los estatutos de la finca matriz donde consta que “el promotor de la división horizontal se reserva el derecho de dividir en la forma que crea conveniente los locales de negocio de la planta baja”.

Presentada a inscripción esta escritura, la Registradora deniega la inscripción, pues entiende que la cláusula estatutaria sólo habilita a realizar esta segregación unilateral (esto es, sin contar con el acuerdo de junta correspondiente) al promotor, y no a ulteriores propietarios de la finca, siendo este criterio confirmado por la Dirección General, en el sentido de que, al tratarse de una excepción a la regla general prevista en la legislación reguladora de la propiedad horizontal, como tal, debe interpretarse restrictivamente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que los propietarios de una vivienda formalizan un préstamo hipotecario sobre su vivienda, por importe de más de 500.000 euros (con un vencimiento a 6 meses) y, al mismo tiempo, conceden al acreedor un poder para vender la finca, cobrar el precio (y con el mismo amortizar la deuda en caso de impago) y cancelar las garantías. Transcurrido un tiempo, finalmente el apoderado hace uso del poder y vende la finca ante Notario, para cobrarse esa deuda pendiente impagada.

Presentada a inscripción esta escritura de compraventa, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando en esencia que este proceder vulnera la prohibición general del pacto comisorio (arts. 1.859 y 1.884 Cc), criterio que es confirmado por la Dirección General en su resolución.

Se adjunta (AQUÍ) el texto aprobado por el Gobierno catalán para tramitar la modificación del Código Civil autonómico en materia de soporte al ejercicio de la capacidad jurídica de las personas.

El texto, amparándose en el Convenio de Nueva York, apuesta decididamente por la autonomía de las personas con discapacidad, transitando del antiguo modelo de sustitución de la voluntad (incapacitación), por uno basado en el acompañamiento, mediante instituciones informales o formales, como la asistencia o los soportes preventivos (poderes en previsión), esto es, ámbitos donde los Notarios podemos participar de forma muy activa en la protección de las personas discapacitadas.

En todo caso, habrá que esperar al trámite parlamentario correspondiente para la entrada en vigor del texto.

El pasado 9 de octubre se ha publicado (AQUÍ) la Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, correspondiente al ejercicio 2023, donde el supervisor bancario recopila el conjunto de reclamaciones presentadas por los clientes bancarios contra sus entidades, así como los criterios de resolución aplicados por el supervisor en las materias que presentan más conflictividad.Documento muy interesante para resolver dudas de clientes sobre la procedencia de comisiones, tipos de interés, penalizaciones, etc. en sus relaciones con su banco.

Novedades interesantes como en materia de certificados de saldo cero al cancelar la hipoteca (donde no es exigible aportar nota simple), en materia de comisiones por mantenimiento cuando la herencia está yaciente (donde no es aceptable el incremento de comisiones injustificado) o sobre la necesaria transparencia en relación al sistema de amortización de los préstamos hipotecarios.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 2 de octubre de 2024 (BOGC de 11 de octubre de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo al intento de inscripción de un mandamiento judicial que ordena la inscripción del uso de la vivienda familiar (propiedad de los dos ex cónyuges al 50%), atribuido en sentencia de divorcio, a los hijos menores de edad comunes del matrimonio, y al ex cónyuge a quien corresponde su guarda.

En la resolución en cuestión, se ordena la inscripción de este derecho, pero sin concretar la duración temporal del mismo, lo cual es rechazado inicialmente por la Registradora de la Propiedad, y confirmado por la DG, en el sentido de que, de conformidad con el art. 233-20 CCCat, la atribución del uso de la vivienda debe hacerse con carácter temporal, de modo que, en la resolución que se acuerde, debe especificarse claramente la duración temporal de dicha atribución, para que la misma se pueda inscribir correctamente en el Registro de la Propiedad.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 27 de septiembre de 2024 (BOGC de 7 de octubre de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo al intento del propietario de una plaza de aparcamiento inserta en un garaje comunitario (esto es, sujeto a un régimen de propiedad horizontal), de modificar unilateralmente la descripción de su plaza de aparcamiento, para atribuirse el uso exclusivo de un determinado anexo o espacio del parking comunitario, basando su pretensión en un supuesto error de transcripción en la escrituras de constitución del régimen de propiedad horizontal y compraventa.

