Notas jurídicas prácticas - Diciembre 2024
1.- Actas notariales en documentos digitales
Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante sesión práctica de formación impartida por el Notario de Madrid don Fernando Gomá, relativa a las actas notariales relacionadas con el mundo digital (actas de WhatsApp, de páginas web, de contenido en redes sociales, de depósito de documentos digitales, etc.).
Sesión práctica, en formato video, muy interesante, con notas a tener en cuenta al formalizar esta clase de documentos, donde incluso, podremos encontrar modelos de documento público para utilizar en estos casos.
2.- Es posible constituir una SL con una sola participación social de 1 euro
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de octubre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de constitución de una SL con una sola participación social de un euro de valor nominal.
El Registrador deniega la inscripción considerando que el hecho de que la SL constituida disponga de una sola participación contraviene los principios configuradores de la SL y su normal desenvolvimiento (considerando en definitiva que la LSC presume una división más amplia del capital social).
Presentado el correspondiente recurso, la DG se alinea con la Notario recurrente, revocando la nota de calificación, considerando que, al amparo de la autonomía de la voluntad del socio fundador, es admisible la constitución de esta SL de una sola participación social con valor nominal de 1 euro, pues no existe ningún precepto que lo prohíba.
3.- Instrucción de comprobación de valores de bienes inmuebles para el año 2025 en Cataluña
Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para la comprobación de los valores de los bienes inmuebles en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en el impuesto sobre sucesiones y donaciones, que debe aplicarse a los hechos imponibles del año 2025.
Se recuerda que en las transmisiones de inmuebles que no tienen asignado valor de referencia o bien éste no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible y, por tanto, el valor que debe constar en la autoliquidación, sin perjuicio de comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por las personas interesadas, el precio o la contraprestación pactada o el valor de mercado.
En estas transmisiones, la Administración tiene la facultad de comprobar que el valor de los bienes y derechos declarados en la autoliquidación no sea inferior al valor de mercado, para lo cual, se tomarán como referencia los valores que constan en dicha Instrucción.
4.- El Tribunal Supremo establece que las ‘mobile-home’ exigen licencia urbanística por ser asimilables a una casa prefabricada y no a un remolque
Se adjunta (AQUÍ) resumen de prensa de la STS 1917/2024, de 5 de diciembre, en la que la Sala III de nuestro Alto Tribunal resuelve que las ‘mobile-home’ exigen licencia urbanística por ser asimilables a una casa prefabricada y no a un remolque.
Así pues, para el Tribunal Supremo, serán las normas urbanísticas aplicables en cada caso las que legitimen la instalación de las casas móviles en un terreno, pues ello se justifica en una razón imperiosa de interés general como es la protección del medio ambiente y el entorno urbano.
5.- Mucho cuidado con las prohibiciones de disponer administrativas o penales, pues impiden la inscripción de la compraventa de un inmueble, aunque esta sea anterior
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de octubre de 2024 (BOE de 15 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa de un inmueble sobre la que pesa una prohibición de disponer que consta en una anotación preventiva ordenada por la Hacienda Pública, la cual se practica después de que se hubiere otorgado la escritura de compraventa.
En concreto, se trata de una escritura de venta otorgada el día 21 de diciembre de 2023 que se presentó en el Registro el día 8 de mayo de 2024. No obstante, con anterioridad a esta fecha, el día 12 de abril de 2024, se practicó sobre la finca objeto de venta una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Hacienda Pública.
La DG, resolviendo el recurso presentado, reitera su doctrina negando la posibilidad de inscribir la venta, entendiendo que la eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales o administrativos, donde debe prevalecer el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas.
6.- Cancelación anticipada de préstamos hipotecarios. Valores a tener en cuenta para saber si he de pagar o no una compensación al banco
A la vista de las múltiples consultas que genera esta materia, esto es, posibles comisiones que deben pagar los clientes bancarios cuando quieren amortizar, total o parcialmente, de forma anticipada, sus préstamos hipotecarios, se adjunta (AQUÍ) la Resolución de 2 de diciembre de 2024, del Banco de España, por la que se publican los índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios, así como para el cálculo del diferencial que se ha de aplicar para la obtención del valor de mercado de los préstamos o créditos que se cancelan anticipadamente.
En este sentido, recordar que las hipotecas firmadas después del 9 de diciembre de 2007, en caso de cancelación anticipada (total o parcial), la entidad financiera, además de la compensación o comisión por cancelación, podrá cobrar una cantidad en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés. Para calcular el límite máximo a cobrar, se deberá tener en cuenta la fórmula matemática que regula la legislación aplicable, para lo cual, se necesitarán tener en cuenta los valores publicados en esta Resolución, la cual se recuerda que se actualiza mensualmente.
En todo caso, si se desea obtener más información sobre este cálculo, AQUÍ también puede acceder a un artículo de nuestro blog, el cual ha tenido una gran difusión, donde podrá encontrar información práctica sobre cómo realizar estos cálculos y comprobar si el banco está aplicando correctamente las comisiones que se pueden o no cobrar.
