Declaración de obra nueva

Como se ha indicado en una pregunta precedente, el Reglamento Hipotecario permite inscribir en el Registro de la Propiedad toda clase de nuevas plantaciones, edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles.

Así pues, partiendo de esta base, la declaración de obra nueva puede referirse a cualquier clase de construcción que se realice en la finca, de modo que, aunque lo más habitual es ver en la práctica diaria notarial escrituras de declaración de obra nueva que se refieren a viviendas, mediante esta tipología de instrumento se pueden declarar muchas otras construcciones o edificaciones que se realicen en una finca, como por ejemplo naves industriales, garajes, granjas, fábricas, porches, piscinas, ampliaciones de viviendas, etc.

Como regla general (y sin perjuicio de la particularidad que concierte a las declaraciones de obra nueva antiguas que se tratarán de exponer en una pregunta posterior), para poder otorgar una escritura de declaración de obra nueva, el requisito fundamental es que la construcción o edificación que se pretenda declarar se haya construido de forma legal, esto es, previa obtención de las licencias administrativas pertinentes, y tras la elaboración de un proyecto urbanístico a tal efecto.

Así pues, como es sabido, en la actualidad, el sector de la construcción y edificación se halla fuertemente regulado por parte del Derecho administrativo, de modo que cualquier propietario de un terreno o solar, si desea realizar en él cualquier clase de modificación, construcción o edificación, para poder hacerlo de forma legal, deberá tener en cuenta lo siguiente:

• En primer lugar, lógicamente, dicho terreno o solar deberá tener la calificación urbanística necesaria para el fin que se pretenda (así pues, por ejemplo, sólo será posible construir una vivienda en un terreno si dicho solar tiene la calificación urbanística de suelo urbano edificable, mientras que, por el contrario si se tratare de suelo rústico no urbanizable, dicha construcción no será posible).
• Y asimismo, el propietario en cuestión deberá obtener del Ayuntamiento correspondiente la licencia de obras pertinente, mediante la cual se le autorice para la realización de dicha obra o construcción en ese terreno de su propiedad.

Por consiguiente, partiendo de esta base, cualquier persona que desee realizar una nueva construcción o edificación en un terreno de su propiedad, en primer lugar deberá contactar con un arquitecto, esto es, un profesional que diseñará y pilotará el proyecto, el cual, una vez elaborado, deberá ser presentado ante el Ayuntamiento correspondiente, a los efectos de obtener la licencia de obras pertinente, pues sólo así será posible construir legalmente una nueva edificación o construcción en un terreno o solar.

En la escritura de declaración de obra nueva, básicamente se realizarán las siguientes manifestaciones:

• En primer lugar, se identificará el terreno o solar donde se ha realizado la nueva obra o construcción.
• Acto seguido se declarará la obra nueva, aportándose una nueva descripción de la finca a resultas de las obras o construcción realzada (características, dimensiones, estancias, linderos, etc.), así como sus coordenadas georreferenciadas.
• Desde un punto de vista económico y fiscal, se deberá determinar el valor de esta nueva obra o construcción.
• Y asimismo, se identificarán y adjuntarán tanto la licencia administrativa de obras que fuere necesaria, como la certificación del arquitecto/a acreditativa de la descripción y estado de ejecución o terminación de las obras, así como de su adecuación al proyecto que sirvió para la concesión de la antedicha licencia de obras.
• Adicionalmente, en función de la tipología de obra nueva que se trate, se hará referencia a otros elementos adicionales que fueren necesarios (como el seguro decenal o el libro del edificio, entre otros).

En la práctica, la escritura de declaración de obra nueva puede realizarse en dos momentos distintos:

• O bien cuando la obra o construcción ya se ha acabado, de modo que al inscribirse la obra nueva terminada, el trámite ya se habrá concluido en una sola vez
• O bien inscribir en primer lugar la declaración de obra nueva en construcción, cuando la misma aún se halla en trámite y, posteriormente, cuando la obra se haya finalizado, inscribir el final de obra a través de la correspondiente acta de final de obra.

A la vista de estas diferencias de procedimiento, es necesario indicar que, en el día a día notarial, se puede apreciar que:

• Cuando se trata de viviendas promovidas por particulares (como una vivienda unifamiliar), lo más habitual, práctico y económico es declarar la obra nueva terminada, pues el trámite se realiza de una forma más sencilla y con un coste económico menor.
• Por el contrario, en el caso de tratarse de grandes obras de constructores o promotores, en las que sobretodo se recurre a financiación bancaria, es más habitual declarar primero la obra nueva en construcción, pues ello será una exigencia del banco que financia la operación, a los efectos de dotarla de más garantías y seguridad jurídica.