El Registrador, como no puede ser de otra manera (al igual que finalmente sucede con la resolución de la DG), determinan que ello no es posible, ya que para poder rectificar el asiento registral y reconocer el derecho de una plaza concreta a la ocupación privativa de un espacio común, ello supone en esencia un acto de disposición (atribuir el uso exclusivo) dentro de una comunidad, para lo cual se requerirá el consentimiento por unanimidad del resto de copropietarios de dicha comunidad, de acuerdo con lo que establece de forma expresa el artículo 552-7.6 del CCC.

Se adjunta (AQUÍ) interesante Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, donde se resuelve un interesante supuesto que puede ser de aplicación extensible a otros supuestos, en relación al valor de referencia.

Se parte del supuesto de venta de una finca por 65.000€ (operación sujeta a ITP), en la cual, la administración tributaria autonómica, tras iniciar comprobación limitada, fija el valor de referencia del inmueble en 130.884,53 euros, procediendo a emitir propuesta de liquidación con ese importe como base imponible. La obligada tributaria, tras una primera desestimación en vía administrativa, recurre la liquidación en vía económico-administrativa, solicitando la suspensión de la ejecución del acto liquidatorio impugnado, por reservarse el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria (TPC).

El TEARCV estimó la solicitud suspensoria, por entender que era un derecho de la reclamante tras haberse producido una comprobación del valor declarado por la vía del art. 57 LGT, criterio que es confirmado por el TSJ, determinando expresamente que en estos supuestos, realizada la comprobación del valor declarado, el contribuyente tiene derecho a la TPC, lo que supone por mandato legal la suspensión de la ejecución de la liquidación, fuere por solicitarse la TPC como por reservarse el derecho a promoverla.

Se adjunta (AQUÍ) interesante Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona 688/2024, de 24 de abril, donde se resuelve un caso relativo a la validez de una cláusula de desheredación contenida en un testamento, al amparo del art. 451-17, letra e, CCCat, donde un señor deshereda a sus dos hijas, por una supuesta ausencia manifiesta y continuada de relación familiar entre él y las legitimarias, por causa únicamente imputable a las legitimarias.

En el litigio, no obstante, se acredita que la ausencia de relación familiar se debe a la conducta del padre (señor que se separa de la madre cuando las hijas son muy pequeñas, abandona el domicilio familiar y no mantiene prácticamente relaciones con las hijas menores), de modo que no es aplicable la causa de desheredación de las hijas del art. 451-17 CCCat, ya que el mismo exige que la causa sea únicamente imputable a las legitimarias.

Así pues, se recuerda que para poderse aplicar esta causa de desheredación, el origen de la ausencia de relación debe ser imputable exclusivamente a las legitimarias, y no al causante en cuestión.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un nuevo artículo del blog de la Notaría, donde se analiza el nuevo Compendio de criterios de Buenas Prácticas Bancarias, esto es, un documento elaborado por el supervisor bancario, donde el Banco de España fija los criterios interpretativos, metodologías o procedimientos que se han consolidado como estándares en el sector o son razonablemente exigibles para la gestión responsable, diligente y respetuosa con la clientela bancaria.

Este documento determina la forma en que deben resolverse conflictos habituales entre los bancos y sus clientes, en multitud de materias, como comisiones, préstamos, testamentarías, etc. También sustituye y unifica los criterios contenidos anteriormente en la Memoria anual del Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Documento muy útil para los clientes para encontrar criterios con los que resolver eventuales conflictos o discrepancias con su banco.

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 2821/2024, de 30 de enero, donde se resuelve un caso relativo a un derecho real de uso vitalicio, que la parte demandante pretende que se reconozca a su favor.

El caso parte del supuesto en el que unos padres proponen a su hija (que está casada y con dos hijas) que se vaya a vivir con ellos, a una vivienda que es de la propiedad de esos padres, previa realización de las obras pertinentes (mediante las cuales, en una misma finca registral, se construye en realidad dos viviendas diferenciadas). La hija acepta la propuesta y se trasladan a vivir a esa vivienda, pero pasados unos años y una separación matrimonial mediante, los padres deciden que no quieren mantener más esa situación, y demandan a la hija para que abandone la vivienda, considerando que la está ocupando en precario. Ante esta situación, la hija demanda a los padres, considerando que en su momento, cuando sus padres le hicieron esta propuesta, en realidad le concedieron un derecho de uso en su favor sobre la vivienda de sus padres, de carácter real y de duración vitalicia, el cual reclama que le reconozca la justicia, y que, efectivamente, fue reconocido en primera y segunda instancia.

