Guía práctica para comprar una vivienda y pedir una hipoteca

30/1/2025

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Guía práctica para comprar una vivienda y pedir una hipoteca

Capítulo 1: “Anticipa la tasación”

En esta artículo encontrarás

El año pasado viví por primera vez la experiencia de comprar una casa y solicitar al banco un préstamo hipotecario para ello. Aunque llevo ya bastantes años de forma diaria participando de ese proceso como Notario, nunca lo había hecho como cliente (“en este caso como comprador”).

He podido comprobar que, aunque el asunto en cuestión sea el mismo (“comprar una casa con hipoteca”), son dos visiones muy diferentes. De entrada, fui consciente que los notarios realmente aparecemos al final de un larga y dificultosa carrera de obstáculos tal y como está planteado hoy en día el proceso de adquirir una vivienda.

Salvo que hayas vivido la experiencia como usuario (es decir como comprador y solicitante de una hipoteca), como Notario es difícilmente perceptible lo inseguro que uno puede sentirse cuando uno se embarca en un proceso así y llega finalmente a la notaría a firmar.

Pese al final feliz (pues todo sea dicho conseguí comprar la vivienda que quería), tengo que decir que mi experiencia personal durante todo el proceso de compra y solicitud de la financiación ha sido un desastre. A pesar de tener los conocimientos, los contactos y los medios suficientes por la sencilla razón que es el día a día de mi profesión. ¡No me quiero imaginar vivir este proceso como un ciudadano normal no familiarizado con esta materia!

A mi juicio, he detectado un sinfín de circunstancias o aspectos que pueden mejorarse, pudiendo convertir el proceso de comprar una casa y pedir una hipoteca infinitamente más llevadero para cualquiera persona (con o sin conocimientos al respecto).

Por esa razón, durante este año, pretendo publicar cada mes un artículo abordando la cuestión ordenadamente. Con la única finalidad de poder ayudar a todas aquellas personas que me lean y, antes o después, se encuentren en una situación tan importante como es comprarse una vivienda en España con la ayuda del banco financiado esa adquisición con una hipoteca.

Vamos a ello…

El orden del proceso no es indiferente

Cuando tienes la intención de comprar una vivienda, el orden de cómo proceder como potencial comprador y solicitante de una hipoteca tiene relevancia. Es decir, saber por dónde empezar y seguir un orden lógico en las actuaciones es muy importante. Puede ahorrarte muchos disgustos, energía, tiempo y dinero. ¡Tal como lo lees!

Que todo el mundo lo haga de la misma forma no quiere decir que sea la única o la mejor forma de hacerlo.

En el 95% de los casos, todos solemos hacer lo mismo (“me incluyo”) cuando nos ha gustado una casa. Nos entran las prisas y la paranoia de que alguien se nos va a adelantar y quitar nuestra “futura casa”. El API (el intermediario inmobiliario) también contribuye obviamente para acrecentarnos esa sensación. Forma parte de su trabajo.

Entra en escena entonces la primera figura jurídica: el contrato de reserva. O lo que es lo mismo, el primer paso a dar: ¡Hacer una reserva y firmarla con la agencia inmobiliaria! Esa reserva conlleva un primer y pequeño desembolso inicial. Su finalidad es básicamente que la Agencia Inmobiliaria paralice la comercialización del inmueble, impidiendo que otras personas puedan anticiparse a nosotros y formalizar la compraventa.

Hasta aquí todo normal. Sin lugar a duda, es el primer paso que dar y poco más puedo aportar.

Al firmar un contrato de reserva, a mi modo de ver, lo que debes tener claro es:

¿Si la cantidad que entregas forma ya parte del precio de la futura compraventa?
Si puedes recuperarlo en caso de echarte atrás o esa cantidad es a fondo perdido.
Y lo más importante, el tiempo que te protege esa reserva frente a otras ofertas posteriores.

¡Aquí viene el primer gran error!

Una vez firmado el contrato de reserva. La costumbre del potencial comprador es esperar a que el agente inmobiliario (“el API”) le haga llegar el borrador del contrato de arras. Y durante ese lapso de tiempo quizás aproveche para ir a visitar el inmueble varias veces más para terminar de disipar dudas, etc.

Es una pérdida de tiempo. Mi primer gran consejo es, una vez firmado el contrato de reserva, avisar al API (para que este a su vez informe al propietario) la intención de acudir con un tasador oficial (“homologado”) a visitar la vivienda para efectuar el correspondiente informe.

La finalidad de acudir con un tasador no se ciñe exclusivamente a que me diga cuanto vale en el mercado dicho inmueble, como la mayoría puede pensar. La tasación tiene una repercusión mucho mayor de lo que parece.

El tasador recabará toda la información necesaria sobre el inmueble para cerciorarse que el mismo no presenta inconvenientes, advertencias o condicionantes que podrían ser perjudiciales. Y en base a ello, emite un informe detallado y actualizado sobre el inmueble (“y además le asigna un valor económico aproximado”).

¡Zapatero a sus zapatos!

Lo que suele suceder es que el agente inmobiliario (“el API”) suele recopilar toda la información necesaria y básica para preparar el contrato privado de arras. El contrato de arras básicamente es un conjunto de estipulaciones relativas a:

Los datos personales de los contratantes;
Los datos generales del inmueble que se pretende comprar;
El precio de compra;
La cantidad que se entrega de arras;
El plazo máximo que se dan ambas partes para firmar ante notario la compraventa;
Y multitud de advertencias, etc.

La más famosa de dichas advertencias, es la consecuencia principal de incumplir con las arras: “Si el comprador, una vez firmadas las arras cambia de opinión pierde la cantidad entregada; si es el vendedor quien se echa para atrás tiene que devolver la cantidad recibida en arras por duplicado”.

Ejemplo: Comprar una casa por 400.000 euros. Significa adelantar en concepto de arras al vendedor 40.000 euros (es decir un 10 %). Cuando das ese paso, no es ninguna tontería tener bien claras todas las circunstancias legales del inmueble.

La Agencia Inmobiliaria lo que hace es recopilar e informar a las partes. No entra en estudiar y examinar en profundidad los posibles condicionantes que puede presentar el inmueble ni la manera de resolverlos. Una muestra de ello suele ser otra cláusula típica en el contrato de arras que dice así: “la parte vendedora se compromete a transmitir y entregar a la parte compradora la posesión y la propiedad del inmueble libre de cargas y en perfecto estado el día de la firma”.

Esa cláusula del contrato de arras no deja de ser una mera manifestación de la parte vendedora que encierra numerosas obligaciones a resolver (en su caso) antes de firmar la compraventa.

Pero qué sucede sí, como en la práctica es habitual, el inmueble presenta:

Que el vendedor tiene alguna limitación personal o familiar (ej. una prohibición de disponer, etc.);
Que la superficie (los metros cuadrados de la vivienda) no coincide en la realidad, con lo que figura en el Registro de la Propiedad o el Catastro;
Que el inmueble no está al corriente de sus obligaciones tributarias (ej. pago del IBI);
Que el inmueble tiene cargas (hipotecas, embargos, etc.) pendientes;
Que el inmueble no tiene toda la documentación administrativa necesaria al día para poder transmitirse (cédula de habitabilidad, certificado energético, inspección técnica, etc.);
Un largo etc. de cosas básicas (el ABC... que digo yo) importantes para tener en cuenta.

¡El pan nuestro de cada día!

De forma rápida y sin ser rebuscado he enumerado bastantes circunstancias cotidianas en el día a día de cualquier inmueble. A mi entender no basta, que el contrato de arras las mencione, lo realmente importante es saber detectar cuales de ellas tienen fácil solución, y cuáles de ellas no son tan sencillas de resolver.

La gran mayoría de la gente firma el contrato de arras:

Adelantando a la parte vendedora una importante cantidad de dinero (normalmente las arras suelen ser el 10 % del total del precio de compra).
Fijando un plazo máximo (normalmente entre 3 y 6 meses) para acudir a la notaría a formalizar la compraventa.
Pero desconociendo realmente: Por un lado, el tiempo real que le puede llevar a la parte vendedora dejar el inmueble realmente libre de cargas y en perfecto estado legal para su venta. Y, por otro lado, el tiempo real que le llevará a la parte compradora obtener la financiación definitiva por parte del banco para hacer posible la compra del inmueble.

En función del buen hacer o profesionalidad de ese API, aparecerá todo ello descrito con mayor o menor rigor en el contrato de arras. Pero la realidad, es que firmarás un contrato donde desembolsarás el 10% del precio de forma anticipada, sin saber si ese ABC está realmente en regla. O lo que es peor, si esa vivienda en particular presenta otras circunstancias menos frecuentes pero relevantes que pueden afectar a tu decisión de compra por falta de un estudio completo.

¿Cómo evitar esa situación y anticiparse?

Aquí entra en juego la idea de anticipar la actuación del tasador independiente.

Si vas a comprar una vivienda necesitando que un banco financie parte de la compraventa con una hipoteca, contratar y pagar una tasación va a ser un paso obligatorio.

