Notas jurídicas prácticas - Mayo 2024
1.- Se puede constituir un derecho de opción de compra de una farmacia a favor de una sociedad mercantil
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 30 de abril de 2024 (BOGC de 10 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto en el que la titular de una farmacia situada en Palamós concede una opción de compra sobre la misma, a favor de una sociedad mercantil.
El Registrador Mercantil deniega la inscripción del derecho real de opción de compra alegando que la titularidad de una farmacia solo puede ser de una persona física farmacéutica (y no jurídica, tal y como se constituye en este caso), en base, entre otros, al art. 586-1 CCCat y demás normativa sectorial.
La DG revoca la calificación negativa, y admite la inscripción, basándose en el hecho de que en la propia escritura de constitución del derecho de opción de compra se pacta que el derecho del optante se puede ceder a un tercero (que sí puede cumplir el requisito legal) y que, asimismo, se especifica que, cuando se deba ejercer el derecho, se deberán cumplir todos los requisitos que establece la escritura de constitución y los demás requisitos legales y administrativos.
2.- Las disposiciones testamentarias a favor del cónyuge devienen ineficaces ante una crisis matrimonial
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 8 de mayo de 2024 (BOGC de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto en el que un señor, en su testamento, instituye como heredera única a su esposa, con una serie de sustituciones. Años después, el matrimonio se separa legalmente (con la correspondiente sentencia judicial) y, finalmente, el marido fallece.
La esposa pretende adjudicarse la herencia (ente los bienes, un inmueble) en base a ese testamento, lo cual es rechazado por el Registrador ante el que se presenta la instancia privada de aceptación de herencia, fundamentalmente, en base al art. 422-13 CCCat, donde se determina que “la institución de heredero, los legados y las demás disposiciones que se hayan ordenado a favor del cónyuge del causante devienen ineficaces si, después de haber sido otorgados, los cónyuges se separan de hecho o legalmente, o se divorcian, o el matrimonio es declarado nulo, así como si en el momento de la muerte hay pendiente una demanda de separación, divorcio o nulidad matrimonial, salvo reconciliación”.
La DG confirma la nota de calificación, al amparo del citado precepto.
3.- La cancelación total del derecho real de hipoteca ante un pago parcial de la obligación garantizada es una operación sujeta a tributación
Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 25 de abril de 2024 (BOE de 17 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en que el acreedor hipotecario (UCI), concede una cancelación total de una garantía (derecho real de hipoteca), ante un pago parcial de la deuda pendiente (en la escritura de cancelación se reconoce expresamente que queda pendiente de pago parte de la deuda).
El Registrador deniega la inscripción afirmando que, en tal caso (pago parcial), de conformidad con la normativa tributaria autonómica, la operación está sujeta a tributación (ITPAJD), de modo que deberá presentarse el correspondiente modelo acreditativo de la liquidación del impuesto, pues de conformidad con el art. 57 del DLeg 1/2018, la exención del impuesto en las cancelaciones de hipoteca sólo corresponde cuando se produce el pago (total, no parcial) de la obligación garantizada.
La DG confirma la nota de calificación, confirmando que si no se cumple el requisito de que la cancelación obedezca al pago (total) de la obligación garantizada, la operación no queda incluida en los supuestos en que no es obligatoria la presentación de la liquidación impositiva correspondiente ante la Agencia Tributaria autonómica, de modo que para que se pueda inscribir la cancelación, será necesario liquidar el impuesto en cuestión.
4.- Sucesión con testamento de Reino Unido. Es necesario acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación del Reino Unido en materia sucesoria
Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de abril de 2024 (BOE de 16 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una herencia internacional, donde un testador, de nacionalidad británica y con residencia en Inglaterra, otorga un testamento en 2003 en Londres ante un notario local. Finalmente, fallece en el año 2022, tras lo cual, se autoriza en España, ante Notario español, con base al testamento indicado, la escritura de adjudicación de los bienes que el causante tiene en nuestro país, todo ello al amparo de esa disposición testamentaria.
El Registrador deniega la inscripción puesto que, al tratarse de un testamento de Reino Unido, debe acreditarse que se ha obtenido el “probate” o adveración por parte de las Autoridades de dicho país y, porque asimismo, no consta en la escritura de aceptación de herencia la legislación que rige la sucesión, al amparo del Reglamento Europeo de sucesiones 650/2012.
La DG confirma íntegramente la nota de calificación, determinando que, en este caso, al no existir “professio iuris” expresa por parte del causante (esto es, elección de ley aplicable a su sucesión), se requiere aportar el “probate” (resultado de un proceso legal a seguir en Reino Unido a través del cual un Tribunal supervisa y aprueba la distribución de los bienes de la herencia a favor de los herederos) así como la determinación expresa de la legislación aplicable a la sucesión.