En efecto, aún no siendo obligatoria su inscripción, al realizarse una nueva construcción o edificación en una finca de nuestra propiedad, lo más adecuado es declarar la obra nueva e inscribirla en el Registro de la Propiedad, pues con ello, protegeremos adecuadamente nuestro derecho, le daremos publicidad registral y, en su caso, pensando en el largo plazo, facilitaremos mucho la gestión de nuestro patrimonio, pues tanto si en un futuro deseamos vender esa finca, como para gestionar en el futuro nuestra herencia, estos trámites serán mucho más sencillos si la declaración de obra nueva ya está hecha e inscrita.

<ejemplo>Véase que en la práctica, para la venta de cualquier inmueble, si la declaración de obra nueva no está hecha e inscrita en el Registro de la Propiedad, la formalización de la venta queda paralizada hasta que ello suceda, pues los compradores no desean asumir este riesgo antes de realizar la operación, y más en aquellos casos en los que la compra se realiza con la financiación de una entidad financiera, en cuyo caso, es prácticamente seguro que, sin la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, el banco no financiará la operación.<ejemplo>

Por supuesto, cuando cualquier persona piensa en una declaración de obra nueva, proyecta un escenario en el que, en un terreno donde no existe ninguna construcción, se procede a construir en él una nueva vivienda.

No obstante, este instrumento también nos permite declarar e inscribir las modificaciones o ampliaciones que se realicen en una finca preexistente, de modo que si, por ejemplo, cualquier persona es propietaria de una vivienda ya construida, y posteriormente, en la misma se realizan unas reformas de ampliación o modificación (para incluir un garaje, una bodega, un porche, una piscina, un anexo, etc.) también será necesario, en este caso, recurrir a la declaración de obra nueva para actualizar la descripción registral de la finca que conste en el Registro de la Propiedad.

En efecto, hay que tener en cuenta que realizar una construcción o edificación en un terreno o solar de nuestra propiedad sin la obtención de las pertinentes licencias y autorizaciones administrativas, sin duda, constituye la comisión de una infracción urbanística que conllevará la imposición de cuantiosas sanciones económicas, así como medidas adicionales de reparación de la legalidad violentada (como por ejemplo, el derribo de las obras realizadas).

No obstante, no es menos cierto que, transcurrido un determinado lapso temporal desde que se realizan estas obras o construcciones, si no se ha iniciado ningún expediente sancionador al respecto, dicha infracción prescribirá, tras lo cual, si se cumplen una serie de requisitos, será posible proceder a la conocida como declaración de obra nueva “antigua” e inscribir dicha obra en el Registro de la Propiedad.

Para que ello sea posible, de conformidad con la normativa aplicable, será necesario que el propietario del terreno donde se pretende declarar la obra nueva aporte, para acreditar la antigüedad de la finca (y por lo tanto la prescripción de la infracción urbanística de conformidad con la normativa autonómica que fuere aplicable):

• O bien certificación expedida por el Ayuntamiento;
• O bien mediante certificación emitida por técnico competente;
• O bien mediante acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

En todo caso, en este supuesto, el Registro de la Propiedad, al inscribir esta modalidad de obra nueva, dará cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación, a los efectos de poner en conocimiento de la administración la existencia de esta construcción, para que esta realice las actuaciones administrativas y fiscales que procedan.

La escritura de declaración de obra nueva estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, con las siguientes particularidades:

• El sujeto pasivo obligado al pago del impuesto será el propietario del terreno que declara la obra nueva.
• La base imponible del impuesto será el valor de la obra nueva declarada.
• El tipo impositivo será del 1,5% (en el ámbito de Cataluña).
• El plazo para liquidar el impuesto será de un mes a contar desde la fecha de devengo del impuesto, esto es, el día de firma de la escritura.

En caso de optar por otorgar su escritura de declaración de obra nueva en nuestra Notaría, informarles asimismo de que disponemos de un departamento de gestión tributaria que, por un módico precio, se puede encargar de la gestión de la liquidación de los impuestos, la cual será necesaria para la obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura.