Opción de compra

Por supuesto, es posible constituir un derecho de opción sobre partes determinadas de un inmueble, o incluso sobre su edificabilidad. En estos casos, el precio de adquisición deberá fijarse teniendo en cuenta la medida superficial u otros parámetros o módulos determinados.

En efecto, es posible constituir un derecho de opción de compra a favor de varios optantes (por ejemplo, a favor de 3 hermanos). No obstante, dicho esto, el título de constitución deberá especificar la forma en la que debe o puede realizarse el ejercicio de dicho derecho (es decir, si se debe realizar conjuntamente por todos ellos, individualmente por cualquiera, etc.).

Y, en caso de no especificarse, si el derecho de adquisición se ha constituido a favor de varios titulares de forma proindivisa, este deberá ser ejercido conjuntamente por todos los titulares o por uno o varios de ellos por cesión de los demás.

De conformidad con la normativa civil catalana, el derecho de opción, al ser un “derecho de adquisición voluntaria”, se pueden constituirse por cualquier título, es decir, a través de título oneroso o gratuito.

Así pues, siendo lo normal que la constitución del derecho de opción se realice a cambio de la recepción de una prima, que cobrará el actual propietario que constituye ese derecho a favor del optante, no es menos cierto que también se puede llegar a constituir como un negocio gratuito en el que no medie prima a cambio.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, un padre puede constituir un derecho de opción de compra sobre una finca que le pertenece, a favor de su hijo, sin que medie contraprestación o prima alguna, sino simplemente a título de mera liberalidad dada su estrecha relación familiar y sentimental.<ejemplo>

Por regla general, la prima que se pacte como contraprestación para la constitución del derecho de opción no formará parte del precio que, en su caso, se abone por parte del optante, si finalmente decide ejercer el derecho de opción constituido.

En este sentido, establece el Código Civil catalán que “la prima pactada en la constitución del derecho se imputa solo al precio de adquisición si así se ha estipulado expresamente”.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, Juan constituye un derecho de opción de compra sobre una finca de su propiedad a favor de Toni, pactándose una prima de 20.000 euros y un precio de compra futuro de 300.000 euros, si no se dice nada al respecto, llegado el momento, si Toni decide ejercer el derecho de opción, para la adquisición del bien deberá abonar a Juan esos 300.000 euros pactados.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si hubieren pactado expresamente que la prima formará parte del precio en caso de ejercicio del derecho de opción, en tal caso, Toni deberá abonar a Juan 280.000 euros (esto es, los 300.000 euros del precio de compra pactados, menos los 20.000 euros entregados en concepto de prima cuando se constituyó el derecho de opción).<ejemplo>

En todo caso, lo razonable y más habitual es que, efectivamente, la prima no forme parte del precio, sino que se constituya como elemento de retribución a favor del concedente, como contraprestación por el hecho de permitir la posibilidad de que el optante pueda adquirir esa propiedad, en el futuro, si lo considera oportuno.

De conformidad con la normativa civil catalana (artículo 568-6 del Libro V del Código Civil de Cataluña), el título de constitución del derecho de opción debe contener, como mínimo, los siguientes datos:

• El plazo de duración del derecho, que, si no se fija, se entiende que es de cuatro años, y el plazo de su ejercicio, si procede.
• La contraprestación para adquirir el bien o los criterios para fijarla y, si procede, el pacto de ejercicio unilateral de la facultad de optar. 
• Si el derecho se constituye a título oneroso, la prima pactada para constituirlo y la forma en que se ha satisfecho.
• El domicilio de los concedentes de la opción a los efectos de las notificaciones preceptivas.
• La forma de acreditar el pago del precio o contraprestación, si se ha pactado su ejercicio unilateral.

En efecto, lo normal es que se pacte un precio o contraprestación dineraria, de modo que, el optante, si decide ejercer la opción de compra y adquirir la propiedad del bien, abone al concedente la cantidad de dinero que se hubiere pactado (por ejemplo, 200.000 euros).

No obstante, el Código Civil catalán determina expresamente que la contraprestación puede tener carácter no dinerario, de modo que, en su caso, las partes pueden pactar que esta tenga una naturaleza distinta a dinero (por ejemplo, que el optante entregue a cambio una obra pictórica de su propiedad de gran valor económico).

