Notas jurídicas prácticas - Octubre 2024
1.- Rectificación de descripción de plaza de aparcamiento comunitaria. Se requiere el consentimiento de todos los copropietarios del garaje
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 27 de septiembre de 2024 (BOGC de 7 de octubre de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo al intento del propietario de una plaza de aparcamiento inserta en un garaje comunitario (esto es, sujeto a un régimen de propiedad horizontal), de modificar unilateralmente la descripción de su plaza de aparcamiento, para atribuirse el uso exclusivo de un determinado anexo o espacio del parking comunitario, basando su pretensión en un supuesto error de transcripción en la escrituras de constitución del régimen de propiedad horizontal y compraventa.
El Registrador, como no puede ser de otra manera (al igual que finalmente sucede con la resolución de la DG), determinan que ello no es posible, ya que para poder rectificar el asiento registral y reconocer el derecho de una plaza concreta a la ocupación privativa de un espacio común, ello supone en esencia un acto de disposición (atribuir el uso exclusivo) dentro de una comunidad, para lo cual se requerirá el consentimiento por unanimidad del resto de copropietarios de dicha comunidad, de acuerdo con lo que establece de forma expresa el artículo 552-7.6 del CCC.
2.- Inscripción de la atribución de uso de vivienda familiar determinado en sentencia de divorcio a favor de hijos y ex cónyuge al que se atribuye la guarda. Se requiere concreción temporal del derecho
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 2 de octubre de 2024 (BOGC de 11 de octubre de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto relativo al intento de inscripción de un mandamiento judicial que ordena la inscripción del uso de la vivienda familiar (propiedad de los dos ex cónyuges al 50%), atribuido en sentencia de divorcio, a los hijos menores de edad comunes del matrimonio, y al ex cónyuge a quien corresponde su guarda.
En la resolución en cuestión, se ordena la inscripción de este derecho, pero sin concretar la duración temporal del mismo, lo cual es rechazado inicialmente por la Registradora de la Propiedad, y confirmado por la DG, en el sentido de que, de conformidad con el art. 233-20 CCCat, la atribución del uso de la vivienda debe hacerse con carácter temporal, de modo que, en la resolución que se acuerde, debe especificarse claramente la duración temporal de dicha atribución, para que la misma se pueda inscribir correctamente en el Registro de la Propiedad.
3.- Publicada la nueva memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España del año 2023
El pasado 9 de octubre se ha publicado (AQUÍ) la Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, correspondiente al ejercicio 2023, donde el supervisor bancario recopila el conjunto de reclamaciones presentadas por los clientes bancarios contra sus entidades, así como los criterios de resolución aplicados por el supervisor en las materias que presentan más conflictividad.Documento muy interesante para resolver dudas de clientes sobre la procedencia de comisiones, tipos de interés, penalizaciones, etc. en sus relaciones con su banco.
Novedades interesantes como en materia de certificados de saldo cero al cancelar la hipoteca (donde no es exigible aportar nota simple), en materia de comisiones por mantenimiento cuando la herencia está yaciente (donde no es aceptable el incremento de comisiones injustificado) o sobre la necesaria transparencia en relación al sistema de amortización de los préstamos hipotecarios.
4.- Se aprueba el anteproyecto de ley de modificación del Código Civil de Cataluña en materia de soporte al ejercicio de la capacidad jurídica de las personas
Se adjunta (AQUÍ) el texto aprobado por el Gobierno catalán para tramitar la modificación del Código Civil autonómico en materia de soporte al ejercicio de la capacidad jurídica de las personas.
El texto, amparándose en el Convenio de Nueva York, apuesta decididamente por la autonomía de las personas con discapacidad, transitando del antiguo modelo de sustitución de la voluntad (incapacitación), por uno basado en el acompañamiento, mediante instituciones informales o formales, como la asistencia o los soportes preventivos (poderes en previsión), esto es, ámbitos donde los Notarios podemos participar de forma muy activa en la protección de las personas discapacitadas.
En todo caso, habrá que esperar al trámite parlamentario correspondiente para la entrada en vigor del texto.
5.- Hipotecar una finca y apoderar al acreedor para vender la misma en caso de impago (y cancelar la deuda con el precio obtenido) vulnera la prohibición del pacto comisorio
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que los propietarios de una vivienda formalizan un préstamo hipotecario sobre su vivienda, por importe de más de 500.000 euros (con un vencimiento a 6 meses) y, al mismo tiempo, conceden al acreedor un poder para vender la finca, cobrar el precio (y con el mismo amortizar la deuda en caso de impago) y cancelar las garantías. Transcurrido un tiempo, finalmente el apoderado hace uso del poder y vende la finca ante Notario, para cobrarse esa deuda pendiente impagada.
Presentada a inscripción esta escritura de compraventa, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando en esencia que este proceder vulnera la prohibición general del pacto comisorio (arts. 1.859 y 1.884 Cc), criterio que es confirmado por la Dirección General en su resolución.