No obstante, finalmente, el TSJ, en la Sentencia analizada, determina que el derecho de uso de una vivienda por parte de los progenitores titulares a su hija, gratuito y vitalicio, según la previsión legal, supuso en términos jurídicos una donación de bien inmueble que precisaba su plasmación en escritura pública, requisito esencial de forma para la eficacia del negocio jurídico (ats. 531-7, 531-12 y 562-1). Así las cosas, al no haberse constituido este derecho real de uso en escritura pública, no procede reconocer el mismo, quedando patente de nuevo lo importante que es acudir al Notario y formalizar correctamente los actos y negocios jurídicos que se pretenden, para conseguir así su validez.

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 5861/2024, de 17 de abril, donde se resuelve un caso relativo a la firma de un contrato de arras para la venta de una vivienda de 582.000, donde la futura parte compradora entrega a la vendedora la cantidad de 40.000 euros, en concepto de arras penitenciales, pactándose no obstante la posibilidad de desistimiento de la parte compradora al amparo del art. 621-49 CCCat.

En este sentido, hay que recordar que el art. 621-49 CCCat (previsión de financiación por tercero), determina que “si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador”.

En el caso analizado, el comprador no obtiene la financiación de dos bancos distintos, y a la vista de ello, solicita el desistimiento pactado en el contrato de arras, el cual no es aceptado por la parte vendedora, alegando ésta que la negativa a dicha financiación se debe a la negligencia de la parte compradora al haber solicitado la financiación de la vivienda objeto de este litigio careciendo de la capacidad de reembolso necesaria.

El TSJ, a la vista de las circunstancias del caso, da la razón a la parte compradora que ha desistido del contrato, resolviendo dos cuestiones interesantes:

1. Que para la aplicación del art. 621-49 CCCat no es necesario designar específicamente una entidad financiera que ha de conceder la financiación (se puede recurrir a una o varias de la elección del comprador, sin necesidad de designarla previamente para que pueda aplicarse la causa de desistimiento ante la negativa de la financiación).
2. Que el desistimiento no será aplicable al comprador que tenga una actitud negligente (esto es, ninguna posibilidad, desde el principio, de obtener la financiación hipotecaria), pero sí será aplicable al comprador que, inicialmente, pudiendo afrontar la financiación, durante el proceso de estudio de la misma sufre una disminución de ingresos imprevista que desemboca en la negativa a la concesión de dicha financiación.

De conformidad con el art. 202 del Reglamento Notarial (relativo a las actas de notificación), “El notario siempre que no pueda hacer entrega de la cédula deberá enviar la misma por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega”. En dicho Real Decreto, hasta la fecha se establecía que los servicios de correo certificado debían ser prestados a través del servicio postal universal (esto es, sólo a través de la empresa púbica de “Correos”, y no a otros operadores privados).

Recientemente, se ha producido la entrada en vigor del Real Decreto 437/2024, el cual, deroga el Real Decreto 1829/1999, generando una laguna de Derecho que es necesario integrar, puesto que la nueva norma no establece nada al respecto de forma expresa.

A la vista de ello, y por aplicación del art. 22.4 de la Ley 43/2010, se considera que en esta clase de actas de notificación, la remisión de la misma deberá seguir realizándose por correo certificado con acuse de recibo a través de la empresa pública de Correos, puesto que es el único que acredita fehacientemente el hecho de su realización, entrega o rehúse.

En el marco de la colaboración entre el Consejo General del Notariado y la Dirección General de Catastro, se ha puesto a su disposición en la plataforma SIGNO la obtención del certificado catastral de valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro. Al solicitarse los certificados de un inmueble a través del Servicio de Tramitación Inmobiliaria en SIGNO, se podrá acceder tanto al nuevo certificado catastral de valor de referencia como a la certificación catastral descriptiva y gráfica, que ya estaba disponible anteriormente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de junio de 2024 (BOE de 17 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto relativo a una escritura de poder que se pretende a inscribir en el Registro Mercantil, en la cual, entre otras facultades, la sociedad poderdante concede al apoderado la capacidad de “otorgar poderes o apoderamientos, total o parcialmente y dentro de los límites que se le ha conferido, a la persona o personas que libremente estime convenientes libremente revocar los apoderamientos que haya podido conferir”.

La Registradora Mercantil deniega la inscripción, alegando que para que el apoderado pueda otorgar nuevos poderes, se requiere del consentimiento expreso del órgano de administración (arts. 261 y 296 CCom).