7.- Sociedades extranjeras no inscritas y juicio de suficiencia. Será necesario hilar muy fino
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de septiembre de 2024 (BOE de 7 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de formalización de transmisión de garantías hipotecarias, en la cual, lo más interesante, es todo lo relativo a la reseña del poder notarial que faculta al representante de una sociedad extranjera no inscrita.
El supuesto versa en concreto sobre una escritura de cesión de garantías hipotecarias, donde la sociedad cesionaria (irlandesa y no inscrita en España), está representada en el acto por un apoderado. El Notario autorizante, al realizar la reseña del poder especial, simplemente la identifica (con fecha y nombre del Notario autorizante) y afirma que la considera suficiente para el otorgamiento.
Presentada a inscripción, el Registrador al cual se presenta la escritura considera que la reseña del apoderamiento es insuficiente, criterio que es confirmado por la Dirección General, la cual, en su Resolución, determina que los poderes de las sociedades extranjeras, al no estar inscritas, les es aplicable la doctrina de la STS de 1 junio 2021 para los poderes no inscritos de sociedades españolas inscritas, de modo que el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado.
Así pues, en concreto, en el juicio de suficiencia del poder, deberá constar la identidad del concedente del poder, sus circunstancias personales, y si el mismo ostenta un cargo orgánico o no en la sociedad.
8.- Compraventa de inmueble por sociedad y activo esencial
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de noviembre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en el que la parte vendedora es una sociedad. En la escritura de compraventa no consta manifestación de la sociedad vendedora acerca del carácter no esencial del activo transmitido y tampoco se acompaña acuerdo de Junta General.
Presentada a inscripción, el Registrador de la Propiedad deniega esta, considerando que se requiere acuerdo de Junta General (que no se aporta) para la adquisición o enajenación de un activo social que pueda tener la consideración de esencial.
Presentado el recurso correspondiente, la DG resuelve el mismo revocando la nota de calificación, reiterando así su doctrina conforme a la cual no existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción.
9.- Resolución de contrato de compraventa e inscripción en el Registro de la Propiedad cuando existen acreedores con derechos inscritos
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de noviembre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a la inscripción de una sentencia judicial donde se declara resuelta una compraventa.
El supuesto parte de una compraventa (donde el comprador, para financiar la compra, pide un préstamo hipotecario, el cual se inscribe en el momento de formalizar esa compraventa). Formalizada la compraventa, surgen desavenencias entre las partes, las cuales acaban con su conflicto judicializado. Este procedimiento judicial concluye declarando resuelta la compraventa, esto es, dejándola sin efecto, debiendo las partes restituirse las recíprocas prestaciones (esto es, la propiedad al vendedor y el precio pagado al comprador).
Presentada esta sentencia a inscripción en el Registro de la Propiedad, se plantea la interesante posición del acreedor hipotecario, que ha inscrito su derecho de forma legítima antes de que toda esta contienda surja y se resuelva.
Llegados a este punto, la DG, alineándose con el criterio de la Registradora, resuelve que, en estos casos, para poder inscribir la resolución de la compraventa (esto es, que la casa deje de estar a nombre del “comprador” vuelva a estar inscrita a nombre del “vendedor”), será necesario, en primer lugar, acreditar la consignación de las cantidades debidas y, sobre todo, acreditar el consentimiento del banco acreedor (es decir, el banco titular del derecho real de hipoteca tendrá que consentirlo), pues al no contar anotada la demanda al tiempo de la aparición del titular registral de la hipoteca, por mandato imperativo de la Ley Hipotecaria (artículos 20, 37, 40 y 82) queda impedida la cancelación o modificación de los asientos de titulares posteriores sin su consentimiento expreso o tácito, voluntario o forzoso.
Así pues, mucho cuidado en estas situaciones litigiosas, pues más allá de la victoria judicial, se deberá negociar con el banco acreedor para conseguir que esa deuda se cancele y este consienta la inscripción de la resolución de la compraventa, pues en caso contrario, ello no será posible, y la victoria judicial quedará desdibujada.
10.- Inscripción de inmueble en el Registro de la Propiedad a favor de una sociedad civil con objeto no mercantil
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de noviembre de 2024 (BOE de 18 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la cual, la parte compradora es una sociedad civil, formalizada inicialmente en documento privado, y posteriormente elevado a público (pero sin inscripción en el Registro Mercantil), cuyo objeto es la explotación de la actividad agrícola/ganadera.
Presentada a inscripción, el Registrador de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que cuando la sociedad civil tiene objeto mercantil, es imprescindible que, para poder practicar inscripciones de titularidades sobre bienes inmuebles a su favor en el registro de la propiedad, conste previamente inscrita en el registro mercantil, considerando el Registrador que, en el presente caso, el objeto de la sociedad es la explotación agrícola/ganadera, esto es, una clara actividad mercantil.
Interpuesto el correspondiente Recurso, la DG revoca la nota de calificación, considerando que la sociedad compradora se trata de una sociedad civil formalizada en escritura pública, regularmente constituida, con un objeto no mercantil (art. 326 del Código de Comercio), de modo que procede practicar la inscripción solicitada a nombre de la sociedad civil compradora.