La respuesta a esta pregunta sólo puede ser negativa, de modo que el derecho de opción no se puede ejercer sine die por parte del optante, sino que estará limitado al plazo que hubieren pactado las partes en la escritura de constitución y, en su defecto, a los plazos máximos que establece la ley.

De conformidad con la normativa civil catalana, el derecho de opción de compra podrá constituirse por un tiempo máximo de diez años, de modo que, transcurrido este plazo, si no se ha ejecutado por parte del optante, dicho derecho quedará extinguido y ya no tendrá derecho a ello.

Asimismo, en relación con el plazo de duración, es necesario tener en cuenta las siguientes cuestiones:

• Si no se ha pactado expresamente, la ley presume que su duración será de cuatro años.
• El derecho de opción, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto de prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo máximo de diez años.
• La duración del derecho de opción constituido como pacto o estipulación integrados en otro negocio jurídico no puede superar la de este, con las prórrogas correspondientes (así pues, por ejemplo, si se pacta un alquiler de una nave industrial con opción a compra por un plazo de 15 años, la duración del derecho de opción podrá extenderse hasta estos 15 años, es decir, más allá del límite máximo genérico de 10 años indicado al inicio de esta pregunta).

En efecto, los bienes sujetos a un derecho de opción son enajenables sin consentimiento de los optantes, y los adquirentes se subrogan en las obligaciones que, si procede, corresponden a los concedentes del derecho.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan constituye, sobre una vivienda que en la actualidad le pertenece, un derecho real de opción de compra a favor de Olga, y el mismo se inscribe en el Registro de la Propiedad, si posteriormente Juan vende esa finca a Tomás, con independencia de esta transmisión, Olga podrá ejercer su derecho de opción de compra, adquiriendo la propiedad de esta y extinguiendo así el derecho de Tomás.<ejemplo>

En efecto, el derecho de opción a favor del optante también se puede transmitir, con carácter general, salvo que se hayan constituido en consideración a su titular.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, Olga podrá vender su derecho de opción de compra a un tercero, por ejemplo, su amiga Débora.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, si este derecho a favor de Olga lo hubiere constituido su madre, a su favor, en atención a su relación familiar de madre – hija, Olga no lo podrá vender a su amiga.<ejemplo>

Los propietarios del inmueble sobre el que se constituye el derecho de opción estarán obligados a conservar con la diligencia debida el inmueble en cuestión sujeto al derecho de opción y, asimismo, responderán ante los optantes por el deterioro que dicho bien sufre por culpa o dolo.

Por su parte, los titulares del derecho de opción tienen la facultad de inspeccionar el bien que está sujeto al mismo para comprobar su estado de conservación.

De conformidad con la normativa civil catalana, las mejoras y accesiones introducidas por los propietarios del bien, introducidas con posterioridad a la constitución del derecho de opción, pertenecerán a los optantes, que no tendrán la obligación de pagar su importe.

<ejemplo>Así pues, si por ejemplo, Andrea posee una vivienda unifamiliar, y concede un derecho de opción de compra a favor de Paula, si posteriormente Andrea realiza unas obras para realizar una piscina en la finca, con un coste de 20.000 euros, cuando Paula ejerza el derecho de opción de compra y adquiera la vivienda (si ello sucede así finalmente), Andrea no tendrá derecho a reclamar importe alguno por esos 20.000 euros de más invertidos en la construcción de esa piscina.<ejemplo>

En relación con este aspecto, es necesario indicar que el Código Civil catalán establece que los titulares del derecho de opción, si los bienes que están sujetos al mismo se pierden totalmente por caso fortuito, fuerza mayor o hecho de una tercera persona, no pueden exigir la devolución de la prima satisfecha.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, recuperando una situación de actualidad en estos momentos, si se constituye un derecho de opción sobre una vivienda en la Garrotxa, y al entrar en erupción un volcán la destruye, el optante no tendrá derecho a reclamar que se le devuelva el importe que pagó como prima para constituir el derecho de opción, pues el concedente no tiene responsabilidad en la destrucción del bien.<ejemplo>

Por el contrario, si la pérdida total se origina por culpa o dolo de los concedentes del derecho o de los propietarios, estos deben devolver la prima pagada, sin perjuicio de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

<ejemplo>Así pues, si por el contrario, una vez constituido el derecho de opción sobre la finca, sus propietarios realizan una actividad ilegal en la misma (por ejemplo, la elaboración de material pirotécnico careciendo de las autorizaciones administrativas pertinentes) y la vivienda se incendia y destruye, al haberse causado el daño de forma negligente por parte del propietario concedente de la opción, el optante tendrá derecho a recuperar el dinero que pagó en su momento en concepto de prima, como contraprestación a la constitución del derecho de opción.<ejemplo>

Por su parte, si se tratare de una pérdida parcial, los optantes podrán elegir entre no ejercer su derecho o ejercerlo sobre la parte subsistente, en cuyo caso, deberán pagar la contraprestación proporcional. 