La DG, alineándose con la Registradora, determina que en el ámbito de los apoderamientos mercantiles, la propia razón de ser del apoderamiento hace que la facultad de sustituir no pueda considerarse como susceptible a su vez de sustitución, ya que el poderdante inicial la ha concedido exclusivamente al apoderado en el que tiene depositada su confianza, por lo que para poder practicarla sucesivamente (sea o no con límites) ello ha de explicitarse con absoluta y meridiana claridad.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de junio de 2024 (BOE de 15 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la que diversas partes vendedoras formalizan la transmisión representadas mediante apoderado. El Notario autorizante, al reseñar dichos poderes y realizar el juicio de suficiencia, simplemente expresa que a su juicio son suficientes las facultades representativas que les confirieron en la escritura de poder para el otorgamiento de la escritura de compraventa, sin que conste la identidad y condición de los otorgantes del poder.

El Registrador deniega la inscripción por este motivo, y dicho criterio es confirmado por la Dirección General, determinando que en el juicio de suficiencia notarial del poder debe constar la expresión de quienes fueron las personas que otorgaron los poderes, que sus cargos eran válidos y estaban vigentes, y que tenían facultades suficientes para otorgar la representación en nombre de la poderdante.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2024 (BOE de 17 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto en el que una sociedad concursada vende una finca de su propiedad (una plaza de garaje) que estaba gravada con una hipoteca a favor de un banco, que está cancelada económicamente (se aporta certificado de saldo 0), pero no registralmente.

La Registradora deniega la inscripción determinando que es fundamental que concurra la cancelación (225 TRLC) para inscribir la transmisión, siendo este criterio confirmado por la Dirección General.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2024 (BOE de 12 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto en el que se presenta a inscripción una opción de compra con las siguientes características:

1. El precio de la opción asciende a la cantidad de 5.500 euros, que se confiesa recibido por los concedentes.
2. El precio de la futura venta se fija en la cantidad de 110.000 euros, de los cuales, el importe de 105.600 euros (que representa el 96 % del precio de compra), se reciben en el acto de otorgamiento de la escritura de opción “a cuenta” del precio pactado.
3. Se pacta asimismo que la opción no puede ejercerse antes de 12 meses.

Presentada a inscripción esta opción de compra, el Registrador deniega la inscripción afirmando que, en realidad, no estamos ante una opción de compra, sino ante un préstamo con carta de gracia u opción comisoria (prohibido por la ley), siendo este criterio confirmado por la Dirección General. Así pues, hay que tener en cuenta que cada negocio jurídico es para lo que es, y no se pueden utilizar figuras distintas para encubrir en realidad otra clase de negocios jurídicos.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de julio de 2024 (BOE de 23 de julio de 2024), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de cambio de domicilio social de una mercantil, en cuyos estatutos consta la siguiente previsión “por acuerdo o decisión del órgano de Administración podrá cambiarse el domicilio social dentro del mismo término municipal”. En la escritura en cuestión, el administrador único cambia el domicilio social de un inmueble sito en Madrid capital, a otro situado en la localidad de Getafe.

El Registrador mercantil deniega la inscripción, pues de conformidad con el artículo 3 de los estatutos sociales, el órgano de administración no está facultado para cambiar el domicilio social a distinto término municipal; siendo este criterio confirmado por la Dirección General al resolver el correspondiente recurso, considerando el Centro Directivo que en efecto, este precepto de los Estatutos se trata de una disposición contraria a la competencia de dicho órgano para cambiarlo dentro de todo el territorio nacional.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de julio de 2024 (BOE de 23 de julio de 2024), donde la DG acepta una cláusula estatutaria que permite salvar la omisión del lugar de celebración de la junta general en la convocatoria.

En concreto, se autoriza escritura de constitución de sociedad mercantil, en cuyos estatutos sociales (art. 9) se determina que “si en la convocatoria no figurase el lugar de celebración, se entenderá que la Junta ha sido convocada para su celebración en el domicilio social”. Asimismo, el art. 23 de los Estatutos determina que “en todo lo no previsto en estos Estatutos, se estará a lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital, o norma que la sustituya, y en la legislación y reglamentación complementarias.”

El Registrador deniega la inscripción de esta cláusula al considerar que no es admisible la previsión de que la junta pueda celebrarse en cualquier lugar del territorio nacional, porque no puede quedar al arbitrio del órgano de administración el lugar de celebración de cada junta que convoque (aun cumpliendo con los requisitos de forma y antelación exigidos), pues la determinación del término municipal donde celebrar las juntas constituye una garantía para los socios.

