Notas jurídicas prácticas - Septiembre 2024
1.- Disponibilidad del Certificado Catastral de Valor de Referencia en SIGNO
En el marco de la colaboración entre el Consejo General del Notariado y la Dirección General de Catastro, se ha puesto a su disposición en la plataforma SIGNO la obtención del certificado catastral de valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro. Al solicitarse los certificados de un inmueble a través del Servicio de Tramitación Inmobiliaria en SIGNO, se podrá acceder tanto al nuevo certificado catastral de valor de referencia como a la certificación catastral descriptiva y gráfica, que ya estaba disponible anteriormente.
2.- Actas de notificación y envío por correo certificado. Su envío se tiene que seguir realizando únicamente a través de Correos
De conformidad con el art. 202 del Reglamento Notarial (relativo a las actas de notificación), “El notario siempre que no pueda hacer entrega de la cédula deberá enviar la misma por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega”. En dicho Real Decreto, hasta la fecha se establecía que los servicios de correo certificado debían ser prestados a través del servicio postal universal (esto es, sólo a través de la empresa púbica de “Correos”, y no a otros operadores privados).
Recientemente, se ha producido la entrada en vigor del Real Decreto 437/2024, el cual, deroga el Real Decreto 1829/1999, generando una laguna de Derecho que es necesario integrar, puesto que la nueva norma no establece nada al respecto de forma expresa.
A la vista de ello, y por aplicación del art. 22.4 de la Ley 43/2010, se considera que en esta clase de actas de notificación, la remisión de la misma deberá seguir realizándose por correo certificado con acuse de recibo a través de la empresa pública de Correos, puesto que es el único que acredita fehacientemente el hecho de su realización, entrega o rehúse.
3.- Venta de inmueble en Cataluña y necesidad de financiación del comprador. Mucho cuidado con la regulación catalana de las arras
Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 5861/2024, de 17 de abril, donde se resuelve un caso relativo a la firma de un contrato de arras para la venta de una vivienda de 582.000, donde la futura parte compradora entrega a la vendedora la cantidad de 40.000 euros, en concepto de arras penitenciales, pactándose no obstante la posibilidad de desistimiento de la parte compradora al amparo del art. 621-49 CCCat.
En este sentido, hay que recordar que el art. 621-49 CCCat (previsión de financiación por tercero), determina que “si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador”.
En el caso analizado, el comprador no obtiene la financiación de dos bancos distintos, y a la vista de ello, solicita el desistimiento pactado en el contrato de arras, el cual no es aceptado por la parte vendedora, alegando ésta que la negativa a dicha financiación se debe a la negligencia de la parte compradora al haber solicitado la financiación de la vivienda objeto de este litigio careciendo de la capacidad de reembolso necesaria.
El TSJ, a la vista de las circunstancias del caso, da la razón a la parte compradora que ha desistido del contrato, resolviendo dos cuestiones interesantes:
- Que para la aplicación del art. 621-49 CCCat no es necesario designar específicamente una entidad financiera que ha de conceder la financiación (se puede recurrir a una o varias de la elección del comprador, sin necesidad de designarla previamente para que pueda aplicarse la causa de desistimiento ante la negativa de la financiación).
- Que el desistimiento no será aplicable al comprador que tenga una actitud negligente (esto es, ninguna posibilidad, desde el principio, de obtener la financiación hipotecaria), pero sí será aplicable al comprador que, inicialmente, pudiendo afrontar la financiación, durante el proceso de estudio de la misma sufre una disminución de ingresos imprevista que desemboca en la negativa a la concesión de dicha financiación.
4.- Derecho real de uso vitalicio. Las cosas hay que hacerlas bien, y ante Notario
Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 2821/2024, de 30 de enero, donde se resuelve un caso relativo a un derecho real de uso vitalicio, que la parte demandante pretende que se reconozca a su favor.
El caso parte del supuesto en el que unos padres proponen a su hija (que está casada y con dos hijas) que se vaya a vivir con ellos, a una vivienda que es de la propiedad de esos padres, previa realización de las obras pertinentes (mediante las cuales, en una misma finca registral, se construye en realidad dos viviendas diferenciadas). La hija acepta la propuesta y se trasladan a vivir a esa vivienda, pero pasados unos años y una separación matrimonial mediante, los padres deciden que no quieren mantener más esa situación, y demandan a la hija para que abandone la vivienda, considerando que la está ocupando en precario. Ante esta situación, la hija demanda a los padres, considerando que en su momento, cuando sus padres le hicieron esta propuesta, en realidad le concedieron un derecho de uso en su favor sobre la vivienda de sus padres, de carácter real y de duración vitalicia, el cual reclama que le reconozca la justicia, y que, efectivamente, fue reconocido en primera y segunda instancia.
