Notas jurídicas prácticas - Febrero 2025

1.- Nueva normativa en materia de arrendamientos en Cataluña

Se enlaza (AQUÍ) con el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes, que introduce importantes novedades en materia de arrendamientos de viviendas para el ámbito catalán. En concreto:

• Se introducen nuevas obligaciones en materia de publicidad de anuncios de alquiler de viviendas (como detalle de la última renta del inmueble alquilado durante los últimos 5 años, la finalidad del contrato, o la condición de gran tenedor del propietario de la vivienda).
• Se introducen sanciones muy graves (de 90.000 a 900.000 euros) a las siguientes conductas:
  
  • Establecer una renta que supere más del 30% máximo permitido en un contrato de arrendamiento sujeto a régimen de contención de precios.
  • No hacer constar la finalidad (o hacer constar una simulada/falsa) en el contrato de arrendamiento.
  • Repercutir gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato al arrendatario.
• Persecución del fraude de viviendas destinadas a alquiler permanente que se enmascaran con contratos de alquiler “de temporada”, con imposición de fuertes sanciones.

Asimismo, se hace referencia al Decreto ley 2/2025 (AQUÍ se puede consultar), que en el ámbito de Cataluña establece un nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la administración en caso de transmisiones de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando el vendedor sea un gran tenedor persona jurídica ( debiéndose tener en cuenta que hasta que no se ponga en marcha el Registro de personas grandes tenedores, la norma obliga a que, cuando el vendedor sea persona jurídica, se deba incorporar a la escritura de compraventa una certificación registral en la que se detallen el número de viviendas que son propietarios, la cual se deberá testimoniar en el título ).

2.- Novedades para la convocatoria de junta general de sociedades mercantiles en crisis

De entre las muchas novedades que nos trae la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (AQUÍ), en materia mercantil es interesante destacar una modificación del art. 365.3 LSC, en virtud del cual “Los administradores no estarán obligados a convocar junta general para que adopte el acuerdo de disolución cuando hubieran solicitado en debida forma la declaración de concurso de la sociedad o comunicado al juzgado competente la existencia de negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración del activo, del pasivo o de ambos. La convocatoria de la junta deberá realizarse en el plazo de dos meses desde que dejen de estar vigentes los efectos de esa comunicación”.

Con esta reforma, se concede un plazo de dos meses para convocar la JGA (esto es, más margen para gestionar la situación de crisis empresarial), desde que dejen estar vigentes los efectos de la comunicación al juzgado conforme se inician negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración, pues hasta la fecha, con la anterior redacción, los administradores debían convocar la junta de forma inmediata tras fracasar las negociaciones con los acreedores, en caso de concurrir causa de disolución.

3.- Diferencias entre la división o segregación de un elemento privativo de una finca sujeta a propiedad horizontal y su división funcional, y las implicaciones que ello tiene a nivel autorizaciones de la comunidad de vecinos

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa en la cual se vende una participación indivisa del 10,27% de una finca, que da derecho al uso exclusivo de un trastero. En la escritura de CV se detalla que la parte vendedora ha distribuido el local en 10 trasteros independientes con el objetivo de su transmisión por participaciones, contando para ello con los correspondientes permisos municipales.

Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando que estamos ante una división de la finca, para lo cual, se requiere el correspondiente acuerdo de la comunidad de propietarios, al tratarse de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal.

Presentado el correspondiente recurso ante la DG, esta revoca la nota de calificación, considerando que en este caso no estamos ante una división de la finca (pues no se modifica ni su extensión, linderos, cuotas, título constitutivo y no afecta al funcionamiento orgánico de la comunidad), sino ante una comunidad de carácter funcional por razón de destino en la que simplemente se incorporan nuevos copropietarios a la comunidad de vecinos, de modo que, no estando ello prohibido por los estatutos de la comunidad, no se requiere el acuerdo de la comunidad exigido por el Registrador.

4.- En los préstamos hipotecarios a personas jurídicas es obligatorio para el deudor detallar tanto un domicilio físico como un Email de la sociedad

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de diciembre de 2024 (BOE de 6 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario entre dos sociedades mercantiles, en la cual, como domicilio de la sociedad deudora, solo se detalla un Email, y no un domicilio físico a efectos de notificaciones y requerimientos.

Inicialmente, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción por este motivo, siendo este criterio confirmado por la Dirección General, resolviendo así que, de conformidad con la LEC actual, en el caso de las personas jurídicas, es obligatorio tanto la constancia de un domicilio físico como el de una dirección de correo electrónico.

5.- Acta notarial de Junta ¿Quien puede realizar el requerimiento al Notario?

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia número 260/2024, de 19 de noviembre, donde se resuelve un caso curioso, relativo a la solicitud de presencia de Notario para levantar acta notarial de Junta, analizando quien tiene legitimidad para realizar dicho requerimiento.

En el caso concreto, se trata de una sociedad inmersa en un conflicto societario, donde el requerimiento al Notario se realiza por el Presidente del Consejo de Administración, resolviendo el Tribunal que, en efecto, esta competencia corresponde al consejo de administración como órgano colegiado, tal y como establece el art. 203 LSC (“los administradores”).

6.- Interpretación de poderes bancarios cuando el juicio de suficiencia debe ser complementado por un documento privado del poderdante

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, donde un banco vende una vivienda de su propiedad a un tercero. La controversia del caso nace del hecho de que el banco, en la CV, comparece representado por una gestoría, en virtud de un poder en el cual se establece que, para este caso de ventas, se deberá aportar una autorización específica para la venta (en documento privado suscrito por representantes del banco), con sus firmas legitimadas notarialmente. En el caso en concreto, se presenta esta autorización del banco, las firmas de la cual son legitimadas por el Notario por ser coincidentes con otras que de ellas constaban en su libro indicador.