Presentado el recurso correspondiente, la DG se alinea con el criterio del Notario, resolviendo que en este caso concreto, lo que se hace en los Estatutos Sociales simplemente es una reproducción parcial del artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital, sólo de su inciso segundo, pero ello no implica un defecto que impida su inscripción.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de julio de 2024 (BOE de 23 de julio de 2024), donde se resuelve un supuesto relativo a la venta de una finca donde consta una obra nueva, con una antigüedad inferior a 10 años, donde se discute la obligación de acreditar la existencia del seguro decenal.

Como es sabido, de conformidad con la legislación vigente (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación), en las obras nuevas es obligatoria la contratación de un seguro decenal. No obstante, la DA 2ª de la Ley 38/1999 determina que esta garantía no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

Para el caso de que la finca se venda antes de estos 10 años, esta DA 2ª determina que el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de esta garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. Asimismo, para que esta exoneración sea válida, la ley determina que el autopromotor deberá acreditar que ha utilizado la vivienda para su uso propio.

En el presente supuesto, se realiza la venta antes de los 10 años, y se intenta acreditar que la vivienda la ha utilizado el autopromotor para uso propio, pero aportando facturas de suministros a nombre de otra empresa distinta a la titular registral (que resulta ser una sociedad del mismo grupo, instrumental, para la explotación turística de la vivienda), cosa que, a juicio del Registrador, y también de la Dirección General, acreditan que no se cumple el requisito exigido por la ley (uso propio exclusivo del autopromotor), de modo que, es necesario acreditar la constitución del seguro correspondiente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 15 de julio de 2024 (BOGC de 23 de julio de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo a la institución de Derecho civil catalán del heredero de confianza, en virtud de la cual, el testador, en su testamento, puede instituir herederos o legatarios de confianza a personas físicas determinadas para que den a los bienes el destino que les haya encomendado confidencialmente, de palabra o por escrito (art. 424-11 CCCat).

En esta figura, no obstante, la ley (art. 424-15 CCCat) determina la ineficacia de las disposiciones de confianza en caso de que los herederos o los legatarios nombrados la revelan o cumplen a su favor, esto es, se adjudican para sí mismos los bienes de la herencia, que es justamente lo que sucede en este caso, donde dos sobrinas pretenden adjudicarse un inmueble de su difunta tía a través de esta vía, cosa no permitida por la ley, y así confirmada por la Direcció General.

Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de 20 de junio de 2024, de la Dirección General de Trabajo, por la que se registra y publica el III Convenio colectivo estatal de notarios/notarias y personal empleado, que regulará la relación laboral entre los Notarios y su personal empleado, para los años 2024, 2025 y 2026. Tomar como norma de referencia para regular las relaciones laborales entre Notarios y sus empleados.

Recientemente, se ha puesto de manifiesto una controversia entre determinadas entidades financieras con relación a las minutas notariales de instrumentos públicos, en particular, por lo que se refiere al cobro de las diligencias a incluir en la matriz, derivadas de las actuaciones adicionales que impone la implantación del nuevo protocolo electrónico. Esta controversia se centra en el hecho de que, según la interpretación de dichas entidades, los nuevos conceptos arancelarios relacionados con el protocolo electrónico se tratan de servicios que no han sido solicitados expresamente por la entidad, de modo que no procede su inclusión en la minuta que abona el banco.

Frente a esta interpretación, es necesario precisar que la nueva legislación introducida por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de digitalización de actuaciones notariales y registrales (AQUÍ puede consultar la misma), obliga a los Notarios a realizar una serie de actuaciones adicionales al autorizar toda clase de instrumentos públicos, esto es, su incorporación al protocolo electrónico, su cotejo con la matriz original (a los efectos de asegurar la concordancia entre ambos documentos) y, por último, su depósito en la base de datos establecida a tal efecto por el Consejo General del Notariado, debiendo dejar constancia de todo ello en el instrumento público mediante diligencia (art. 17.2 de la Ley del Notariado).

Teniendo en cuenta lastres obligaciones antes descritas que impone la nueva legislación al Notario, en todos los instrumentos públicos que se autoricen, deben constar estas diligencias “de incorporación” “de cotejo” y “de depósito” para dejar así constancia de que se ha dado debido cumplimiento a estas obligaciones que impone la ley al Notario, generando las mismas los correspondientes derechos arancelarios previstos en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios (AQUÍ puede consultar el mismo), esto es, 3,01 euros cada una de ellas, siendo en total 9,03 euros.

Se adjunta (AQUÍ) detalle de la controversia acontecida y de su análisis jurídico al respecto por parte del Despacho Notarial.