No obstante, finalmente, el TSJ, en la Sentencia analizada, determina que el derecho de uso de una vivienda por parte de los progenitores titulares a su hija, gratuito y vitalicio, según la previsión legal, supuso en términos jurídicos una donación de bien inmueble que precisaba su plasmación en escritura pública, requisito esencial de forma para la eficacia del negocio jurídico (ats. 531-7, 531-12 y 562-1). Así las cosas, al no haberse constituido este derecho real de uso en escritura pública, no procede reconocer el mismo, quedando patente de nuevo lo importante que es acudir al Notario y formalizar correctamente los actos y negocios jurídicos que se pretenden, para conseguir así su validez.
5.- Nuevo Compendio de criterios de Buenas Prácticas Bancarias
Se adjunta (AQUÍ) enlace a un nuevo artículo del blog de la Notaría, donde se analiza el nuevo Compendio de criterios de Buenas Prácticas Bancarias, esto es, un documento elaborado por el supervisor bancario, donde el Banco de España fija los criterios interpretativos, metodologías o procedimientos que se han consolidado como estándares en el sector o son razonablemente exigibles para la gestión responsable, diligente y respetuosa con la clientela bancaria.
Este documento determina la forma en que deben resolverse conflictos habituales entre los bancos y sus clientes, en multitud de materias, como comisiones, préstamos, testamentarías, etc. También sustituye y unifica los criterios contenidos anteriormente en la Memoria anual del Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Documento muy útil para los clientes para encontrar criterios con los que resolver eventuales conflictos o discrepancias con su banco.
6.- Desheredación de hijos por ausencia de relación con el causante. Sólo es posible si la ausencia de relación es exclusivamente imputable a los hijos
Se adjunta (AQUÍ) interesante Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona 688/2024, de 24 de abril, donde se resuelve un caso relativo a la validez de una cláusula de desheredación contenida en un testamento, al amparo del art. 451-17, letra e, CCCat, donde un señor deshereda a sus dos hijas, por una supuesta ausencia manifiesta y continuada de relación familiar entre él y las legitimarias, por causa únicamente imputable a las legitimarias.
En el litigio, no obstante, se acredita que la ausencia de relación familiar se debe a la conducta del padre (señor que se separa de la madre cuando las hijas son muy pequeñas, abandona el domicilio familiar y no mantiene prácticamente relaciones con las hijas menores), de modo que no es aplicable la causa de desheredación de las hijas del art. 451-17 CCCat, ya que el mismo exige que la causa sea únicamente imputable a las legitimarias.
Así pues, se recuerda que para poderse aplicar esta causa de desheredación, el origen de la ausencia de relación debe ser imputable exclusivamente a las legitimarias, y no al causante en cuestión.
7.- Valor de referencia y recurso del contribuyente. Es posible recurrir y no tener que pagar la liquidación en determinados supuestos
Se adjunta (AQUÍ) interesante Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, donde se resuelve un interesante supuesto que puede ser de aplicación extensible a otros supuestos, en relación al valor de referencia.
Se parte del supuesto de venta de una finca por 65.000€ (operación sujeta a ITP), en la cual, la administración tributaria autonómica, tras iniciar comprobación limitada, fija el valor de referencia del inmueble en 130.884,53 euros, procediendo a emitir propuesta de liquidación con ese importe como base imponible. La obligada tributaria, tras una primera desestimación en vía administrativa, recurre la liquidación en vía económico-administrativa, solicitando la suspensión de la ejecución del acto liquidatorio impugnado, por reservarse el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria (TPC).
El TEARCV estimó la solicitud suspensoria, por entender que era un derecho de la reclamante tras haberse producido una comprobación del valor declarado por la vía del art. 57 LGT, criterio que es confirmado por el TSJ, determinando expresamente que en estos supuestos, realizada la comprobación del valor declarado, el contribuyente tiene derecho a la TPC, lo que supone por mandato legal la suspensión de la ejecución de la liquidación, fuere por solicitarse la TPC como por reservarse el derecho a promoverla.