En este caso, además, si la pérdida parcial se origina por culpa o dolo de los propietarios, estos deberán indemnizar a dichos titulares por daños y perjuicios y, según la elección de dichos titulares de la opción, deberán devolver la parte correspondiente de la prima.

Llegado el momento, si los optantes deciden ejecutar la opción de compra y, por lo tanto, adquirir la propiedad del bien, en primer lugar, claro está, deberán comunicar su voluntad al concedente. A tal efecto, el optante deberá notificar fehacientemente a los concedentes o propietarios el ejercicio del derecho de opción, en el domicilio que conste en el título de constitución, normalmente mediante un burofax, en el que se les citará un día y hora concretos para formalizar la compraventa pactada en su momento.

Llegado ese día, las partes comparecerán en la Notaría y firmarán la escritura de compraventa, tras lo cual, el optante pagará el precio que se pactó en su momento en el título de constitución de la opción, quedando entonces perfeccionada la operación de compraventa.

Posteriormente, para proteger su derecho, el optante, como nuevo propietario, deberá inscribir esta escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.

Si el optante ha notificado su voluntad de ejercer el derecho de opción y, llegado el día y hora señalado, el propietario no acude a la firma Notarial, el optante, para poder ejercer su derecho, si no se ha previsto la opción del ejercicio unilateral del derecho (como se verá en la pregunta posterior) deberá acudir a la vía judicial para poder satisfacer su pretensión.

En efecto, la normativa civil catalana permite un ejercicio unilateral del derecho de opción de compra, esto es, la posibilidad de que el optante, por sí solo, pueda ejercer la opción de compra y adquirir la propiedad del bien sin que sea necesario que el concedente o propietario del bien consienta el acto de transmisión (es decir, sin que sea necesario que este acuda a la Notaría a firmar la compraventa).

En este caso, como se indica, el optante podrá ejercer unilateralmente el derecho de opción inscrito siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

• Que se haya pactado así al constituir el derecho.
• Que tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la formalización del ejercicio de la opción.
• Que el precio o contraprestación se deposite notarialmente a disposición de los propietarios y de las terceras personas que acrediten derechos inscritos o anotados después del derecho de opción en el Registro de la Propiedad (en el caso de inmuebles).

De conformidad con el Código Civil catalán, el derecho de opción se extinguirá (además de por las causas generales que afectan a cualquier tipo de derecho real):

• O bien en caso de que su ejercicio se lleve a cabo: es decir, que el optante ejecute la opción de compra y adquiera la propiedad del bien inmueble.
• O bien para el caso de vencimiento del plazo de su duración sin que el optante hubiere ejercitado el derecho de opción.

En efecto, el derecho de opción de compra está sujeto a tributación, en concreto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, siendo el sujeto pasivo (es decir, la persona que pagará el impuesto) el optante, es decir, la persona que en su caso adquirirá la propiedad del inmueble si ejecuta la opción.

Partiendo de esta base, es necesario indicar que, en la práctica, la opción de compra puede estar sujeta a alguna de las dos modalidades de este impuesto, esto es, TPO o AJD, todo ello en función de la cualidad del concedente de la opción, es decir, del propietario del inmueble que concede la opción de compra al optante.

• Así pues, si la opción de compra se concede por un profesional sujeto pasivo de IVA (por ejemplo, un promotor que realiza una obra nueva), al formalizarse la opción en escritura pública, la misma quedará sujeta a AJD. En tal caso, el tipo impositivo será del 1,5%.
• Por el contrario, si el derecho de opción de compra se concede por un particular, en tal caso se gravará por AJD. En este caso, el tipo impositivo será del 10%.

Por último, hay que indicar que, en relación con la base imponible (es decir, la cantidad sobre la cual se calculará el impuesto), deberá tomarse como referencia el valor más elevado entre el precio de la opción o prima o el 5% de la base imponible de la operación principal.