No porque al banco se le antoje. Sino porque la ley exige al banco que, para poder financiar la compra de un inmueble con una hipoteca, participe una empresa de tasación independiente y homologada emitiendo el correspondiente informe oficial. La finalidad no es otra que comprobar que la vivienda objeto de la compraventa y financiación tiene el valor suficiente y se encuentra en el estado óptimo para que el banco la acepte como garantía en caso de impago del préstamo.

En definitiva, lo que hace la tasación es un examen exhaustivo y especializado del inmueble, para verificar que todo está en regla o no. Y, en consecuencia, darle un valor de mercado o razonable a la vivienda según el resultado.

Ejemplo real de la importancia que tuvo la tasación en mi caso particular:

Yo quería comprarme una casa en Formentera. El resultado de esa tasación fue no sólo decirme el valor orientativo de la misma, sino una serie de aspectos legales que debía tener en cuenta a la hora de comprarla. Pues dichos aspectos legales, tenían la suficiente importancia tanto en la valoración económica final de la casa como en la viabilidad de que el banco me prestará el dinero para comprarla.

En mi caso particular, se trataba de una casa ubicada en un enclave privilegiado de Formentera, encima de un acantilado en primera línea con vista y acceso directo al mar. Suena fabuloso. Pero el tasador, tras su estudio me hizo las siguientes advertencias sobre esa “bonita casa”:

Que en realidad la casa estaba construida sobre tres fincas rústicas independientes. Por lo tanto, el banco para concederme la hipoteca me exigiría que estuvieran previamente agrupadas o vinculadas, con los gastos y papeleos extra que ello supone.
Que la casa construida tuviera la licencia oportuna. Porque de lo contrario, podría encontrarme con la desagradable situación de que me llegarán en su momento obligar a demolerla.
Que los metros cuadrados de las tres fincas no coincidían exactamente en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Es decir, que la realidad física, el registro y el catastro sobre la superficie de las tres fincas no coincidían.
Que dichos terrenos por estar tan cerca del mar podrían tener limitaciones importantes a la hora de comprarlos y quizás fuera necesario la preceptiva autorización previa de la Administración Pública (de Costas).
Que sobre la vivienda construida aparecía un embargo en el Registro de la Propiedad de una cantidad pendiente de pago por el vendedor.
Etc. (y algunas advertencias más).

Como puede apreciarse, la tasación pone de manifiesto todo aquello relevante sobre el inmueble. En la mayoría de las veces, temas y aspectos totalmente ignorados por todas las partes (vendedor, API, comprador, la empleada del banco, etc.)

Pienso que tener toda esa información con anterioridad a la firma del contrato de arras era fundamental. Sobre todo, entre otras cosas, porque en esa decisión de compra, una gran parte del peso la tenía el banco, si tras su análisis de todas esas circunstancias manifestadas en la tasación decide que “NO” me presta el dinero. Debía claramente abortar mi decisión de adquirir esa casa por no tener todo el dinero necesario ahorrado para asumir directamente la compra y el resto de los gastos que conlleva (impuestos, notaría, registro, etc.).

Conclusión: Hubiera sido un suicidio, haber firmado y entregado las arras, sin tener en cuenta el informe de la tasación. Precisamente es lo que suele suceder en la práctica el 95 % de las ocasiones. Que la tasación tanto el comprador, el API, como el banco la dejan para el final del proceso. Sin embargo, toda la viabilidad de la operación va a depender de dicho informe. Por lo tanto, encargar y pagar una tasación al inicio de todo el proceso será siempre una decisión acertada.

MI PRIMER CONSEJO SERÍA: “Una vez firmado el contrato de reserva, antes de firmar las arras, aprovecha el tiempo y haz la tasación”

Mis argumentos para ello:

Aprovecha el tiempo realmente entre la reserva y las arras. El tasador es un gasto que vas a tener que asumir sí o sí en caso de financiar la compraventa con una hipoteca.
Ya has pagado la reserva. Paga también la tasación. Es una buena decisión. Te puedo asegurar que te va a ahorrar multitud de dolores de cabeza posteriores, tiempo y dinero.
Tener en examen detallado e independiente del inmueble a comprar antes de hacer un desembolso importante como las arras (“creo que”) tiene bastante sentido.
Encargar una tasación oficial y pagarla antes de firmar unas arras muestra claramente un interés serio sobre la compra de la vivienda. Si a la parte vendedora no le parece bien, desconfía.
Con el informe de tasación y tu contrato de reserva acude al banco para que te den una primera valoración rápida si te concedieran la financiación y cuanto van a tardar.

Con estos pasos dados, ambas partes (vendedor y comprador) estáis claramente en una posición segura para firmar el contrato de arras y fijar un plazo real para formalizar la compraventa.

¿Quieres saber más sobre la tasación?

Hace años, en este mismo blog, escribí un artículo sobre el tema de la tasación. AQUÍ te dejo el enlace directo. No obstante, aprovecho la oportunidad para completarlo con más preguntas frecuentes y no tan frecuentes que te pueden ser de gran interés. Todo redactado siempre desde un lenguaje asequible y fácil de comprender para cualquier lector interesado en ello.

¿Qué es una tasación inmobiliaria a efectos hipotecarios y para qué sirve?

Una tasación a efectos hipotecarios es una valoración de un inmueble, en virtud de la cual, un experto independiente fija un valor o precio a un inmueble, el cual se tomará como referencia para la concesión de un préstamo hipotecario por parte de un banco.

Así pues, cuando cualquier persona quiera comprar una vivienda, y financiar esa compra con un préstamo hipotecario, va a necesitar una tasación del inmueble con efectos hipotecarios, pues sin ella los bancos no te van a prestar el dinero que necesitas.

Dada su importancia, como veremos, las tasaciones a efectos hipotecarios están fuertemente reguladas por la ley, en las cuales se determina fundamentalmente:

Para qué sirven.
Quien las puede realizar.
Cuál es su contenido.
Qué consecuencias se derivarán en el caso de que en la tasación aparezcan problemas (en forma de condicionantes o advertencias) que afecten al valor de la vivienda.

¿Es obligatoria la tasación a efectos hipotecarios?

En la práctica, cómo te explicaré a continuación, sí que es obligatoria si quieres obtener un préstamo hipotecario, y ello es así por los siguientes motivos:

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1.- Porque la tasación hipotecaria permite saber al banco cuánto vale la casa que te quieres comprar:

En primer lugar, el banco nos va a exigir esta tasación hipotecaria porque, gracias a ella, se podrá saber cuánto vale el inmueble en cuestión, lo que le permite asegurar al banco que, en caso de impago del préstamo concedido al comprador para financiar la compra, la entidad financiera podrá recuperar el dinero prestado, pues en definitiva, si el deudor no paga la deuda, gracias al derecho real de hipoteca, el banco tendrá como garantía ese inmueble cuyo valor será suficiente para saldar la deuda, a la vista de esta tasación o valoración realizada en el momento en que se concedió el préstamo.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si necesitas un préstamo de 200.000 euros para comprar una casa, pero la tasación arroja un valor de 100.000 euros, lógicamente el banco no te prestará esos 200.000 euros, pues si dejas de pagar la deuda, el banco no podrá recuperar su dinero con el valor del inmueble, ya que este es mucho menor que la deuda.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si necesitas un préstamo de 50.000 euros, y el valor de tasación del inmueble es de esos 100.000 euros, si financieramente puedes afrontar la devolución de la cuota con tus ingresos, muy probablemente el banco sí te concederá el préstamo.<ejemplo>

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2.- Porque el valor de tasación a efectos hipotecarios determinará el máximo de dinero que nos prestará el banco:

En la práctica, es necesario saber que, por regla general, las entidades financieras, como mucho, financian el 80% del valor de tasación de un inmueble en el caso de las primeras viviendas, de modo que, a la vista de ello, la cifra que arroje la tasación con efectos hipotecarios será clave para saber cuánto dinero, como máximo, nos podrá prestar el banco.

No obstante, cierto es que en determinados casos, este porcentaje puede ser superior (por ejemplo, en el caso de los funcionarios, o si se trata de la venta de un inmueble que pertenece al propio banco) o, en ocasiones, también inferior (por ejemplo, en el caso de segundas residencias, donde el porcentaje de financiación no suele superar el 70% del valor de tasación).

Así pues, se plantea el siguiente supuesto para entender mejor la cuestión:

<ejemplo>Juan es un ciudadano que quiere comprar una vivienda, situada en Sabadell, la cual tiene un precio de venta de 250.000 euros. Tras visitar el inmueble, llega a un acuerdo con el vendedor y formalizan un contrato de reserva o “de arras”.<ejemplo>

<ejemplo>Firmado ese contrato, Juan acude a su banco para solicitar un préstamo hipotecario con el que financiar esta compra. Su banco, una vez estudiada y aprobada la operación, procede a formalizar la tasación a efectos hipotecarios, la cual, arroja un valor de 210.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>Así las cosas, el banco, en esta operación, como máximo, financiará a Juan el 80% del valor de tasación, esto es, 168.000 euros, y no el 80% del precio de compra, que como hemos visto, es superior, con lo cual, para poder afrontar la operación, Juan deberá contar con, al menos, 82.000 euros de ahorros para poder pagar el resto del precio, debiéndose sumar aquí todos los impuestos y gastos asociados a la operación.<ejemplo>

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3.- Porque si no pagas tu préstamo, el banco podrá ejecutar tu vivienda de forma rápida y recuperar así su dinero:

Como hemos visto, el banco te presta dinero para comprar tu casa, teniendo la garantía de que, si no pagas, la deuda se podrá saldar con el inmueble que compras (gracias al derecho real de hipoteca).