6.- Cuidado con las reservas de facultades que se realizan en la escritura de constitución de un régimen de propiedad horizontal
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que se analiza un interesante supuesto, en el cual, el propietario (distinto ya al promotor, pues este ya lo había vendido) de un local sujeto a régimen de propiedad horizontal, segrega unilateralmente una parte del mismo para formar una finca independiente, amparándose para ello en una cláusula de los estatutos de la finca matriz donde consta que “el promotor de la división horizontal se reserva el derecho de dividir en la forma que crea conveniente los locales de negocio de la planta baja”.
Presentada a inscripción esta escritura, la Registradora deniega la inscripción, pues entiende que la cláusula estatutaria sólo habilita a realizar esta segregación unilateral (esto es, sin contar con el acuerdo de junta correspondiente) al promotor, y no a ulteriores propietarios de la finca, siendo este criterio confirmado por la Dirección General, en el sentido de que, al tratarse de una excepción a la regla general prevista en la legislación reguladora de la propiedad horizontal, como tal, debe interpretarse restrictivamente.
7.- Extremar precauciones al reseñar el acta LCI en el préstamo hipotecario y todos los extremos que exige la ley (especialmente si intervienen más actores, como fiadores)
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024), en la que se analiza un supuesto de un préstamo hipotecario (con fiador) que se presenta a inscripción, donde el Notario, al hacer referencia al acta previa LCI y su contenido y resultado, no se hace mención expresa a que, las partes prestataria y fiadora hayan recibido del mismo el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo y que, asimismo, la parte fiadora haya recibido con antelación suficiente la documentación establecida en la LCCI.
El Registrador deniega la inscripción por este motivo y la Dirección General confirma el defecto, de modo que, como conclusión, deberemos extremar precauciones al reseñar el acta LCI en todos los préstamos hipotecarios, con todos los requisitos que exige la LCI, especialmente, en aquellos casos en los que en la operación intervengan terceras personas más allá de los deudores hipotecantes (como en este caso, fiadores).
8.- Debe tener la condición de consumidor la persona física que adquiere un inmueble residencial, con financiación bancaria (préstamo hipotecario), con la finalidad de arrendar el mismo
Se adjunta (AQUÍ) Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 24 de octubre de 2024, en la cual, dicho Tribunal, dando respuesta a una cuestión prejudicial, determina que, al amparo de la normativa de la Unión aplicable al caso (que tiene reflejo en cada Estado miembro), debe tener la condición de consumidor la persona física que adquiere un inmueble residencial, con financiación bancaria (préstamo hipotecario), con la finalidad de arrendar el mismo, a título oneroso, siempre y cuando no se trate de una actividad profesional de dicha persona.
Fruto de dicha condición de consumidor, se entiende que le serán de aplicación las normas de protección de estos en el ámbito de la contratación de préstamos hipotecarios (esto es, LCI en el caso español). Para tener en cuenta cuando se planteara una operación de esta naturaleza.
9.- Interés legítimo para la obtención del precio de compra en una certificación registral
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 (BOE de 10 de octubre de 2024), en la que la Dirección General analiza un interesante caso en el que la Registradora de la Propiedad deniega la emisión de una certificación registral donde se detalle el precio de compra pagado por el actual titular registral.
En el presente caso, una persona solicita la emisión de dicha certificación, donde se detalle el precio de compra que consta en la inscripción registral, alegando que ha firmado un contrato de arras con la actual propietaria y que pretende entablar acciones judiciales relacionada con el mismo (lesión en la mitad del precio justo, del art. 621-45 CCCat y ventaja injusta del art. 621-46 CCCat), para lo cual, requiere conocer dicho precio de compra. La solicitante aporta como prueba de su interés legítimo copia de dicho contrato de arras y un poder para pleitos a los efectos de interponer dicha acción judicial.
La Dirección General, revocando la negativa de la Registradora, considera suficientemente acreditado el interés legítimo en el caso para poder obtener detalle de ese precio de venta que se requiere conocer, pues el mismo es un elemento clave para determinar la viabilidad de la acción judicial que se pretende entablar.
10.- Compra de inmueble por extranjeros casados. En la compra, lo importante es determinar la naturaleza legal o convencional del régimen económico matrimonial
Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 (BOE de 10 de octubre de 2024), en la que la Dirección General nos recuerda que, cuando se compra un inmueble por personas extranjeras casadas, lo importante no es determinar el régimen económico matrimonial concreto, sino su carácter legal o convencional, sin que el Registrador pueda exigir más concreción al respecto (esto es, es válida la simple expresión clásica de “casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad”).
No obstante, claro está, será en el momento de la venta (voluntaria o forzosa) cuando hayan de tenerse en cuenta acreditarse el concreto Derecho extranjero aplicable para valorar las condiciones de dicha enajenación.
