Acta de transparencia

De conformidad con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el acta de transparencia material la deberá firmar tanto el futuro deudor, como los posibles fiadores o garantes de la operación, si los hubiere.

<ejemplo>Así pues, retomando el ejemplo inicial en el que Juan y Laura, una joven pareja, compran su primera vivienda, el banco, para mayor garantía de la operación, ha exigido un aval de la misma, el cual será prestado por los padres de Juan, de modo que dichos padres, como avalistas, también deberán acudir al Notario a firmar el acta de transparencia material, al igual que Juan y Laura como deudores.<ejemplo>

En la práctica, el deudor deberá acudir a su oficina bancaria y firmar toda la documentación precontractual del préstamo (FEIN, FIAE, etc.), tras lo cual, el banco la remitirá al Notario que se hubiere determinado, todo ello a través de una plataforma telemática existente entre los bancos y los Notarios.

Una vez que el Notario haya recibido esta documentación, contactará con el futuro deudor, a los efectos de concertar una cita para la firma del acta de transparencia material.

Llegado el día y hora convenidos, los futuros deudores (y en su caso también los fiadores o garantes de la operación) acudirán a la Notaría, y se procederá a la firma del acta de transparencia, con todos los requisitos y formalidades señalados en las preguntas precedentes, y si se han cumplido todos los requisitos, se otorgará el acta con un resultado positivo.

Tras ello, ya se podrá firmar la escritura de compraventa y préstamo hipotecario, una vez transcurran los plazos legalmente establecidos, que se detallarán en la pregunta precedente.

El acta de transparencia material debe firmarse antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario. Partiendo de esta base, hay que tener en cuenta las siguientes particularidades:

En primer lugar, es necesario tener en cuenta que la Ley 5/2019 establece que deberán transcurrir, como mínimo, diez días entre que la documentación precontractual de la operación se ha puesto a disposición del deudor y la firma de la operación, de modo que el plazo realmente relevante para el cómputo, y que todos los interesados deben tener en cuenta, es el día en que se haya firmado esta documentación precontractual y se haya remitido y recibido en la Notaría designada, pues será a partir de ese momento en cuanto se podrán comenzar a contar este plazo de 10 días, tras los cuales ya se podrá firmar la escritura de préstamo hipotecario.

Además hay que tener en cuenta que en determinados territorios, este plazo es superior, pues por ejemplo, en el caso catalán, su normativa de consumo eleva este plazo hasta los 14 días.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan y Laura acuden a su banco a firmar la documentación precontractual de su préstamo el día 1 de septiembre, y su banco la remite ese mismo día a la Notaría designada, una vez se firme el acta de transparencia, su préstamo hipotecario se podrá firmar a partir del día 12 de septiembre (esto es, 10 días naturales después), de conformidad con la normativa estatal.<ejemplo>

Asimismo, hay que tener en cuenta que la Ley 5/2019 determina que deberá transcurrir al menos un día entre la firma del acta de transparencia material y la escritura de préstamo hipotecario, de modo que, como mínimo, el acta de transparencia deberá firmarse el día anterior a la firma de la escritura de préstamo.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la documentación precontractual se ha firmado el día 1 y a partir del día 12 de septiembre se puede firmar la escritura de préstamo hipotecario, el acta de transparencia material se podrá firmar entre los días 2 a 11 de septiembre, quedando pendiente de concretar entre el deudor y la Notaría designada, a la vista de la disponibilidad horaria de ambas partes.<ejemplo>

En la compraventa inmobiliaria hay que tener en cuenta que, salvo pacto en contrario, será la parte compradora la que tendrá derecho a elegir el Notario donde se firmará la operación, de modo que será en esa Notaría (en la que se firme la compraventa) en la que el comprador y futuro deudor deberá firmar su acta de transparencia material.

En la práctica, como es el comprador el que tiene derecho a elegir la Notaría, cuando el mismo acuda a su banco a firmar la documentación precontractual, deberá informar del nombre del Notario que haya elegido, a los efectos de que su banco pueda enviar a este Notario la documentación de la operación a través de la plataforma telemática que se ha indicado.

La FEIN, o Ficha Europea de Información Normalizada, es un documento que deberá entregar el banco al futuro prestatario, y ser firmado por ambas partes, operando este como oferta vinculante, esto es, un documento que recoge en firme todas las condiciones del futuro contrato de préstamo.

