Notas jurídicas prácticas - Julio 2024
1.- Nuevo convenio colectivo personal empleado de notarías
Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de 20 de junio de 2024, de la Dirección General de Trabajo, por la que se registra y publica el III Convenio colectivo estatal de notarios/notarias y personal empleado, que regulará la relación laboral entre los Notarios y su personal empleado, para los años 2024, 2025 y 2026. Tomar como norma de referencia para regular las relaciones laborales entre Notarios y sus empleados.
2.- Heredero de confianza en Cataluña e imposibilidad de adjudicarse para sí mismo bienes de la herencia en base a dicha confianza revelada
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 15 de julio de 2024 (BOGC de 23 de julio de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo a la institución de Derecho civil catalán del heredero de confianza, en virtud de la cual, el testador, en su testamento, puede instituir herederos o legatarios de confianza a personas físicas determinadas para que den a los bienes el destino que les haya encomendado confidencialmente, de palabra o por escrito (art. 424-11 CCCat).
En esta figura, no obstante, la ley (art. 424-15 CCCat) determina la ineficacia de las disposiciones de confianza en caso de que los herederos o los legatarios nombrados la revelan o cumplen a su favor, esto es, se adjudican para sí mismos los bienes de la herencia, que es justamente lo que sucede en este caso, donde dos sobrinas pretenden adjudicarse un inmueble de su difunta tía a través de esta vía, cosa no permitida por la ley, y así confirmada por la Direcció General.
3.- Venta de obra nueva de autopromoción antes de 10 años y obligación de constituir seguro decenal al realizar la venta
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de julio de 2024 (BOE de 23 de julio de 2024), donde se resuelve un supuesto relativo a la venta de una finca donde consta una obra nueva, con una antigüedad inferior a 10 años, donde se discute la obligación de acreditar la existencia del seguro decenal.
Como es sabido, de conformidad con la legislación vigente (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación), en las obras nuevas es obligatoria la contratación de un seguro decenal. No obstante, la DA 2ª de la Ley 38/1999 determina que esta garantía no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
Para el caso de que la finca se venda antes de estos 10 años, esta DA 2ª determina que el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de esta garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. Asimismo, para que esta exoneración sea válida, la ley determina que el autopromotor deberá acreditar que ha utilizado la vivienda para su uso propio.
En el presente supuesto, se realiza la venta antes de los 10 años, y se intenta acreditar que la vivienda la ha utilizado el autopromotor para uso propio, pero aportando facturas de suministros a nombre de otra empresa distinta a la titular registral (que resulta ser una sociedad del mismo grupo, instrumental, para la explotación turística de la vivienda), cosa que, a juicio del Registrador, y también de la Dirección General, acreditan que no se cumple el requisito exigido por la ley (uso propio exclusivo del autopromotor), de modo que, es necesario acreditar la constitución del seguro correspondiente.
4.- Validez de cláusula estatutaria que permite salvar la omisión del lugar de celebración de la junta general
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de julio de 2024 (BOE de 23 de julio de 2024), donde la DG acepta una cláusula estatutaria que permite salvar la omisión del lugar de celebración de la junta general en la convocatoria.
En concreto, se autoriza escritura de constitución de sociedad mercantil, en cuyos estatutos sociales (art. 9) se determina que “si en la convocatoria no figurase el lugar de celebración, se entenderá que la Junta ha sido convocada para su celebración en el domicilio social”. Asimismo, el art. 23 de los Estatutos determina que “en todo lo no previsto en estos Estatutos, se estará a lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital, o norma que la sustituya, y en la legislación y reglamentación complementarias.”
El Registrador deniega la inscripción de esta cláusula al considerar que no es admisible la previsión de que la junta pueda celebrarse en cualquier lugar del territorio nacional, porque no puede quedar al arbitrio del órgano de administración el lugar de celebración de cada junta que convoque (aun cumpliendo con los requisitos de forma y antelación exigidos), pues la determinación del término municipal donde celebrar las juntas constituye una garantía para los socios.
Presentado el recurso correspondiente, la DG se alinea con el criterio del Notario, resolviendo que en este caso concreto, lo que se hace en los Estatutos Sociales simplemente es una reproducción parcial del artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital, sólo de su inciso segundo, pero ello no implica un defecto que impida su inscripción.
