Notas jurídicas prácticas - Marzo 2025

1.- Importante incremento del ITP en Cataluña

Se enlaza (AQUÍ) con el Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas, por el que se introducen relevantes novedades en materia de ITP en Cataluña. En concreto:

1.- Nuevos tramos generales del ITP para compra de vivienda usada:

• Para transmisiones de inmuebles de hasta 600.000 euros: 10%.
• Para transmisiones de entre 600.000 y 900.000 euros: 11%.
• Para transmisiones de entre 900.000 y 1.500.000 euros: 12%.
• Para transmisiones superiores a 1.500.000 euros: 13%.

2.- Gran incremento del ITP para grandes tenedores: 

1. Se incrementa el tipo impositivo hasta el 20%.
2. Se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Cataluña. También tiene esta consideración la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat de Cataluña. En el cómputo no se incluyen ni los garajes ni los trasteros.

3.- Gran incremento de ITP cuando se vende un edificio:

1. Se incrementa el tipo impositivo hasta el 20% en estas operaciones, con independencia de que el edificio se halle o no dividido horizontalmente.
2. Excepción: que el comprador sea una persona física, que el edificio tenga un máximo de 4 pisos y que todos ellos se destinen a vivienda habitual de la persona que los adquiere y sus familiares hasta un segundo grado de parentesco, durante los tres años siguientes a la compra.

4.- Eliminación del tipo reducido del “3%” para empresas dedicadas a la reforma y venta de viviendas:

1. Se elimina la bonificación del 70% del ITP que existía hasta la fecha para empresas del sector inmobiliario dedicadas a la compra, reforma y venta de viviendas (derogación del art. 641-8 del libro sexto del Código Tributario de Cataluña).
2. Esta medida entra en vigor al día siguiente de su publicación en el DOGC (esto es, el 27 de marzo de 2025).

5.- Tipo reducido del 5% para “jóvenes” de hasta 35 años:

• Se aplica un tipo reducido del 5% de ITP para compra de primera vivienda habitual de personas jóvenes de hasta 35 años o menos, siempre que la suma de las bases imponibles general y del ahorro, menos el mínimo personal y familiar, en su última declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas no exceda los 36.000 euros.

6.- Entrada en vigor:

• ‍A los tres meses del día siguiente a la publicación en el DOGC (27 de junio de 2025).

2.- Más facilidades en Cataluña para formalizar donaciones a favor de hijos para la compra de su vivienda habitual

Otra de las medidas novedosas del Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas (AQUÍ) es la ampliación del plazo para formalizar la compra de la primera vivienda habitual cuando la misma se formaliza después y gracias a la donación de dinero a un descendiente, y poderse beneficiar de la ventaja fiscal existente en el Impuesto de Donaciones en estos casos.

Así pues, el artículo 4 del Decreto ley amplía a 6 meses (hasta la fecha eran 3 meses) el plazo máximo para formalizar la compra (desde que se haya producido la donación de dinero), dentro del cual se podrá aplicar el beneficio fiscal en el Impuesto de Donaciones, esto es, la reducción por donación destinada a primera vivienda habitual de descendientes (tanto para el caso de donaciones de inmuebles o de dinero para adquirirlos) que se prevé en los artículos 632-20 y siguientes del Libro sexto del Código Tributario de Cataluña.

Entrada en vigor: A los tres meses del día siguiente a la publicación en el DOGC (27 de junio de 2025).

3.- Recordatorio: El derecho de vuelo en Cataluña no puede superar la duración de 30 años

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 20 de enero de 2025 (DOGC de 14 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de subsanación de otra escritura pública de división horizontal y extinción de comunidad, en la que se modifica la duración de un derecho de vuelo, inicialmente fijado en 30 años, pasando a ser éste “de plazo indefinido” (todo ello, al amparo del art. 16.2 del Reglamento Hipotecario).

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que el inmueble, al estar situado en Cataluña, le es de aplicación las normas propias del Derecho civil catalán, las cuales fijan un plazo máximo para el derecho de vuelo de 30 años (art. 567.2-1 CCCat), siendo este criterio confirmado por la Dirección General

4.- Formación práctica notarial. Elevación a público de acuerdos sociales

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por la Fundación Notariado, dedicada al estudio y análisis de las elevaciones a público de acuerdos sociales.