No obstante, para que el banco pueda recuperar rápidamente su dinero a través de la venta o la adjudicación de ese inmueble, esto es, pueda recurrir al procedimiento de ejecución hipotecaria que regula la ley, es necesario que en la formalización del préstamo hipotecario haya mediado una tasación con efectos hipotecarios, pues así lo exigen en concreto los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria:

El art. 682 LEC (que regula el proceso para la ejecución de bienes hipotecados) exige que, para que pueda observarse este proceso de ejecución hipotecaria, será necesario que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado.
El art. 129 de la Ley Hipotecaria, en el cual, regulándose la acción hipotecaria, se determina que en la venta extrajudicial del bien, el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado.

Como vemos pues, la existencia de esta tasación “a efectos hipotecarios” es la que permite al banco, en caso de impago, accionar este proceso “rápido” para recuperar su dinero, de modo que, en la práctica, cualquier banco, cuando vaya a conceder una hipoteca, exigirá la realización de esta tasación, para así proteger adecuadamente su dinero ante un eventual impago del deudor.

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4.- Porque gracias a la tasación con efectos hipotecarios el banco puede vender tu préstamo a un tercero:

Además, la existencia de una tasación a efectos hipotecarios también es muy importante para las entidades financieras, pues la ley exige la misma para que éstas puedan comercializar esos préstamos, esto es, titulizarlos y transmitirlos a terceros en forma de cédulas o bonos hipotecarios, siendo este un instrumento muy habitual al que recurren las entidades financieras para obtener financiación y generar plusvalías.

Así pues, los bancos, cuando conceden préstamos hipotecarios, exigirán en todo caso la existencia de esta tasación, para que, en un futuro, si lo necesitan, puedan vender tu préstamo a un tercero y ganar dinero con ello.

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5.- Porque también protege al deudor hipotecario en caso de impago:

Dicho esto, asimismo, es importante entender que el valor de tasación a efectos hipotecarios también es beneficioso para el deudor, pues en caso de impago, llegados al momento de la subasta del inmueble que opera como garantía, la ley fija una serie de restricciones (esto es, porcentajes mínimos) por los cuales el postor adjudicatario se podrá adjudicar el bien, asegurando así que esta adjudicación cubra un importe significativo de la deuda pendiente, evitando así la pérdida de la propiedad del inmueble junto con el mantenimiento de una elevada deuda.

¿Quién puede realizar una tasación inmobiliaria a efectos hipotecarios?

Como acabamos de ver, en la práctica, la tasación a efectos hipotecarios es muy importante, tanto para el deudor como para el acreedor hipotecario, de modo que, teniendo en cuenta esta circunstancia, así como lo relevante del sector inmobiliario en nuestro país, el legislador ha tenido a bien regular a las empresas que pueden realizar esta clase de tasaciones.

Así pues, actualmente, de conformidad con el artículo 21 del Real Decreto-ley 24/2021 (AQUÍ se puede consultar el mismo), las sociedades de tasación y los servicios de tasación de las entidades de crédito estarán sometidas a los requisitos de homologación previa, independencia y secreto que se establezcan reglamentariamente, pues en definitiva, lo que pretende la ley es que estas empresas de tasación, al realizar su labor, desarrollen este trascendental cometido de una forma profesional e independiente de las entidades financieras, para asegurar así que estas tasaciones se realizan de forma adecuada.

Partiendo de esta base, en la actualidad, la regulación del proceso de homologación que debe seguir una empresa de tasación para poder ser homologada, se encuentra regulado en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación (AQUÍ puede consultar el mismo), en el cual se establece que dicha norma reglamentaria tiene por objeto desarrollar el régimen jurídico de homologación administrativa de los servicios y sociedades de tasación, siendo esta homologación preceptiva (es decir, obligatoria) para que las valoraciones de bienes inmuebles que realicen puedan servir de garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de cobertura de los títulos hipotecarios contemplados en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Así las cosas, cualquier empresa que quiera ser homologada a efectos de poder emitir tasaciones con valor hipotecario, deberá cumplir una serie de requisitos que se detallan en dicha norma reglamentaria como, por ejemplo, entre otros:

Tener forma de sociedad anónima (SA) domiciliada en el territorio nacional.
Contar con un capital mínimo de 300.506,05 euros íntegramente desembolsado y representado en acciones nominativas.
Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios.
Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al menos, tres han de ser profesionales vinculados.
Disponer de una organización con los medios técnicos y personales, y los mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades establecidas en este Real Decreto.
Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza de seguro suscrita con una entidad aseguradora habilitada legalmente para operar en el seguro de responsabilidad civil, con unos determinados importes.

En caso de cumplir todos estos requisitos, el Reglamento regula un procedimiento a seguir, el cual, en caso de cumplirse satisfactoriamente, culminará con la inscripción de dicha empresa como sociedad de tasación homologada en el Registro oficial de sociedades de tasación del Banco de España, lo cual ya le permitirá comenzar a operar en el sector prestando este servicio a entidades financieras y sus clientes.

¿Cuáles son las principales sociedades de tasación homologadas actualmente?

Cualquier persona que desee consultar qué empresas están homologadas legalmente para prestar este servicio, pueden consultar el listado concreto y actualizado en Registro de Entidades de que dispone el Banco de España (AQUÍ puede consultar el mismo).

De conformidad con dicho Registro, en la actualidad, encontramos hasta 31 empresas homologadas, de entre las cuales, en la práctica, destacan entre otras:

CBRE VALUATION ADVISORY, S.A.
SOCIEDAD DE TASACION, S.A.
TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.
TECNICOS EN TASACION, S.A. (TECNITASA)

¿Cómo es en la práctica el proceso para obtener una tasación a efectos hipotecarios?

Cuando una persona necesita financiación bancaria para adquirir un inmueble, en la práctica, lo habitual es que, siendo consciente de esta necesidad, acuda en primer lugar a su banco a solicitar una oferta crediticia.

Una vez que el banco recibe la solicitud y recaba toda la información necesaria del potencial deudor (sus nóminas, su declaración de IRPF, sus deudas previas, los datos de la finca, etc.), procederá a estudiar la operación y, si la misma es aprobada por el departamento de riesgos correspondiente, procederá a realizar una oferta a su cliente.

Si la oferta es del agrado e interés del cliente, una vez aceptada la misma, se procederá a realizar la tasación con efectos hipotecarios, para lo cual, es habitual que el propio banco ya ofrezca al cliente los servicios de una sociedad de tasación de entre las homologadas por la propia entidad financiera, la cual, una vez realizada la provisión de fondos correspondiente, procederá a visitar el inmueble y, en el plazo razonable de unos días, emitirá su informe de tasación con la valoración que estime pertinente.

No obstante, es necesario precisar que, en todo caso, el solicitante del préstamo tiene derecho a presentar a la entidad financiera una tasación del inmueble contratada directamente por él. La entidad financiera no puede rechazar la tasación presentada por el cliente siempre y cuando provenga de una de las empresas tasadoras homologadas por el Banco de España y no tuviera una antigüedad superior a 6 meses.

¿Por qué es criticable y mejorable este proceso?

Como acabamos de ver, en la práctica, es habitual que, cuando una persona encuentra un inmueble que cumple con sus expectativas, “apalabre” la compra del mismo con un “contrato de arras” para, acto seguido, comenzar la búsqueda de financiación con un banco.

Así las cosas, una vez que has decidido el banco con el que financiarás la operación, su departamento de riesgo estudiará inicialmente la operación (básicamente, tu capacidad de ingresos frente a la deuda que deberás pagar cada mes) y si, financieramente cumples con los requisitos necesarios, te hará una oferta de financiación, con un plazo de devolución y un tipo de interés concreto.

Si a la vista de esta oferta, decides aceptarla, no obstante, el visto bueno definitivo el banco a la operación aún no se habrá producido, pues la operación de crédito sólo quedará definitivamente aprobada cuando se haya realizado la tasación a efectos hipotecarios y, a la vista de la misma, la operación sea viable, esto es:

Que el valor de tasación sea suficiente para cubrir la deuda que se contrae (como hemos comentado, generalmente, como máximo, el 80% del valor de tasación).
Que en la tasación no aparezca ningún problema jurídico que impida la aprobación de la operación de crédito por parte del banco.