5.- Cláusula estatutaria válida que limita la capacidad del órgano de administración a cambiar el domicilio social dentro del término municipal
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de julio de 2024 (BOE de 23 de julio de 2024), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de cambio de domicilio social de una mercantil, en cuyos estatutos consta la siguiente previsión “por acuerdo o decisión del órgano de Administración podrá cambiarse el domicilio social dentro del mismo término municipal”. En la escritura en cuestión, el administrador único cambia el domicilio social de un inmueble sito en Madrid capital, a otro situado en la localidad de Getafe.
El Registrador mercantil deniega la inscripción, pues de conformidad con el artículo 3 de los estatutos sociales, el órgano de administración no está facultado para cambiar el domicilio social a distinto término municipal; siendo este criterio confirmado por la Dirección General al resolver el correspondiente recurso, considerando el Centro Directivo que en efecto, este precepto de los Estatutos se trata de una disposición contraria a la competencia de dicho órgano para cambiarlo dentro de todo el territorio nacional.
6.- La opción de compra que esconde en realidad un préstamo con pacto comisorio no es admisible
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2024 (BOE de 12 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto en el que se presenta a inscripción una opción de compra con las siguientes características:
- El precio de la opción asciende a la cantidad de 5.500 euros, que se confiesa recibido por los concedentes.
- El precio de la futura venta se fija en la cantidad de 110.000 euros, de los cuales, el importe de 105.600 euros (que representa el 96 % del precio de compra), se reciben en el acto de otorgamiento de la escritura de opción “a cuenta” del precio pactado.
- Se pacta asimismo que la opción no puede ejercerse antes de 12 meses.
Presentada a inscripción esta opción de compra, el Registrador deniega la inscripción afirmando que, en realidad, no estamos ante una opción de compra, sino ante un préstamo con carta de gracia u opción comisoria (prohibido por la ley), siendo este criterio confirmado por la Dirección General. Así pues, hay que tener en cuenta que cada negocio jurídico es para lo que es, y no se pueden utilizar figuras distintas para encubrir en realidad otra clase de negocios jurídicos.
7.- La venta por parte de una sociedad concursada de una finca hipotecada requiere de la cancelación registral previa de la carga hipotecaria
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2024 (BOE de 17 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto en el que una sociedad concursada vende una finca de su propiedad (una plaza de garaje) que estaba gravada con una hipoteca a favor de un banco, que está cancelada económicamente (se aporta certificado de saldo 0), pero no registralmente.
La Registradora deniega la inscripción determinando que es fundamental que concurra la cancelación (225 TRLC) para inscribir la transmisión, siendo este criterio confirmado por la Dirección General.
8.- Poderes y juicio de suficiencia en la escritura. Es necesario reseñar correctamente todos los datos del poder
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de junio de 2024 (BOE de 15 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la que diversas partes vendedoras formalizan la transmisión representadas mediante apoderado. El Notario autorizante, al reseñar dichos poderes y realizar el juicio de suficiencia, simplemente expresa que a su juicio son suficientes las facultades representativas que les confirieron en la escritura de poder para el otorgamiento de la escritura de compraventa, sin que conste la identidad y condición de los otorgantes del poder.
El Registrador deniega la inscripción por este motivo, y dicho criterio es confirmado por la Dirección General, determinando que en el juicio de suficiencia notarial del poder debe constar la expresión de quienes fueron las personas que otorgaron los poderes, que sus cargos eran válidos y estaban vigentes, y que tenían facultades suficientes para otorgar la representación en nombre de la poderdante.
9.- El apoderado de una sociedad no tiene capacidad para facultar subapoderamientos, salvo autorización expresa
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de junio de 2024 (BOE de 17 de julio de 2024), donde la DG resuelve un supuesto relativo a una escritura de poder que se pretende a inscribir en el Registro Mercantil, en la cual, entre otras facultades, la sociedad poderdante concede al apoderado la capacidad de “otorgar poderes o apoderamientos, total o parcialmente y dentro de los límites que se le ha conferido, a la persona o personas que libremente estime convenientes libremente revocar los apoderamientos que haya podido conferir”.
La Registradora Mercantil deniega la inscripción, alegando que para que el apoderado pueda otorgar nuevos poderes, se requiere del consentimiento expreso del órgano de administración (arts. 261 y 296 CCom).
La DG, alineándose con la Registradora, determina que en el ámbito de los apoderamientos mercantiles, la propia razón de ser del apoderamiento hace que la facultad de sustituir no pueda considerarse como susceptible a su vez de sustitución, ya que el poderdante inicial la ha concedido exclusivamente al apoderado en el que tiene depositada su confianza, por lo que para poder practicarla sucesivamente (sea o no con límites) ello ha de explicitarse con absoluta y meridiana claridad.