Se adjunta (AQUÍ) Sentencia 2437/2024, de la Sala III del Tribunal Supremo, donde se aborda la fiscalidad en las herencias en las que entra en juego el derecho de transmisión.

En resumen, la sentencia resuelve que, en aquellos casos en los que el heredero fallece sin haber aceptado o repudiado la herencia del fallecido, transmitiendo este derecho de aceptar o repudiar a sus herederos, el plazo para la prescripción del derecho de la Administración Tributaria para liquidar el Impuesto de Sucesiones, se cuenta desde el momento del fallecimiento del segundo causante o transmitente, y no desde la muerte del primer fallecido.

Además, es necesario tener en cuenta esta sentencia, porque el transcurso o no del plazo de prescripción del impuesto determina el tipo de aceptación de la herencia que se puede llevar a cabo. Si se considera que el plazo de prescripción está consumado, solo se podrá aceptar la herencia pura y simplemente y no a beneficio de inventario, con las consecuencias que, desde el punto de vista de la responsabilidad, ello supone.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de noviembre de 2023 (BOE de 14 de diciembre de 2024), que ha sido analizada en el reciente WebiNots del Colegio de Notarios de Cataluña de fecha 26 de junio de 2024.

En ella se analiza un supuesto de Derecho Internacional privado, en el cual, la controversia versa fundamentalmente sobre la necesidad o no de que documentos públicos en materia de sucesiones provenientes de un país extranjero perteneciente a la Unión Europea, lleven la apostilla exigida en el Convenio de La Haya n º XII, de 5 de octubre de 1961 ni legalización.

La Dirección General, en su Resolución, determina que, en base al artículo 74 del Reglamento europeo de Sucesiones, relativo a la “legalización y demás formalidades similares”, no se exigirá legalización ni formalidad análoga alguna para los documentos expedidos en un Estado miembro en el marco del presente Reglamento”.

Así pues, en estos casos (por ejemplo, una declaración de herederos expedida por autoridad alemana), no será necesario solicitar la documentación apostillada.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de abril de 2024 (BOE de 26 de abril de 2024), que ha sido analizada en el reciente WebiNots del Colegio de Notarios de Cataluña de fecha 26 de junio de 2024. En ella se analiza un supuesto de Derecho Internacional privado, en el cual, un causante alemán, fallece habiendo otorgado testamento en Alemania (y siéndole de aplicación a su sucesión el Derecho alemán), en el que nombra herederos a sus hijos, y asimismo, nombra un albacea.

En un primer acto, los herederos aceptan la herencia de su padre, la cual es inscrita en el Registro de la Propiedad español (esto es, los herederos constan como titulares registrales de una la finca en Mallorca). Y, en un segundo acto, el albacea vende dicha finca a un tercero (siendo ello así porque, de conformidad con el Derecho alemán, el albacea está facultado para representar a la comunidad hereditaria y realizar actos de disposición).

No obstante, el Registro de la Propiedad deniega la inscripción aplicando la lex rei sitae, esto es, basándose en los principios básicos del Derecho registral español (principio de protección del titular registral y de tracto sucesivo), en virtud del cual, ese albacea no es titular inscrito de la finca con facultades para la venta del inmueble, pues sus dueños inscritos son los herederos, con independencia de lo que diga el Derecho alemán.

Interpuesto el correspondiente Recurso, la Dirección General se alinea con el Registrador, confirmando que, una vez inscrito el Derecho del heredero en España, la ley extranjera agota sus efectos y aplica la lex rei sitae, de modo que como la finca ya consta a nombre de los herederos, estos son sus dueños, y el albacea ya no tiene facultades para la venta de la misma.

En todo caso, este posicionamiento es cuestionado o matizado por los especialistas que analizan la Resolución en el seminario.

Se recuerda que, de conformidad con la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica de 7 de julio de 2023 (AQUÍ puede consultar la misma), una vez entrado en vigor el llamado Registro Electrónico, de la mano de la Ley 11/2023, de forma temporal, y hasta el 31 de julio de 2024, el plazo de calificación y despacho de documentos en los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes muebles se ha ampliado en 30 días hábiles.

Esto es, 45 días hábiles, de los cuales 15 días corresponden al plazo ordinario + 30 días al plazo previsto en la Resolución.

Además, de conformidad con la Resolución de la citada Dirección General de 19 de junio de 2024 (AQUÍ se puede consultar) se amplía en 15 días hábiles el plazo de calificación y despacho de los documentos:

• Presentados y que estén pendientes de despacho a 31 de julio de 2024, siempre que a esa fecha no hubieran agotado su plazo ordinario de calificación y despacho (ampliación acumulable a la ampliación de plazo de la Resolución de 7 de julio de 2023).

Por ejemplo, un documento presentado el 29 de julio de 2024 tendrá un plazo de despacho de 60 días hábiles (15 del plazo ordinario + 30 del plazo de la Resolución de 7 de julio de 2023 + 15 de la Resolución de 19 de junio de 2024).

• Que se presenten desde el día 1 hasta el día 31 de agosto de 2024.

Por ejemplo, un documento presentado el 1 de agosto de 2024 tendrá un plazo de despacho de 30 días hábiles (15 del plazo ordinario + 15 de la Resolución de 19 de junio de 2024).

Estas ampliaciones, combinadas con el plazo de 10 días hábiles de notificación del acto que prevé la legislación de Derecho administrativo común, provocará en las próximas semanas y meses una ampliación muy notable del plazo de inscripción de los documentos presentados en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles.

Se recuerda que, recientemente, a través de un grupo parlamentario, y con el soporte del Gobierno, se ha iniciado la tramitación para la eliminación de las llamadas “Golden Visa” previstas actualmente en el art. 63.2.b) de la Ley 14/2013, donde se reconoce la posibilidad de que un extranjero no residente pueda obtener un visado de estancia / residencia en España si adquiere un inmueble en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante.

Aunque la medida sigue en vigor (esto es, los actuales compradores se pueden seguir beneficiando de la misma), se prevé su derogación en los próximos meses, lo cual puede impactar negativamente en el mercado inmobiliario de alto standing. Para tener en cuenta y, en su caso, informar a los clientes al respecto (agencias inmobiliarias, potenciales compradores, etc.).

A resultas de un caso recientemente acontecido en el despacho, se recuerda que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 431-17.2 CCCat, los heredamientos o las atribuciones particulares hechas a favor del cónyuge o del conviviente en pareja estable, o de los parientes de estos, salvo que se haya convenido expresamente lo contrario o así resulte del pacto, devienen ineficaces si, después de haber sido otorgados, los cónyuges se separan de hecho o legalmente, o se divorcian, o el matrimonio es declarado nulo, así como si en el momento de la muerte hay pendiente una demanda de separación, divorcio o nulidad matrimonial, salvo reconciliación.

En el caso de la pareja estable, devienen ineficaces si, después de haber sido otorgadas, los convivientes se separan de hecho, salvo que reanuden su convivencia, o se extingue la unión por una causa que no sea la defunción de uno de los miembros de la pareja o el matrimonio entre ambos.

Ello también aplica a los parientes que solo lo sean del cónyuge o conviviente, en línea directa o en línea colateral dentro del cuarto grado, tanto por consanguinidad como por afinidad.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 11 de junio de 2024 (BOGC de 19 de junio de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo a una herencia que se ventila en virtud de un pacto sucesorio, en el cual, una señora, prelega la mitad de la nuda propiedad de una finca a una de sus dos hijas, junto con una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de los 4 nietos de la testadora (esto es, los hijos de esa hija a la que prelega la finca), a partes iguales, y estos a la vez sustituidos vulgarmente por sus descendientes por estirpes.

Aceptada la herencia por la hija, e inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, los 4 nietos (esto es, los fideicomisarios), otorgan una escritura de renuncia a fideicomiso de residuo, en la que efectivamente renuncian al mismo. Presentada a inscripción en el Registro, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que en el documento presentado, los comparecientes renuncian al fideicomiso de residuo, pero esto no cancela el fideicomiso, puesto que existe la sustitución vulgar para sus descendientes.

La Dirección General en esta ocasión se alinea con la Registradora, confirmando la nota de calificación, al determinar que, de conformidad con el art. 426-7 CCCat, “el testador puede disponer una sustitución vulgar en fideicomiso para el caso de que el fideicomisario llamado no llegue a serlo para que no pueda o no quiera”, de modo que, si el fideicomisario llamado renuncia al mismo, el sustituto vulgar es también fideicomisario.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 7 de junio de 2024 (BOGC de 17 de junio de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo a una herencia proveniente de un señor que, estando casado, otorgó un testamento, en el cual designó como heredera a su mujer, con sustitución vulgar a favor de sus descendientes, y en defecto de cónyuge y descendientes, instituía herederos de la mitad de la herencia a sus padres, a partes iguales, y con derecho a acrecentar entre sí, y la otra mitad de la herencia a sus padres políticos (esto es, los padres de la entonces su mujer), también a partes iguales y con derecho a acrecentar entre sí. Y en su defecto, los sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes. Este señor, años después, se divorcia y, posteriormente, fallece.