En cuanto a su contenido concreto, la Ley 5/2019 lo desarrolla en un Anexo de dicha norma, respecto del cual es necesario destacar las siguientes cuestiones:

• La FEIN tendrá un plazo de validez concreto y limitado, de modo que las partes deberán tener en cuenta el plazo que conste en el documento para poder formalizar su operación de préstamo.
• ~En caso de que transcurra el plazo y por cualquier circunstancia sobrevenida no se pueda firmar la compraventa y el préstamo, las partes deberán acordar una prórroga de la FEIN para que ello sea posible.
• En el documento se detallarán con claridad los datos identificativos de las partes contratantes (esto es, la entidad financiera por un lado, y los deudores y, en su caso, avalistas o garantes), esto es, nombres, DNIs, direcciones, teléfonos, emails, etc.
• Como aspecto fundamental, en la FEIN se detallarán los elementos nucleares del préstamo, esto es, la cantidad prestada, el plazo de devolución, el tipo de interés aplicable, el número de cuotas de devolución, su periodicidad, el importe de las mismas, etc.
• También, como aspecto muy relevante, se deberá detallar información clara y veraz para que el futuro deudor tenga conocimiento real del coste de su operación, debiendo detallar tanto el importe total a reembolsar así como la TAE (o Tasa Anual Equivalente), esto es, el coste del préstamo expresado en porcentaje anual.
• Para que el cliente comprenda más adecuadamente el préstamo, también deberá constar un ejemplo de tabla ilustrativa de reembolso, en el que se muestren las cantidades a devolver de forma periódica, y el importe que corresponde a capital e intereses en cada una de ellas, así como el saldo vivo pendiente.
• Asimismo, deberá constar detalle de las causas de reembolso anticipado así como, en su caso, los costes y comisiones que se pacten al respecto.

La FIAE, o Ficha de Advertencias Estandarizadas, es otro documento que la entidad acreedora deberá entregar al cliente, debiéndolo firmar ambas partes, en el que la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario obliga a la entidad acreedora a informar al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos más relevantes del contrato, con especial referencia a:

• Si el préstamo fuere de interés variable, los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés.
• Si se han pactado una “cláusula suelo” (que determina que el tipo de interés, como máximo, podrá verse reducido hasta un porcentaje “x” que se pacte), mención expresa a la existencia de dicha cláusula, esto es, de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado.
• Referencia expresa a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello (de modo que, por ejemplo, si el deudor no devuelve su préstamo, ello puede comportar un procedimiento de ejecución hipotecaria que, en última instancia, le provocará la pérdida de la vivienda financiada).
• Detalle y distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
• En caso de que se tratare de un préstamo referenciado a una moneda extranjera, detalle y mención expresa a ello.

Como se ha indicado en una pregunta anterior, la Ley 5/2019 obliga al Notario que autorice el acta de transparencia material a comprobar que el futuro deudor ha comprendido adecuadamente el préstamo hipotecario que próximamente formalizará.

A tal efecto, el Notario deberá facilitar un test al futuro deudor en el que se le plantearán preguntas relativas a su préstamo (como por ejemplo si es de tipo fijo o variable, si conoce las comisiones que ha pactado en su contrato, si conoce las consecuencias de no devolver el préstamo que contratará, etc.), al cual deberá dar respuesta el deudor, marcando las casillas que correspondan en cada caso.

Dicho test quedará incorporado como documento unido al acta de transparencia material, a los efectos de dejar constancia del mismo.

En efecto, los futuros deudores y/o garantes o fiadores, además de toda la información documental que recibirán, tienen derecho a recibir el asesoramiento experto del Notario, de modo que podrán plantear al mismo todas las dudas, consultas, y aspectos que no tengan claro sobre su operación, a las cuales el Notario dará debida respuesta y explicaciones, a la vista de su conocimiento detallado de la ley y del mercado hipotecario.

En caso de que el Notario considere que en la operación no se han cumplido los requisitos exigidos por la Ley, en los términos que se han detallado en las preguntas anteriores, o en caso de que el futuro deudor no comparezca en el plazo legalmente establecido ante el Notario para otorgar el acta de transparencia material, así se hará constar en el acta, y se dará por concluida la misma, en cuyo caso no se podrá autorizar la escritura pública de préstamo hipotecario que se había planteado.

La Ley 5/2019 determina que el acta de transparencia material no tiene coste para el cliente, pues en definitiva es un paso previo a una escritura de préstamo hipotecario, la cual ya devengará su arancel notarial correspondiente.

Para verificar que se ha cumplido el principio de transparencia material y que se ha otorgado previamente el acta de transparencia, la ley exige que el Notario, al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, haga referencia expresa al acta de transparencia material autorizada previamente (identificándola con su número de protocolo y fecha), pues, en caso contrario, no se podrá ni otorgar la escritura ni inscribirla en el Registro de la Propiedad.