Como veremos pues en las siguientes preguntas, puede pasar, y en la práctica sucede, que una vivienda, más allá de su valor teórico de mercado, presente inconvenientes o problemas jurídicos (como embargos, afecciones fiscales o urbanísticas, discrepancias entre su superficie real e inscrita, incidencias con su situación posesoria, etc.) que, una vez puestas de manifiesto en la tasación con efectos hipotecarios (en forma de condicionantes o advertencias, como también veremos), impidan la operación de crédito o reduzcan drásticamente su valor a efectos hipotecarios, suponiendo un impedimento o una gran dificultad para obtener la financiación que se requiere.

Así las cosas, si se analiza con detenimiento y fríamente la cuestión, la realidad es que, para hacer las cosas bien, la tasación con efectos hipotecarios debería ser el primer paso de cualquier proceso de compra de una vivienda que se pretenda comprar con financiación, pues gracias a la misma, el potencial comprador, antes de firmar ningún documento (contrato de reserva, de arras, etc.) que le vincule con esa vivienda, podrá saber:

El valor real del inmueble.
Asegurar que, a la vista de su valor hipotecario, podrá conseguir el préstamo que necesita para comprar la vivienda.
Que sobre la vivienda no pesa ningún problema jurídico que pueda impedir la concesión del préstamo hipotecario que necesita para su compra.

Así pues, como trato de exponer en esta idea un tanto disruptiva, a mi parecer, en muchas ocasiones, “romper con el sistema establecido” puede ser una muy buena opción, pues si realizamos la tasación con efectos hipotecarios con un tasador homologado, en primer lugar y antes que nada, nos aseguraremos la viabilidad de la operación, evitando así muchos problemas, impedimentos y prisas que suelen surgir del hecho de que, en la práctica, actualmente, la tasación se hace al final del proceso, cuando muchas veces los plazos ya son muy justos (pensemos que en la mayoría de contratos de arras las partes se obligan a formalizar la compraventa en un plazo de 2 o 3 meses ante Notario, de modo que, si en la tasación aparecen “problemas” que es necesario solventar, el margen de tiempo para hacerlo será muy corto).

En definitiva, la idea que se lanza aquí es la de que es muy buena opción para el futuro comprador hacer la tasación oficial con efectos hipotecarios con un tasador oficial al inicio del proceso, antes de comprometerse a nada con el vendedor, pues en definitiva, gracias a ello, un tercero independiente valorará la casa, analizará su situación jurídica y emitirá una opinión sobre su valor, garantizándonos el éxito de la compra desde el principio y evitando muchos sustos y disgustos.

Además, en este sentido, es necesario entender que, como la tasación la tiene que pagar el comprador en todo caso, si la tasación se realiza con un tasador oficial homologado, el coste de la misma (unos 400 – 500 euros de media) no será un problema, pues el mismo se tendría que asumir en todo caso por el comprador, y esta, si tiene una antigüedad no superior a 6 meses, podrá ser tomada como referencia igualmente por el banco para formalizar el préstamo hipotecario, garantizándonos así que, gracias a esta especie de “due diligene” inicial que haremos del inmueble que queremos comprar, la inversión más grande de nuestra vida (esto es, nuestra casa), se realiza en las mejores condiciones posibles y asegurando su viabilidad y éxito desde el principio.

¿Qué hará el tasador cuando llegue a tu casa?

Dada la importancia de estas tasaciones con efectos hipotecarios, en la actualidad existe una norma que regula de forma detallada y extensa esta clase de valoraciones, en concreto, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (AQUÍ puede consultar la misma).

Así pues, en base a esta normativa, una vez que se contrate a un tasador homologado para realizar una tasación con efectos hipotecarios, en primer lugar, éste procederá a recopilar una serie de documentación básica necesaria, siendo esta fundamentalmente:

Una nota simple registral o certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos (con una antigüedad no superior a 3 meses). Gracias a ella, el tasador podrá conocer los datos de la finca, su ubicación, dimensiones, linderos, propietarios actuales, cargas que pesen sobre la misma, etc., y tener todo ello en cuenta de cara a su valoración.
Una certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual del Catastro, con una antigüedad no superior a tres meses.
Asimismo, para casos particulares, se exigirá documentación adicional, como el proyecto constructivo en el caso de edificios, o la cédula de calificación en el caso de las viviendas de protección oficial, ente otros supuestos.

Recopilada toda esta documentación, el segundo gran paso que realizará el tasador es una visita presencial al inmueble en cuestión, en la cual realizará una inspección ocular del mismo, para verificar así que su superficie, descripción y características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación.

En esta visita presencial, además, el tasador podrá valorar:

El estado de construcción o conservación aparente del inmueble a valorar.
El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.
En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.
El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.

Obtenida pues toda la documentación necesaria y realizada la visita presencial al inmueble, el tasador homologado procederá a realizar su tasación, aplicando para ello los métodos de valoración que regula la citada Orden Ministerial, siendo el establecido en el caso de inmuebles el llamado método de comparación, esto es, el que consiste en asignar el valor del inmueble en función de los precios homogeneizados, consistiendo ello en un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél.

¿Dónde se plasma el trabajo del tasador?

Fijado pues el valor de tasación, el tasador deberá reflejar todo su trabajo en dos documentos clave, esto es:

El certificado de tasación.
El informe de tasación.

En el caso del certificado de tasación (que es el documento sucinto que se deberá adjuntar a la escritura de préstamo hipotecario que se firme posteriormente), el tasador incluirá la siguiente información obligatoria:

La denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de España.
El documento se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación que lo emite, con mención del número de páginas que lo componen.
Deberá constar la finalidad legal de la tasación.
Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza.
Contendrá la localización y tipo de inmueble, su identificación registral, la referencia catastral, la superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en el cálculo de los valores técnicos, su estado de ocupación y el titular registral en el momento de la tasación.
Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad de la tasación.
Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para cada método.
Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que se mencionaran específicamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños.
En su caso, los condicionantes y advertencias que correspondan (conceptos que desarrollaremos en una pregunta posterior).
Se indicará su fecha de emisión, la fecha de la última visita al inmueble y la fecha límite de validez.
Deberá estar firmado por un representante de la entidad que emita el certificado.

Por su parte, en el caso del informe de tasación, que es el documento completo que incluye todo el trabajo realizado por el tasador, se detallará toda la labor y valoración realizada, con expresión de:

La identidad del solicitante de la tasación y su finalidad.
La identificación y localización del inmueble.
Las comprobaciones realizadas y la documentación estudiada.
La localidad y entorno donde se ubica el inmueble.
La descripción y superficie del terreno.
La descripción y superficie de la edificación.
La descripción urbanística.
El régimen de protección, tenencia y ocupación de la vivienda.
El análisis de mercado donde se ubica el inmueble.
Los datos y cálculo de los valores técnicos empleados para realizar la valoración.
Los valores de tasación obtenidos.
Los condicionantes y advertencias que, en su caso, existan en la valoración.
Otras observaciones a tener en cuenta.
Fecha de emisión y de caducidad del informe, así como la firma del tasador.
Detalle de la documentación anexa al informe.

¿Qué problemas jurídicos pueden derivarse de una tasación con efectos hipotecarios?

Como hemos ya comentado en preguntas anteriores, de una tasación con efectos hipotecarios pueden derivarse la aparición de problemas o incidencias jurídicas que pesen sobre la finca y que, en la práctica, impidan la concesión del préstamo hipotecario que el futuro comprador necesita para la adquisición de la misma o, en su caso, hagan disminuir drásticamente su valoración, dificultando así obtener la financiación que se necesita para afrontar el precio de compra.

Estos problemas o incidencias jurídicos, dada su importancia, también vienen regulados en la ley, en forma de:

Condicionantes.
Advertencias.

Vamos a continuación a analizar con detenimiento estas figuras, sus efectos, y la forma de solventarlos, en su caso.

¿Qué es eso de los condicionantes?

De conformidad con la Orden Ministerial, para que la tasación realizada pueda ser utilizada a los fines previstos (esto es, en el caso de los préstamos hipotecarios, operar como valor a efectos hipotecarios), el valor de tasación que se refleje en la misma ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante.

Partiendo de esta base, la norma reguladora determina que se considerará que existe un condicionante en los siguientes supuestos:

Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones mínimas para realizar la tasación.
Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión.
Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal.
Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentación obligatoria para realizar la valoración de forma adecuada.
Cuando concurran circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificación, física o registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las características del mismo utilizadas en la tasación, que puedan afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos.

Así pues, en caso de que la tasación se emita con algún condicionante, de bien seguro, la entidad financiera denegará la financiación que se está solicitando, de modo que, en las operaciones que apareciera alguno de estos condicionantes, será necesario que los mismos sean solventados o subsanados (se entregue la documentación que falta, se solventen las dudas o impedimentos existentes), para que entonces sí, el tasador pueda emitir una nueva tasación sin ese condicionante, permitiendo entonces sí aprobar la operación de crédito.