5.- Compraventa y medios de pago. Si el precio se paga con cheque, es obligatorio incorporar testimonio del mismo
A modo de recordatorio, se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso que nos sirve para seguir teniendo presente que, en el marco de una compraventa de inmueble, si el precio se paga mediante cheque, es obligatorio incorporar un testimonio del mismo a la escritura de compraventa, pues de lo contrario, ello impedirá la inscripción del documento.
6.- Declaración de obra nueva por antigüedad y división horizontal. Mucho cuidado pues, según el caso, sí que se puede llegar a ser necesaria una licencia urbanística
Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 24 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se otorga ante Notario, una escritura de declaración por antigüedad de obra nueva terminada y división horizontal, en virtud de la cual, dentro de una parcela donde existía una vivienda, se declara ahora que existen en realidad 2 viviendas independientes, procediéndose asimismo a formalizar una división horizontal de dicha finca en dos partes completamente independientes registralmente entre sí (es decir, se declara que existen 2 viviendas y se reparten el terreno existente entre ellas, de forma exclusiva y excluyente, con sus superficies independientes, sus propios linderos, etc.).
El Registrador deniega la inscripción alegando que, en este caso, se está realmente ante un acto de división material de finca o parcelación, para lo cual, se requiere la correspondiente resolución administrativa de concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de innecesariedad, siendo este criterio confirmado por la DG en la resolución del correspondiente recurso.
7.- Venta de inmueble por persona divorciada. No es necesario aportar el convenio regulador aprobado judicialmente
Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 24 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una persona divorciada (antes casada en régimen convencional de separación de bienes), vende una finca de su propiedad, manifestando que la finca objeto de venta no constituye el domicilio habitual y permanente de su familia.
El Registrador deniega la inscripción alegando que, en tal caso, es necesario aportar el correspondiente convenio regulador aprobado judicialmente, del que resulte que no se atribuye el uso de tal vivienda al excónyuge o, en otro caso, la ratificación de éste, sin que sea bastante la manifestación unilateral del transmitente de que la finca objeto de la transmisión “no constituye su domicilio habitual y permanente de su familia”.
El Notario autorizante del documento presenta el correspondiente Recurso ante la DG, el cual es estimado, considerando el Centro Directivo que en tal supuesto, al no existir en el Registro ni en el documento calificado constancia de que se haya atribuido el uso de esa vivienda a otra persona, no existe norma alguna que imponga la obligación de exhibir el correspondiente convenio regulador aprobado judicialmente, del que resulte que no se atribuye el uso de tal vivienda al excónyuge, o, en otro caso, la ratificación de éste.
8.- Modificación de estatutos sociales y derecho de información al socio. En la convocatoria de junta no es necesario incluir expresamente el derecho de los socios a examinar el texto íntegro de la propuesta si en la convocatoria consta el texto íntegro de acuerdos
Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 16 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se eleva a público una modificación de estatutos sociales (traslado de domicilio, cambio de la estructura del órgano de administración, forma de convocatoria de las juntas, etc.). En el caso concreto, el orden del día de la convocatoria de la junta general contenía el texto íntegro de los acuerdos sometidos a debate, así como la nueva redacción que pasarían a tener los artículos de los estatutos sociales cuya modificación se proponía.
La Registradora Mercantil deniega la inscripción alegando que no se había respetado, en debida forma, el derecho de información al socio (art. 287 de la Ley de Sociedades de Capital), en virtud del cual, estos tienen derecho a examinar, en el domicilio social, el texto íntegro de la modificación propuesta.
Frente a esta calificación, se interpone el correspondiente recurso, el cual es estimado por la Dirección General, determinando que el anuncio de convocatoria de la junta general expresa con suficiente claridad el contenido de la modificación estatutaria y el texto íntegro de los acuerdos sometidos a debate así como la nueva redacción que pasarían a tener los artículos de los estatutos sociales cuya modificación se proponía (y, en el caso concreto, a mayor abundamiento, los tres únicos socios eran también administradores solidarios de la sociedad, por lo que no sólo tenían el derecho sino también el deber de estar informados sobre la marcha de los asuntos de la sociedad y podían acceder a toda la documentación social, sin que conste que a los administradores solidarios no convocantes se les haya impedido el acceso a dicha información).
9.- La extinción de condominio sobre inmuebles adquiridos en base a distintos títulos de propiedad queda sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados
Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Supremo 2218/2024, de 30 de abril, donde se resuelve un supuesto en el que dos hermanos son copropietarios de 3 fincas, de las cuales, 2 de ellas son adquiridas por compraventa, y la tercera, por donación de una familiar. Pasado el tiempo, los hermanos formalizan la disolución del condominio de las 3 fincas, planteándolo como si fuera una sola comunidad.
Ante este proceder, la Administración Tributaria autonómica inicia un procedimiento de comprobación de valores, en el que finalmente, califica la operación como de permuta, siendo pues necesario tributar por ello en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ya que considera que los bienes sobre los que compartían titularidad conformaban dos comunidades de bienes distintas en atención a los diversos títulos de adquisición.