Presentada a inscripción la escritura, el Registrador deniega la inscripción, alegando que la legitimación de firma realizada por el Notario es nula, ya que la misma, al tratarse de una declaración de voluntad, debería realizarse a presencia del Notario (apartado segundo del art. 259 RN).

Examinado el caso por la DG, esta discrepa de la opinión del Registrador y revoca la nota de calificación, considerando que debe primar la agilidad en el tráfico jurídico, así como la libertad de elección de los mecanismos de control interno de la entidad poderdante y sus actos propios en multitud de casos análogos, de modo que, a la vista de ello, procede aceptar como válida la legitimación de firmas realizada por el Notario, esto es, por cotejo, sin que sea necesario que la legitimación se realice por firma en presencia del Notario.

7.- Préstamo hipotecario de sociedad mercantil a un empleado. Requisitos para sujeción, o no, a LCI

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de diciembre de 2024 (BOE de 6 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario entre una sociedad mercantil y un empleado suyo, la cual se formaliza sin sujetarse a las previsiones y garantías de la LCI, pues en dicha escritura se alega que la empresa no tiene como objeto social la concesión habitual de préstamos y que, asimismo, el préstamo se concede en condiciones más ventajosas que las de mercado dada la relación de confianza que existe con el deudor por el hecho de ser este empleado de la compañía.

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, lo que lleva el caso a la DG, la cual, reiterando su doctrina, nos recuerda que, en esta clase de operaciones, si el PH lo concede una persona jurídica que interviene con cierta habitualidad en el mercado financiero, a favor de una persona física, que tiene la condición de consumidora, y que se garantiza con hipoteca sobre una vivienda, será de aplicación la LCI, salvo que se trate de un préstamo concedido por un empleador a su empleado (lo cual deberá acreditarse documentalmente), a título accesorio, cuya Tasa Anual Equivalente es inferior a la del mercado, y que no se ofrece al público en general.

Finalmente, como en el caso concreto, no se ha acreditado documentalmente la condición de empleado, y tampoco detallado la TAE de la operación, se confirma la nota de calificación de la Registradora.

8.- Comunidades de vecinos y limites al uso de las viviendas en el edificio. Diferencias entre alquiler turístico regulado sectorialmente y actividades turísticas en términos generales

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de régimen de propiedad horizontal, mediante la cual, se introduce una nueva cláusula estatutaria en los estatutos de la comunidad de propietarios para limitar el uso de las viviendas a oferta turística o cualquier otro modo de comercialización con fines de alojamiento turístico, siendo aprobado este acuerdo por una mayoría de 3/5 partes de la comunidad.

Presentada a inscripción en el Registro, la escritura es calificada negativamente, pues considera el Registrador que para adoptar el acuerdo, es necesaria la unanimidad del mismo, pues la excepción de la LPH que permite limitar el uso de viviendas turísticas reguladas en la normativa sectorial turística, sin la regla de la unanimidad, no es extensible a acuerdos relativos a otro tipo de usos turísticos genéricos, como son el de hospedería o de viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística (esto es, por ejemplo, el alquiler vacacional).

La DG, confirmando el criterio del Registrador, nos recuerda que la actual LPH permite limitar por mayoría de 3/5 el ejercicio de actividades turísticas en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, pero no al uso turístico en general cuando no esté sometido a un régimen específico de normativa sectorial (como el de hospedaje, o el vacacional), en cuyo caso, se requerirá la unanimidad de todos los copropietarios para establecer dicha limitación.

9.- Fusión por absorción e informe a los trabajadores. Supuestos en los que se puede prescindir del mismo

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de diciembre de 2024 (BOE de 7 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de fusión de dos SL, siendo la sociedad absorbida una SLU íntegramente participada por la absorbente, en la cual, no se aporta informe de administradores ni de experto independiente, pues se hace constar que la SLU absorbida carece de trabajadores y por lo tanto la fusión no tiene efectos sobre el empleo.

Presentada a inscripción, el Registrador mercantil la califica negativamente, alegando que es necesario poner igualmente a disposición de los trabajadores el informe del órgano de administración a que se refiere el art. 5 del RD-ley 5/2023.

Recurrida la calificación indicada, la DG revoca la misma, resolviendo que, atendiendo a las concretas circunstancias del caso (esto es, que la sociedad absorbida carece de trabajadores, que está íntegramente participada por la absorbente y que se hace constar que la fusión no produce efecto alguno sobre el empleo de la absorbente), en este caso no es necesario aportar el informe en cuestión.

10.- Para conceder préstamos de manera profesional hay que estar dado de alta en el Registro administrativo correspondiente

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario concedido por una sociedad mercantil que se dedica profesionalmente a ello, la cual no consta inscrita en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo.

Calificada por este motivo la escritura, la DG confirma el defecto, resolviendo que, cualquier sociedad que se dedique a la concesión de préstamos de manera profesional a favor de consumidores, además de su inscripción en el Registro de Prestamistas del Banco de España, es necesaria su inscripción en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo (o, en su caso, debidamente inscrita en el Registro de la Comunidad Autónoma donde tuviera su domicilio social, junto con la correspondiente notificación al Registro del Instituto Nacional de Consumo).