En esta sesión, impartida por un oficial de Notaría jubilado, se repasan cuestiones tan relevantes y de aplicación práctica en el día a día del despacho como:

1. Revisión de competencias para la adopción de acuerdos (junta general vs órgano de administración y/o liquidadores).
2. Principales tipos de acuerdos sociales a elevar a público (modificaciones de estatutos, ampliaciones y reducciones de capital, ceses y nombramientos de cargos, etc.).
3. Personas facultadas para elevar a público.
4. Detalle de todos los elementos y circunstancias que han de recoger las actas y los certificados de los acuerdos para su válida elevación a público e inscripción (fechas, convocatorias, quorum de adopción del acuerdo, etc.).

5.- Segundas transmisiones e invasión de dominio marítimo terrestre. Antes de inscribir, hay que deslindar

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de enero de 2025 (BOE de 12 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de aceptación y adjudicación de herencia que se refiere a una finca situada en la costa.

Presentada a inscripción, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción como defecto insubsanable, pues tras realizar las comprobaciones pertinentes que exige la ley y el Reglamento de costas (consulta de representación gráfica y solicitud de certificación al Servicio Periférico de Costas) resulta que la finca en cuestión intersecta (invade) parcialmente el dominio público marítimo terrestre, según resulta de la certificación emitida por el Servicio de Costas.

En este caso, la Dirección General confirma la nota de calificación, entendiendo que se ha aplicado correctamente la vigente regulación (art. 36 del Reglamento de Costas), de modo que, existiendo esta invasión parcial del dominio público marítimo terrestre, la transmisión no se puede inscribir, siendo necesario previamente que se rectifique la descripción de la finca (adaptándola al deslinde administrativo) o, en su caso, se impugne la certificación expedida por la Demarcación de Costas de la que se deriva esta invasión parcial del dominio público marítimo terrestre.

6.- Revocación de pacto sucesorio, oposición y efectos registrales

Se adjunta (AQUÍ) interesantísima Resolución de la Dirección General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de 5 de diciembre de 2024 (DOGC de 14 de marzo de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de consumación de pacto sucesorio, donde la persona favorecida por la atribución particular de una finca en un pacto sucesorio, al fallecer el otorgante del pacto sucesorio, toma posesión de dicha finca. El iter del caso es el siguiente:

1. En el año 2016, padre e hijo formalizan pacto sucesorio de atribución particular, en el que el padre atribuye a su hijo, para el momento de su muerte, la propiedad de una finca.
2. En el mes de mayo del año 2024, el padre acude a un Notario y otorga una escritura de revocación unilateral de pacto sucesorio (alegando falta de cuidado y relación sobrevenida con el hijo). Esta escritura es notificada fehacientemente al otrora beneficiario de dicha atribución particular.
3. A los pocos días, el padre fallece.
4. Asimismo, el hijo, acude a una Notaría y formaliza en tiempo y forma una escritura de oposición a la revocación del pacto sucesorio y la notifica fehacientemente al Notario que autorizó la escritura de revocación del padre.
5. Posteriormente, el hijo otorga la citada escritura de consumación del pacto sucesorio, donde toma posesión de la finca, la cual se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad.
6. Presentada a inscripción esta escritura de toma de consumación de pacto sucesorio, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que, existiendo esta revocación del pacto sucesorio y su oposición por el favorecido, se tendrá que resolver primero esta situación en vía judicial, antes de poder inscribir la toma de posesión.

La Dirección General, resolviendo el supuesto, revoca la nota de calificación, considerando que, de conformidad con la normativa civil catalana (art. 431-15 y 431-30 CCCat), existiendo la revocación del pacto y la oposición al mismo formulada en tiempo y forma, efectivamente ello deberá resolverse en vía judicial, pero mientras ello no suceda, el pacto sucesorio sigue plenamente vigente y produce plenos efectos, de modo que no se puede negar la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio claro está, del resultado de ese proceso judicial que, en su caso, se entable por los sucesores del causante.

7.- Webinots. Conciliación notarial a partir de la entrada de la Ley Orgánica 1/2025

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, dedicada al estudio y análisis de la conciliación notarial y su importancia tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025.

Como ya tuve la oportunidad de adelantar en mi blog hace un par de meses (AQUÍ), a partir del próximo 3 de abril, para poder interponer la mayoría de demandas civiles y mercantiles, será necesario haber intentado previamente un “MASC”, esto es, un medio adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional. De entre estos MASC, destaca como una posible vía la conciliación notarial (regulada en la propia Ley del Notariado y con las particularidades que introduce esta LO 1/2025).

En esta sesión práctica, se aborda con detalle y rigor la cuestión, profundizando en aspectos cómo:

1. Tipos de pleitos donde será necesario realizar una actividad negociadora previa.
2. Ventajas del sistema de conciliación notarial.
3. Modo en el que se desarrollará el proceso y acto de conciliación, forma documental de recoger la actividad negociadora, partes que intervendrán en la conciliación, notificaciones entre partes, posibilidad de realizar diligencias por videoconferencia, formas de documentar el acuerdo, papel del Notario en la negociación, etc.