Para entender mejor esta cuestión, nada mejor que un ejemplo reciente acontecido en mi despacho notarial para comprender la cuestión:

<ejemplo>Como te he explicado al principio del artículo, el año pasado me compré una vivienda en la isla de Formentera, para la cual, he necesitado obtener financiación de un banco para afrontar el precio de compra.<ejemplo>

<ejemplo>En este proceso, una vez se procedió a realizar la tasación oficial, se puso de relieve que el inmueble estaba edificado sobre tres fincas registrales independientes y colindantes entre si (que pertenecían al mismo vendedor), pero al ser tres fincas distintas, ello podía afectar al valor expresado, de modo que el tasador reflejó esta circunstancia como condicionante, impidiendo así que el banco me concediera el dinero que necesitaba para comprar la casa.<ejemplo>

<ejemplo>Así las cosas, para solventar este condicionante, la parte vendedora procedió a realizar una vinculación ob rem de las tres fincas (que es una figura jurídica que “une” a esas tres fincas y obliga a transmitirlas conjuntamente), convirtiéndolas así en la práctica en una sola, de modo que, subsanado el condicionante, la tasación se pudo emitir de nuevo ya sin ningún impedimento, consiguiendo así poderse formalizar el préstamo hipotecario que necesitaba en mi caso.<ejemplo>

¿Qué es eso de las advertencias?

Por su parte, en el caso de las advertencias, éstas son circunstancias que pueden tener efectos sobre la valoración realizada (pero que no la impiden o condicionan) y que, por lo general, no llevarán como consecuencia la denegación de la financiación por parte de la entidad financiera.

De entre las advertencias más comunes que señala la Orden Ministerial, podemos destacar las siguientes:

Discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados.
Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble.
Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado.
Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación que exige la Orden.
Cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida por los medios previstos en la Ley del Catastro Inmobiliario o directamente a través de la oficina virtual del Catastro.

Para entender mejor esta cuestión, nada mejor que un ejemplo reciente acontecido en mi despacho notarial para comprender la cuestión:

<ejemplo>En la compraventa que formalicé este año, igualmente, se puso de manifiesto una advertencia en la tasación oficial realizada, relativa a una pequeña discrepancia en cuanto a las superficies registrales y catastrales que constaban inscritas. Así pues, en el Registro de la Propiedad, la finca que se vendía constaba de X metros cuadrados, mientras que en el Catastro Inmobiliario, constaba que tiene Y metros cuadrados (en el caso concreto una pequeña discrepancia de no más del 1% de la finca).<ejemplo>

<ejemplo>Como se puede apreciar, esta diferencia existe, y el tasador la hace constar como advertencia, pero al tratarse de una discordancia menor, ello no afecta al valor del inmueble, de aquí su consideración como advertencia.<ejemplo>

<ejemplo>En todo caso, en el supuesto, para solventar esta cuestión, el vendedor, con carácter previo, procedió a iniciar un expediente de georreferenciación y coordinación con el Catastro Inmobiliario, a los efectos de corregir la descripción de las fincas, y hacerlas coincidir con lo descrito en ambos Registros, para solventar así esta advertencia.<ejemplo>

¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria?

No existe un precio preestablecido para una tasación a efectos hipotecarios, de modo que será cada sociedad de tasación la que establecerá sus precios, dependiendo fundamentalmente de la ubicación y características del inmueble.

No obstante, de la experiencia práctica, podemos afirmar que esta clase de tasaciones, para un inmueble tipo (por ejemplo, un piso situado en una ciudad), suelen oscilar sobre los 400 - 800 euros aproximadamente.

Aunque los precios, como indicamos, pueden variar mucho en función del tipo de vivienda que se trate, su ubicación, y las labores de comprobación que deba realizar el tasado (así pues, por ejemplo, la tasación de una vivienda unifamiliar situada en una isla, puede suponer un precio de varios miles de euros).

¿A quién le corresponde pagar el gasto de la tasación hipotecaria?

De conformidad con la actual regulación de la cuestión, contenida en el artículo 14 de la Ley de Crédito Inmobiliario, los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario, esto es, al cliente que solicita el préstamo hipotecario.

¿Qué conclusiones podemos obtener de todo lo analizado en relación con las tasaciones con efectos hipotecarias?

Como acabamos de ver en este artículo, la idea fundamental que se ha tratado de plasmar es que, si tienes pensado comprar una casa con un préstamo hipotecario, es muy interesante y recomendable que, antes de llegar a ningún acuerdo o compromiso con el vendedor, si tienes claro que deseas comprar una vivienda en concreto, el primer paso que debes realizar es una tasación con efectos hipotecarios, pues ese documento es el que te asegurará conocer el valor real del inmueble que deseas comprar y, en su caso, la existencia de algún problema o impedimento jurídico que pueda poner en riesgo la concesión de ese préstamo hipotecario que necesitas.

Así pues, si realizas la tasación con efectos hipotecarios antes que nada, te ahorrarás muchos disgustos e incidencias inesperadas, asegurándote desde el primer momento que el préstamo hipotecario que necesitas para comprar tu casa se te podrá conceder sin ninguna clase de problemas por parte de tu banco, logrando así culminar con éxito un proceso de compra de una forma mucho más segura, tranquila y relajada, a diferencia de lo que sucede actualmente, donde la tasación se realiza al final de todo el proceso, momento en el cual, la aparición de problemas o incidencias jurídicas que impidan o dificulten la financiación puede suponer un gran problema de difícil solución para todas las partes implicadas.

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Esperando pues que este artículo sea de utilidad para todas las personas interesadas en saber qué es una tasación con efectos hipotecarios, el equipo de Notaría Jesús Benavides queda a su disposición para acompañarles en todo aquello que necesiten al respecto.

Diciembre 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA Y SUSTITUCIÓN VULGAR. SI LA DESIGNACIÓN TESTAMENTARIA A LOS SUSTITUTOS ES GENÉRICA (“HIJOS” O “DESCENDIENTES), CON LA SIMPLE AFIRMACIÓN DE QUE ESTOS NO EXISTEN, ES SUFICIENTE PARA FORMALIZAR LA RENUNCIA Y POSTERIOR ADJUDICACIÓN A QUIEN CORRESPONDA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 30 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una aceptación de herencia de una mujer, fallecida viuda, con dos hijas, a las cuales, en su testamento, designada como herederas por partes iguales, con sustitución vulgar por sus respectivos hijos o descendientes. Al formalizarse la aceptación de herencia, una de las hermanas renuncia a la herencia, y en la escritura, la renunciante simplemente manifiesta que la misma carece de hijos o descendientes (sin acreditarse fehacientemente de ninguna forma), de modo que la otra hermana se adjudica toda la herencia. El Registrador deniega la inscripción porque entiende que debe acreditarse la inexistencia de hijos o descendientes (mediante acta de notoriedad o por cualquier medio válido en Derecho).

El Notario autorizante recurre la calificación y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, confirmando que, cuando la sustitución vulgar testamentaria se realiza de forma genérica (con expresiones como “hijos” o “descendientes”, es decir, sin llamamientos nominativos), con la simple manifestación de la inexistencia de éstos, es suficiente para formalizar la renuncia y posterior aceptación por el heredero favorecido por dicha renuncia.

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2.- VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA. NO ES NECESARIO APORTAR LA RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE TANTEO PARA PODER INSCRIBIR:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 8 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una compraventa de inmueble (local) arrendado, en cuya escritura el Notario da fe de que se le ha exhibido una escritura donde el arrendatario renuncia a su derecho de adquisición preferente que le reconoce la LAU.

El Registrador deniega la inscripción, alegando que es necesario que se le acredite a él también, fehacientemente, los detalles y circunstancias de esa renuncia (aportando copia de esa escritura de renuncia donde el Registrador pueda analizar sus términos, la legitimación de quien la otorga, etc.). La DG revoca la nota de calificación, considerando que con la dación de fe del Notario conforme el arrendatario ha renunciado a su derecho de tanteo es suficiente, pues la Ley no atribuye competencias al Registrador para calificar los extremos de dicha renuncia.

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3.- EN CATALUÑA EL PRELEGATARIO PUEDE TOMAR POSESIÓN, POR SÍ MISMO, DE LOS BIENES PRELEGADOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 de octubre de 2023 (DOGC de 8 de noviembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una aceptación de herencia con varios coherederos, donde uno de ellos, además, siendo prelegatario de un inmueble, acepta su parte de la herencia y, asimismo, de forma unilateral, se adjudica dicho bien que conforma el prelegado. El Registro de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para que dicha adjudicación surta efecto, es necesaria la conformidad de todos los herederos.

El Notario autorizante presenta recurso y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, recordando que, de conformidad con el CCCat (art. 427-22), el legatario puede tomar por sí mismo posesión del legado si se trata de un prelegado.

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4.- COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA EN CATALUÑA. INTERPRETACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE IMPAGO NECESARIOS PARA RESOLVER EL CONTRATO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de noviembre de 2023 (DOGC de 1 de diciembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una escritura de resolución de compraventa, de acuerdo con una condición resolutoria pactada e inscrita, a causa del impago de cantidades debidas.