Tras el fallecimiento, sus sobrinos consanguíneos (de “su rama familiar”), aceptan la herencia, y presentan a inscripción la misma al Registro de la Propiedad, denegándose la inscripción por parte de la Registradora, al entender que en el caso concreto, se está ante un problema de interpretación del testamento, de forma que, como la designación de esos “padres políticos” (esto es, los padres de su exmujer) se hace de forma nominativa (por su nombre y apellidos), se podría llegar a interpretar que, en el contexto del testamento, el divorcio no es causa de ineficacia de esa sustitución.

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General se alinea con el Notario recurrente, determinando que, de conformidad con el art. 422-13.4 del CCCat, producido el divorcio, el llamamiento a la “familia política” (suegros y sus sustitutos) deviene totalmente ineficaz.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 4 de junio de 2024 (BOGC de 12 de junio de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo a una escritura de donación, procedente previamente de una herencia donde se habían fijado normas de administración. En el caso en cuestión, un señor, en su testamento, nombra heredera a su hija, pero asimismo, nombra como administradora de todos los bienes de la herencia a una hermana de dicha heredera, estableciendo asimismo que en relación a los inmuebles, el administrador podrá alquilarlos, enajenarlos o gravarlos sin autorización judicial.

Presentada a Registro la escritura de donación de esa finca (otorgada por la heredera y por su hermana administradora), la Registradora de la Propiedad deniega su inscripción, alegando que sobre la heredera pesa prohibición absoluta de disponer de los bienes y que, asimismo, las normas de la herencia establecidas por el causante (su padre) no autorizan al administrador a completar el consentimiento del donante para realizar actos a título gratuito (esto es, una donación).

Interpuesto el correspondiente recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, considerando que si el testador ha previsto que el administrador pueda enajenar los bienes y, asimismo, no ha establecido una prohibición expresa en relación a los actos gratuitos, nada puede impedir que el administrador, con el consentimiento del heredero, pueda donar el inmueble en cuestión.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una disolución y liquidación de una SL, a cuya escritura se adjunta un balance de liquidación donde no existen acreedores, con una serie de partidas de activo, y con un pasivo igual a 0.

El Registrador deniega la inscripción, alegando que existe error en el balance final de liquidación, pues en el mismo faltan partidas fundamentales (como la de capital social) y porque, asimismo, el pasivo y el activo deben ser iguales.

Presentado recurso, la DG revoca la nota de calificación, alegando que el balance final de liquidación opera como una cuenta de cierre, por lo que no es necesario su encaje en las normas que regulan la estructura y contenido del balance ordinario de un ejercicio social (y porque, asimismo, en las manifestaciones de la escritura se pueden reflejar datos relevantes para la inscripción, como por ejemplo, la cifra de capital social que no aparece en dicho balance aportado).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una partición de herencia de una señora, fallecida con testamento, en el cual, lega el usufructo de la herencia a su marido, nombra a 3 de sus hijos como herederos, y a una cuarta hija, le lega la legítima estricta que le corresponda (facultando a los herederos para pagar esta legítima en metálico, incluso extrahereditario). En la escritura de partición, se realiza el reparto de la herencia entre los herederos, y por lo que respecta al legado de esa hija, se determina que, entre los bienes del inventario, había un saldo en cuenta de ahorro de la que se adjudica a la legataria de legítima estricta la cantidad necesaria para el pago de la misma, expresándose que “esta cantidad, una vez aceptado el legado y liquidado el impuesto, será transferida a la cuenta que indique la legataria”.

Presentada a inscripción en el Registro de la Propiedad esta escritura, el Registrador deniega la inscripción de unas fincas a favor de los herederos porque a su parecer, de conformidad con el art. 844 del Código Civil y art. 80 del Reglamento Hipotecario, es necesario que se ponga en conocimiento del perceptor (mediante acta u otro documento público), la existencia de esta legítima, en el plazo de un año.

Interpuesto el recurso correspondiente, la DG revoca la nota de calificación indicada, determinando que no hay una disposición específica en la ley, ni pronunciamiento en la jurisprudencia, ni doctrina, por los que, en el caso de partición realizada por el contador-partidor testamentario, se exija el conocimiento previo por el legitimario o al menos su notificación a éste, para la inscripción de la partición.