8.- Acreditación de medios de pago y retención de parte del precio para cancelar hipotecas previas. No es necesario acreditarlo

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de diciembre de 2024 (BOE de 8 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la cual, la parte compradora (a través de la gestoría del banco que la financia) retiene parte del precio (1.126,70 euros), para destinarla a la cancelación de cargas hipotecarias previas del vendedor, siendo esta una situación muy habitual.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción alegando que no se ha identificado el medio de pago por el que la parte compradora entregó a la gestoría del banco (que le financia la compra) la cantidad de 1.126,70 euros, que se retiene al vendedor para destinarlo a cancelar registralmente sus cargas hipotecarias previas.

La Dirección General revoca la calificación, considerando que lo que la ley exige es acreditar los medios de pago de pagos realizados antes o en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, pero no respecto de pagos o retenciones que se deban realizar posteriormente (como es el caso, esto es, dinero que el comprador destinará a su gestoría para que esta pueda gestionar la cancelación registral de cargas previas del vendedor).

9.- Rectificación de la superficie de un piso sujeto a propiedad horizontal. Requisitos para ello

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de febrero de 2025 (BOE de 28 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una solicitud de rectificación de superficie de un elemento privativo sujeto a régimen de propiedad horizontal, que se solicita mediante instancia privada (en resumen, se solicita que el piso pase a describirse con una superficie de 165 metros, en lugar de los 157 que consta inscritos actualmente).

Para ello, el solicitante presenta una instancia privada al amparo del art. 201.3 de la Ley Hipotecaria (que exime de tramitar el expediente de rectificación para rectificaciones de superficie que no excedan del 5% de la cabida inscrita).

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para pisos sujetos a propiedad horizontal, la vía del art. 201.3 no es aplicable y que, por lo tanto, se requiere modificar el título de constitución de la propiedad horizontal previo acuerdo de la comunidad de propietarios con la mayoría legalmente exigida en Cataluña.

Presentado el correspondiente recurso, la Dirección General revoca el defecto que se refiere a la aplicación de la vía del art. 201.3 de la Ley Hipotecaria, confirmando que es posible aplicar esta vía también para pisos sujetos a propiedad horizontal (esto es, cuando la superficie a rectificar no sea superior al 5%) y, rescatando la reciente Resolución de 18 de abril de 2023, nos recuerda que, en estos casos, es posible rectificar la superficie del piso sin modificar el título constitutivo, siempre y cuando esta rectificación no suponga una ampliación de obra y, por lo tanto implique simplemente la rectificación de un dato registral erróneo, para lo cual, en todo caso, se deberá contar con el acuerdo de la comunidad de propietarios correspondiente aprobado por la mayoría que exige la ley (en Cataluña, de 4/5 partes). 

10.- Webinots. Préstamos hipotecarios, seguros y productos vinculados

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una sesión de formación online, impartida por el Colegio de Notarios de Cataluña, dedicada al estudio y análisis de la contratación de préstamos hipotecarios y los productos vinculados / combinados a ellos (seguros, etc.). En esta sesión práctica, se aborda con detalle y rigor la cuestión, analizando desde un punto de vista práctico el régimen legal de contratación de productos vinculados / combinados a préstamos hipotecarios, con especial referencia a su regulación en el art. 17 LCI. A modo de resumen:

Ventas vinculadas:

1. Definición: Situación que se puede dar cuando un préstamo hipotecario se ofrece como un “pack” junto con otros productos (seguros, una alarma, etc.) que deben ser contratados obligatoriamente por el deudor, o de lo contrario, el banco no concederá el préstamo.
2. Principio general: Están prohibidas salvo excepciones (art. 17 LCI), como por ejemplo, que supongan un claro beneficio para el consumidor.
3. El banco si puede exigir la contratación de determinados seguros (como el de daños del inmueble), el cual, el consumidor tendrá derecho a contratarlo con esa entidad o con otra aseguradora de su elección.
4. Consecuencia en caso de incumplimiento: nulidad del contrato accesorio.

Ventas combinadas:

1. Definición: Situación que se da cuando el banco ofrece un “paquete” de productos, que se pueden contratar conjuntamente o de forma separada (esto es, el cliente puede elegir contratar “sólo” la financiación).
2. En las prácticas combinadas, el prestamista deberá realizar la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. 
3. Normalmente, la contratación de productos adicionales puede suponer mejoras en condiciones de financiación (por ejemplo, “tipo de interés bonificado”).