En el supuesto la DG sienta la interpretación correcta del artículo 621-54 CCCat, en virtud del cual, para poder dar por resuelta la compraventa por impago de las cantidades aplazadas (para que los vendedores recuperen la propiedad del inmueble) es necesario que las cantidades impagadas superen el 15% del precio íntegro (precio total de la compraventa), de modo que, sólo una vez que se hayan acumulado impagos de cantidades vencidas que superen ese 15% del precio total de compra, se podrá entonces sí dar por resuelta la compraventa.

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5.- SON INSCRIBIBLES LOS ACUERDOS DE UNA JUNTA GENERAL A LA CUAL NO ASISTEN LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una Junta General de Accionistas a la cual, los administradores de la sociedad no asisten.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción de los acuerdos adoptados, por esta causa, al amparo del artículo 180 LSC (“los administradores deberán asistir a las juntas generales”). El Notario recurre la calificación, y la DG, alineándose con éste, confirma que, en efecto, la inasistencia del órgano de administración a la junta general no es motivo de nulidad de la misma, sino lo que, en su caso generará, es la responsabilidad de los administradores prevista en el artículo 236 LSC.

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6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PARA PODER INSCRIBIR EN EL REGISTRO MERCANTIL LA ANOTACIÓN PREVENTIVA, ES NECESARIO ACREDITAR QUE SE HA EFECTUADO EL REQUERIMIENTO NOTARIAL A LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de denegación de anotación preventiva de solicitud de acta notarial de junta, en el Registro Mercantil. Supuesto en el que un socio quiere que se levante acta notarial de junta general y, para ello, envía Email al presidente del consejo de administración solicitándolo así, el cual le contesta afirmativamente. Dicho socio intenta que se practique la anotación preventiva en el Registro Mercantil en base a este Email, y el Registrador lo deniega, afirmando que para que sea posible inscribir la anotación preventiva, es necesario aportar el requerimiento notarial a los administradores.

La DG confirma la nota de calificación y recuerda que, para poderse practicar la anotación preventiva que se pretende, es necesario acreditar que se ha efectuado el requerimiento notarial a los administradores (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTA DE INMUEBLE POR CONGREGACIÓN RELIGIOSA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 23 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), la cual puede ser de utilidad en este caso de transmisiones, pues resume y analiza de forma detallada la legislación y documentación necesaria para formalizar la venta de un inmueble perteneciente a una congregación religiosa.

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8.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento suscrito por el anterior titular registral (como arrendador), y una arrendataria. El propietario no paga el préstamo hipotecario que grava la finca arrendada y ésta, finalmente, es objeto de ejecución hipotecaria, en cuyo proceso, la finca es adjudicada a un tercero, a favor del cual consta inscrito actualmente dicho inmueble. En este proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo titular que se adjudica la finca es consciente de que la misma está arrendada, y la adjudicación, en el proceso judicial, se le concede salvaguardando los derechos de dicho arrendatario. Posteriormente, el arrendatario intenta inscribir su derecho, y el Registro lo deniega por falta de tracto sucesivo (art. 20 LH), es decir, que no coincide la persona quien firmó el contrato de arrendamiento como arrendador con el actual titular registral inscrito.

La DG revoca la calificación, considerando este caso una excepción al principio general, pues en el procedimiento de ejecución hipotecaria donde fue parte el actual titular registral se dejó a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupación del inmueble.

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9.- PROPIEDAD HORIZONTAL. DE ELEMENTO PRIVATIVO A ELEMENTO COMÚN. LA VÍA CORRECTA ES EL ACUERDO DE AFECTACIÓN Y CONVERSIÓN EN ELEMENTO COMÚN:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de segregación de elemento privativo y posterior venta a favor de la comunidad de propietarios (para convertirlo acto seguido en elemento común de la propiedad horizontal).

La DG confirma el defecto y, en resumen, nos viene a decir que si se quiere convertir algo privativo en elemento común, la forma correcta no es su venta a favor de la comunidad, sino su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.

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10.- NUEVAS FUNCIONALIDADES EN LA SEDE ELECTRÓNICA DE LA AGENCIA TRIBUTARIA DE CATALUÑA:

Se resumen nuevas funcionalidades (AQUÍ) y mejoras en la sede electrónica de la ATC:

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD): Se han incorporado novedades en los formularios telemáticos de los modelos 600 y 620 y en el programa de ayuda de los modelos 650 y 660. En concreto:

Adaptaciones del formulario telemático del modelo 600 del ITPAJD para admitir a transmitentes extranjeros sin NIF en las operaciones con la tarifa DRG (derechos reales de garantía y préstamo).
Adaptaciones del formulario telemático modelo 620, compraventa de determinados medios de transporte usados, para permitir exportar la autoliquidación y recuperar sus datos cuando exista más de un adquirente, en el caso de compra de una embarcación, y para mostrar por separado los tipos de vehículo autocaravana.

En cuanto al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD):

Adaptaciones del programa de ayuda de la modalidad de sucesiones para introducir los depósitos en cuenta corriente o de ahorro con el formato IBAN.

Asimismo, se ha introducido la incorporación automatizada de la escritura pública en los expedientes de autoliquidaciones del ITPAJD (modelo 600) y del ISD (modelos 650, 651 y 653). Por tanto, ya no es necesario que el ciudadano aporte la escritura pública si la notaría ha enviado previamente la declaración informativa notarial a la Agencia Tributaria de Cataluña.

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11.- ACTAS LCI. ES NECESARIO PREGUNTAR AL CLIENTE CÓMO QUIERE SUS FUTURAS COPIAS AUTORIZADAS TANTO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO COMO DE LA COMPRAVENTA:

Se adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña en la que, dando respuesta a una comunicación recibida en varias notarías por parte del banco ING (en la que se solicita que todas las copias de sus escrituras de CV + PH se expidan en formato electrónico), se indica que, en las CV + PH, es el comprador (quien paga la escritura) el que debe elegir el formato de sus copias autorizadas (en soporte papel o electrónica).

A tal efecto, se recomienda preguntar al cliente por esta cuestión en el acta previa LCI, dejar constancia de ello en el acta, y en base a su preferencia, expedir la copia según de la forma que solicite el adquirente.

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12.- INSTRUCCIÓN PARA LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE BIENES INMUEBLES 2024:

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para comprobación de valores de bienes inmuebles de la Agencia Tributaria de Cataluña para hechos imponibles (ITP, Sucesiones y Donaciones) del año 2024.

Hay que recordar que esta tabla es de vital importancia cuando no tenemos el valor de referencia del catastro del inmueble en cuestión. Siempre, en primer lugar, debe tenerse en cuenta el valor de referencia a efectos fiscales. Supletoriamente, a falta de éste, se seguirá utilizando estaba tabla como se hacía tradicionalmente. Multiplicando el valor catastral por el coeficiente multiplicador correspondiente, a efectos de obtener el valor mínimo fiscal.

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13.- PROPIEDAD HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN / DIVISIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. SI LOS ESTATUTOS LO PERMITEN, TAMBIÉN, IMPLÍCITAMENTE, AUTORIZAN LAS OBRAS NECESARIAS PARA EJECUTARLA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una segregación de un local, resolviendo que, cuando en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal se prevea la posibilidad de segregar o dividir elementos privativos sin necesidad de acuerdo colectivo de la junta de propietarios, implícitamente se están autorizando las obras y modificaciones que dicha segregación precise, salvo cláusula expresa en contrario.

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14.- VENTA DE VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA. SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES, TAMBIÉN PARA EXTRANJEROS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 25 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una venta de un inmueble perteneciente a un extranjero, resolviendo que la aplicación del artículo 1320 CC (y por tanto su homólogo en el código civil catalán) relativo a la necesidad de consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual de la familia, es independiente de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial, y que de acuerdo con el Reglamento 24 junio 2016, es aplicable también a matrimonios extranjeros.

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15.- IMPORTANTE DISTINCIÓN ENTRE PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR Y NORMAS PARTICIONALES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 27 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones hereditarias, en la cual, sintetizando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia, aclara la importante diferenciación entre una partición hecha en el propio testamento y las meras “normas particionales”.

Señala el Centro Directivo que cuando el testador lleva a cabo en el testamento todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación y adjudicación de lotes) estamos ante una verdadera partición hecha en testamento. En cambio cuando se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen determinados bienes en pago de su haber a cada heredero, estamos ante meras normas particionales.

Noviembre 2023

1.- MUCHO CUIDADO. ERRORES EN NOTARÍA QUE GENERAN RESPONSABILIDAD CIVIL:

Se adjunta (AQUÍ) una Nota del Consejo General del Notariado, donde se detallan las principales reclamaciones que el Seguro de Responsabilidad Civil de los Notarios está teniendo que atender ante negligencias, errores o malas praxis profesionales. A continuación, algunos ejemplos destacables:

Varias reclamaciones relativas a documentos autorizados con personas con capacidades psíquicas mermadas. Extremar precauciones con personas ancianas que presenten indicios de deterioro cognitivo, incapacitadas / con medidas de apoyo para el ejercicio de la capacidad jurídica, bajo tutela, curatela, etc.
Suplantaciones de identidad. Extremar la diligencia al verificar la identidad de la persona con su foto de DNI / NIE / Pasaporte, etc.
Verificación de cargas hipotecarias. Extremar precauciones con hipotecas canceladas económicamente, pero no registralmente. Exigir constancia documental de que efectivamente el préstamo garantizado está pagado.