El caso llega finalmente al Tribunal Supremo, el cual, revoca el criterio de la administración, determinando que la extinción de dos condominios, formalizada en escritura pública, cuando se adjudican los dos bienes inmuebles indivisibles sobre los que recae uno de los condominios, que compensa el exceso de adjudicación parte en metálico parte por la entrega de varios bienes muebles y un bien inmueble que era titularidad exclusiva de uno de los copropietarios, constituye para el expresado adjudicatario un supuesto de no sujeción a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, debiendo pues tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, sin que tenga relevancia a efectos fiscales que los bienes adjudicados hubieran sido adquiridos e incorporados a los condominios en virtud de distintos títulos de adquisición.
10.- La adquisición a título oneroso del tercero de buena fe queda protegida por la fe pública registral de la extensión del asiento de presentación del título en el registro de la propiedad
Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal Supremo 2171/2024, de 8 de abril, donde se resuelve un supuesto referido a la constitución de una hipoteca sobre una finca, propiedad de un comunero que se la adjudicó en una disolución de condominio que luego es declarada inválida por los tribunales de justicia. En el caso concreto, la extinción de condominio y la hipoteca se firma el mismo día, de forma simultánea y consecutiva en la Notaría correspondiente.
El Tribunal Supremo resuelve que la protección de la fe pública registral del tercero adquirente de buena fe opera desde el momento en el que se extiende el asiento de presentación en el Registro de la Propiedad, de modo que, en el caso concreto, como cuando se firma la hipoteca, la extinción de condominio aún no se había presentado en el Registro (de modo que aún no existía ese asiento de presentación), el derecho del banco no queda protegido por la fe pública registral del art. 34 LH, de modo que al declararse inválida la extinción de condominio, procede anular también la inscripción de ese derecho real de hipoteca.
11.- Derecho de tanteo y retracto en operaciones inmobiliarias de grandes tenedores en Cataluña
Se informa que el Decreto Ley catalán 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda (AQUÍ) no ha sido convalidado por el Parlament de Cataluña, de modo que, el derecho de tanteo y retracto en transmisiones de grandes tenedores persona jurídica que se indicó en la newsletter del mes de abril queda sin efecto.
12.- Partición de herencia en derecho común. No es necesario notificar al legitimario la partición por el contador-partidor testamentario para poder inscribir los bienes inmuebles adjudicados a los herederos
Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una partición de herencia de una señora, fallecida con testamento, en el cual, lega el usufructo de la herencia a su marido, nombra a 3 de sus hijos como herederos, y a una cuarta hija, le lega la legítima estricta que le corresponda (facultando a los herederos para pagar esta legítima en metálico, incluso extrahereditario). En la escritura de partición, se realiza el reparto de la herencia entre los herederos, y por lo que respecta al legado de esa hija, se determina que, entre los bienes del inventario, había un saldo en cuenta de ahorro de la que se adjudica a la legataria de legítima estricta la cantidad necesaria para el pago de la misma, expresándose que “esta cantidad, una vez aceptado el legado y liquidado el impuesto, será transferida a la cuenta que indique la legataria”.
Presentada a inscripción en el Registro de la Propiedad esta escritura, el Registrador deniega la inscripción de unas fincas a favor de los herederos porque a su parecer, de conformidad con el art. 844 del Código Civil y art. 80 del Reglamento Hipotecario, es necesario que se ponga en conocimiento del perceptor (mediante acta u otro documento público), la existencia de esta legítima, en el plazo de un año.
Interpuesto el recurso correspondiente, la DG revoca la nota de calificación indicada, determinando que no hay una disposición específica en la ley, ni pronunciamiento en la jurisprudencia, ni doctrina, por los que, en el caso de partición realizada por el contador-partidor testamentario, se exija el conocimiento previo por el legitimario o al menos su notificación a éste, para la inscripción de la partición.
13.- Disolución y liquidación de sociedad. No es necesario que el balance final de liquidación se ajuste al plan general contable
Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 23 de abril de 2024 (BOE de 15 de mayo de 2024), en la que la DG resuelve un caso relativo a una disolución y liquidación de una SL, a cuya escritura se adjunta un balance de liquidación donde no existen acreedores, con una serie de partidas de activo, y con un pasivo igual a 0.
El Registrador deniega la inscripción, alegando que existe error en el balance final de liquidación, pues en el mismo faltan partidas fundamentales (como la de capital social) y porque, asimismo, el pasivo y el activo deben ser iguales.
Presentado recurso, la DG revoca la nota de calificación, alegando que el balance final de liquidación opera como una cuenta de cierre, por lo que no es necesario su encaje en las normas que regulan la estructura y contenido del balance ordinario de un ejercicio social (y porque, asimismo, en las manifestaciones de la escritura se pueden reflejar datos relevantes para la inscripción, como por ejemplo, la cifra de capital social que no aparece en dicho balance aportado).