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2.- NUEVO RECORDATORIO. NOVEDADES EN MATERIA DE INVERSIONES EXTERIORES:

Se adjunta (AQUÍ) una nota informativa de OCP con resumen de las principales novedades del Real Decreto 571/2023, sobre inversiones exteriores. Se consideran inversiones exteriores las siguientes:

Inversiones extranjeras en España:

Participación de un NO RESIDENTE en sociedades españolas que supere el 10% del capital social.
Adquisición de inmuebles en España por NO RESIDENTES que superen los 500.000 euros.
En el caso de que los fondos empleados en la inversión tengan origen en jurisdicciones no cooperativas, se exige declaración previa. La orden de 9 de febrero de 2023 (AQUÍ) contiene la lista de jurisdicciones no cooperativas.

Inversiones españolas en el exterior:

Participación en el capital de sociedades no residentes que supere el 10 % del capital social.
Adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior por importe superior a 300.000 euros.
En el caso de que el destino de la inversión sea una jurisdicción no cooperativa es necesaria igualmente la declaración previa.

Obligaciones del Notario:

Cuando entre en vigor el desarrollo normativo del Real Decreto, será obligatorio que el Notario remita la información sobre la inversión exterior al Consejo General del Notariado.
En el periodo transitorio, la presentación telemática de las declaraciones se realiza mediante AFORIX.
Se mantiene vigente la obligación del notario de remitir a la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones, mediante escrito, en los meses de enero y julio de cada año, una relación de aquellas operaciones intervenidas que tengan la consideración de inversión extranjera, durante el semestre precedente respecto de las cuales no se haya interesado del notario la presentación de la correspondiente declaración.

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3.- ES POSIBLE DECLARAR EL FINAL DE OBRA PARCIALMENTE EN UN EDIFICIO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 19 de septiembre de 2023 (BOE de 26 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de un edificio, con varias plantas, dividido horizontalmente, donde se declara el final de obra de sólo parte de ellos (en concreto, del local bajo y de la primera planta, no así del resto de plantas).

En este caso, la DG lo acepta, afirmando que no existe inconveniente en que la constancia de la terminación de obra pueda ser parcial, por fases, e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente.

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4.- PARTICIÓN DE HERENCIA POR CONTADOR PARTIDOR. CUIDADO CON LOS CONFLICTOS DE INTERESES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 5 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023), donde la DG resuelve que en una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia, la contadora-partidora no se ha limitado a lo estrictamente particional y, en las adjudicaciones, ha realizado funciones dispositivas que requieren la intervención de los herederos.

Además, existe un conflicto de intereses entre dos coherederos hermanos, pues uno es tutor de otro, y por tanto ejerce su representación legal. Al ser los dos interesados en la herencia, y estar uno de ellos representado legalmente por su hermano, hay conflicto de intereses y en este caso es necesario la intervención de un defensor judicial.

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5.- VENTA DE PLAZA DE APARCAMIENTO EN FINCA SIN DIVIDIR. ES NECESARIO DESCRIBIR CONCRETAMENTE LA PLAZA DE APARCAMIENTO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 28 de julio de 2023 (BOE de 12 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de venta de una participación indivisa (1,329%) de una finca, destinada a aparcamiento de vehículos. La escritura contenía la descripción de dicha finca registral en su conjunto (consistente en la planta sótano de un edificio destinada a aparcamientos y trasteros), pero no la descripción de esa concreta plaza de aparcamiento cuyo uso y disfrute exclusivo se atribuía a la participación indivisa de finca transmitida.

La DG, alineándose con el Registrador, considera que es necesario que, en la escritura de compraventa, se describa con detalle los linderos y la superficie de la plaza de aparcamiento que se transmite.

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6.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LEY 11/2023. NUEVOS PLAZOS PARA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 7 de julio de 2023 (BOE de 15 de agosto de 2023), donde se aprueba el calendario para implantar la ley 11/2023 de digitalización de actuaciones registrales. Esta ley viene a instaurar la firma electrónica de todos los asientos y documentos registrales y la llevanza de un protocolo en soporte electrónico. La citada resolución incluye dos anexos con un calendario de implantación de la firma electrónica en cada uno de los Registros de la Propiedad de España, y amplía el plazo ordinario de calificación registral de 15 días hábiles a 30 días hábiles, durante el plazo de un mes a contar desde la fecha en que se inicia la implantación de las actuaciones digitales.

Se adjunta al resumen la resolución con los anexos en los que se encuentran las respectivas fechas de inicio de la fase de implantación de firma electrónica, para que todos los empleados de la notaría puedan consultarlas y tener en cuenta que en el plazo de un mes desde esa fecha, el plazo de calificación no es de 15 días como habitualmente, sino de 30.

¡La importancia de esta consulta radica en que se autorizan cancelaciones de hipotecas inscritas en todos los registros de España, y cada uno de ellos tiene una fecha prevista para la implantación de esa firma electrónica!

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7.- VECINDAD CIVIL Y SUS DIFICULTADES DE PRUEBA. HAY QUE DARLE MUCHA IMPORTANCIA A LA MANIFESTACIÓN QUE SE INCLUYA EN LA ESCRITURA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 3 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a la prueba de la vecindad civil de una fallecida y su importancia para determinar el Derecho sucesorio aplicable.

En el supuesto, la causante, en su testamento, manifiesta que tiene vecindad civil común. No obstante, su heredero (esposo), cuando acepta la herencia, en dicha escritura de aceptación manifiesta que la vecindad civil de la causante era la de Ibiza, y en base a la misma, se adjudica toda la herencia (a diferencia de ello, si la vecindad civil fuera común, como la causante no tenía descendientes, pero sí ascendientes vivos, éstos serían legitimarios). Al presentarse a inscripción dicha escritura de aceptación de herencia, el Registrador la deniega, al considerar que prevalece la manifestación de la vecindad civil común realizada por la fallecida en su testamento.

La DG, alineándose con el Registro, considera que la prueba de la vecindad civil es muy difícil (salvo en aquellos casos en los que conste inscrita la manifestación expresa en el Registro Civil). Así pues, en caso de dudas, debe prevalecer la manifestación del interesado realizada ante Notario (pues se ha realizado estando debidamente informado por parte del fedatario), incluso sobre lo que pueda resultar de documentos extrajudiciales (como un certificado de empadronamiento del que resulte que la persona está empadronada en ese domicilio desde hace más de 10 años), pues no siempre la vecindad administrativa coincide con el domicilio efectivo (que es lo que determina la vecindad civil).

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8.- EL ADMINISTRADOR CON CARGO CADUCADO PUEDE CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PARA LA RENOVACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMNISTRACIÓN Y PARA PRESENTAR CUENTAS ANUALES:

Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 31 de octubre de 2023 (BOE de 21 de noviembre de 2023), en la que la DG resuelve que es válida la Junta General convocada por administrador con cargo caducado, siempre que esa Junta General se convoque para renovar el órgano de administración y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios como forma de superar el cierre del Registro de la Propiedad.

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9.- PODERES PREVENTIVOS Y ASPECTOS INTERREGIONALES:

Se resume a continuación, brevemente, una ponencia relativa a los poderes preventivos y a los aspectos a tener en cuenta en el ámbito del Derecho interregional:

Gran utilidad del poder preventivo: evita a la familia tener que recurrir a medidas de apoyo judiciales (que tardan más de un año en constituirse, más el coste de abogados, etc.).
En breves será posible consultar telemáticamente, en el Registro Civil, la vigencia de estos poderes. Cautela a tener en cuenta siempre que un apoderado acuda a Notaría a firmar con uno de estos poderes.
Dudas sobre Derecho aplicable cuando un cliente acude a Notaría para firmar un poder preventivo: Debemos acudir siempre al criterio de la residencia habitual (art. 9.6 Cc) para constituir el poder al amparo del CCCat o el Cc.
Recordar siempre incluir (o no), a petición del cliente, la cláusula sobre si se requiere autorización judicial para los mismos actos para los que la requiere el curador.
En Cataluña, en los próximos meses, habrá novedades relevantes en esta materia, pues el anteproyecto de reforma del Libro II del Código Civil Catalán sobre esta materia entrará en el Parlament en breves ya, como Proyecto de Ley, de modo que, si se tramita ordinariamente, en unos meses habrá una nueva normativa en esta materia con modificaciones muy profundas que deberemos estudiar para adaptar las escrituras.

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10.- LEY 11/2023. DIGITALIZACIÓN DE ACTUACIONES NOTARIALES Y REGISTRALES (PROTOCOLO ELECTRÓNICO, VIDEO FIRMAS y COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS):

Se adjunta artículo de nuestro BLOG que resume los 10 puntos principales de la entrada en vigor de la Ley 11/2023 (AQUÍ).

Tres son los cambios principales que nos afectarán a nuestro día a día:

El primero es el depósito en sede electrónica notarial de todos los documentos firmados, siendo fiel reflejo del documento en papel (matriz, unidos, diligencias y notas).
El segundo gran cambio es la posibilidad de videofirmar con certificado digital determinados tipos de documentos una vez que el ciudadano registrado en el portal notarial;
y por último, la creación de las copias autorizadas electrónicas que sustituyen al papel con su misma eficacia y validez.

Tras 21 días de implementación nos hemos encontrado con las siguientes casuísticas:

EN CUANTO AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

Los ciudadanos que quieran realizar trámites deberán cumplimentar el formulario y validar su móvil y correo de contacto. El trámite es sencillo y se completa subiendo a la plataforma el documento de identidad. Lo hemos validado y funciona correctamente para ciudadanos identificados con DNI, NIE y PASAPORTE.
La forma más práctica de acceder y que sirve también para firmar es utilizar un certificado digital. Recomendamos el de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, aunque hay varias entidades emisoras certificadas por Ancert.
El ciudadano que acceda podrá consultar todo su histórico de escrituras entre el 1 de enero de 2007 y el 8 de noviembre de 2023. Lo firmado a partir de la entrada en vigor de la ley todavia esta por determinar cómo se publicara.

EN CUANTO A LA VIDEOFIRMA:

Desde el inicio hemos logrado realizar con éxito 2 videofirmas. Si bien es una tecnología muy nueva y que tiene sus limitaciones no ha resultado complejo de realizar una vez que el cliente esta registrado en el portal y dispone del certificado digital para poder firmar.
La conexión se realiza con una aplicación integrada en el navegador web y es intuitiva y sencilla. Esperamos que a medida que los ciudadanos se registren aumente el número de documentos otorgados por este método.

EN CUANTO A LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA:

Ya hemos emitido las primeras copias autorizadas electrónicas con código seguro de verificación (CSV).
El proceso lo gestionamos desde el mismo Word y de manera paralela al depósito del documento aunque se puede emitir con posterioridad, siempre para documentos firmados a partir del 9 de noviembre de 2023.
El documento se publica en la sede electrónica notarial y se genera de forma rápida y sencilla en SIGNO el CSV para remitir al cliente.
Una vez subido a la sede electrónica se comparte con el cliente mediante un correo electrónico en el que le facilitamos un enlace a su copia autorizada electrónica. Este método de entrega le da autenticidad y validez legal frente a terceros. Creemos que poco a poco irá sustituyendo el papel pues para su consulta y validación no es necesario estar dado de alta en el portal notarial del ciudadano.

DUDAS MÁS FRECUENTES DE PROTOCOLO ELECTRÓNICO y VIDEOFIRMA:

En SIC, dentro del apartado “Ley 11/2023. Digitalización de actuaciones notariales y registrales” se puede encontrar un documento con preguntas y respuestas sobre dudas existentes en relación a la puesta en marcha de la Ley 11/2023, se han emitido dos publicaciones: volumen 1 y volumen 2.

Asimismo, se adjuntan (AQUÍ en singular y AQUÍ plural), plantillas base para cualquier escritura electrónica otorgada por videofirma a través del Portal Notarial del Ciudadano.

MODIFICACIÓN DEL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO. NECESIDAD DE INFORMAR POR SEPARADO DEL NÚMERO DE FOLIOS EN SOPORTE PAPEL / TELEMÁTICO:

A partir del 9 de noviembre de 2023, se modifica el Índice Único Informatizado para incorporar como campo obligatorio a informar en cada instrumento público el número de folios de matriz del soporte papel por separado del número de folios en soporte electrónico.

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Para cualquier duda en todo lo relacionado a la nueva digitalización al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en el correo: antonio@jesusbenavides.es

Octubre 2023

1.- REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES. NOTA ACLARATORIA

Se adjunta (AQUÍ) nota aclaratoria de OCP sobre diversas cuestiones relativas al Registro Central de Titularidades Reales y las obligaciones de los Notarios al respecto:

Para el otorgamiento del negocio jurídico, no es requisito de validez la obtención del correo electrónico al que se refiere el artículo 4 del RD 609/2023, pues no forma parte de los requisitos de identificación del titular real.
Porcentaje de participación: solo se deberá incluir esta información cuando haya que efectuar una nueva acta de manifestaciones para el supuesto de que exista discordancia entre el contenido de la BDTR y la manifestación del otorgante

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2.- COMPRAVENTA DE INMUEBLE FORMALIZADA POR REPRESENTANTE CON PODER REVOCADO. MUCHO CUIDADO AL VERIFICAR LA VIGENCIA DE PODERES Y CARGOS DE SOCIEDADES

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 26 de julio de 2023 (BOE de 28 de septiembre de 2023). La DG resuelve un caso de una CV de un inmueble, en el que la parte vendedora es representada por un apoderado, manifestando este que su poder está vigente, y el Notario, dando su juicio de suficiencia positivo en la escritura. No obstante, de los datos obrantes en el Registro Mercantil, resulta que ese poder estaba revocado de hacía pocos días, habiéndose publicado dicha revocación en el BORME, una vez inscrita en el Registro (momento a partir del cual es oponible frente a terceros), el mismo día de la firma de la CV.

La DG confirma la calificación del Registro, de forma que no se puede inscribir el derecho del comprador ya que el vendedor no estuvo debidamente representado por una persona con facultades suficientes para formalizar dicha venta.

Para tener en cuenta el caso y realizar las consultas pertinentes en el Registro en una fecha lo más cercana posible a la firma de la escritura (si es posible, el mismo día), para evitar casos así.

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3.- SL. REDUCCIÓN DE CAPITAL POR COMPRA DE PARTICIPACIONES. IMPORTE DE LA RESERVA INDISPONIBLE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de julio de 2023 (BOE de 27 de septiembre de 2023). La DG resuelve el típico caso de “salida” de un socio de una SL. Para ello, la sociedad recompra todas las participaciones de ese socio (por un valor de reembolso superior al nominal) para, a continuación, reducir el capital social en el mismo importe (procediendo así a su amortización) y, asimismo, dotar una reserva indisponible, por el importe de la reducción (tomando como referencia el nominal de las participaciones, y no el valor reembolsado al socio, que como se indica, es superior), para garantizar los derechos de los acreedores.

El Registro califica negativamente porque considera que el importe de la reserva ha de ser igual “al valor de lo recibido por el socio” (esto es, al total reembolsado, y no sólo al valor nominal de las participaciones).

La DG revoca la calificación del Registrador Mercantil, determinando que en estos casos el importe de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de las participaciones amortizadas, y no al importe reembolsado al socio saliente

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4.- GUARDA DE HECHO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PARA TRÁMITES BANCARIOS

Se informa que en SIC, dentro del enlace “Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad” se pone a disposición de los empleados un protocolo marco firmado entre la Fiscalía General del Estado y el sector bancario para clarificar las atribuciones del guardador de hecho en el ámbito de las gestiones bancarias.

Este documento también ha sido objeto de análisis detallado en un artículo de nuestro blog (AQUÍ se puede consultar).

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5.- INVERSIONES EXTERIONRES. NOVEDADES NORMATIVAS A TENER EN CUENTA

Se informa a la plantilla de la reciente aprobación del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores (AQUÍ se puede consultar), que deberá ser tenido en cuenta cuando se formalicen operaciones con no residentes. En concreto, se modifica la normativa anterior en los siguientes aspectos fundamentales:

1.- Se consideran inversiones extranjeras a los efectos de hacer la correspondiente declaración posterior al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, las siguientes:

Participación por no residentes en sociedades españolas cuando dicha participación supere el 10% del capital social o de los derechos de voto de la compañía (anteriormente se exigía que la participación fuese del 50%).
Adquisición de bienes inmuebles en España por no residentes cuando el importe supere los 500.000€ (anteriormente el límite mínimo estaba en 3.000.000 €).

En estos casos el titular no residente tiene la obligación de declarar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía la inversión, mediante los modelos que resultan de la disposición transitoria 3 del Real Decreto (modelos DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si la operación ha sido intervenida por Notario, deberá comunicar la inversión al Consejo General del Notariado a través de la sede electrónica notarial (SIGNO) y, en todo caso, advertir al compareciente de la obligación de presentación.

3.- En el caso de que las inversiones consideradas extranjeras (de conformidad con el artículo 4 del Real Decreto), tengan origen en un país de jurisdicción no cooperativa (antiguos paraísos fiscales), que son las recogidas en la Orden de 9 de febrero de 2023, será necesario hacer una declaración previa y los Notarios deberán exigirla antes del otorgamiento, y advertir expresamente de ello en el documento público.

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6.- NOTAS PRÁCTICAS DE DOCUMENTOS DONDE INTERVENGAN EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ), un interesante artículo de un compañero Notario, donde se exponen una serie de reflexiones prácticas a tener en cuenta cuando en un documento público intervenga una persona física extranjera. A modo de resumen, se destacan las más relevantes:

Identificación. Se aplican las reglas generales del Reglamento Notarial. En concreto, en el caso de los extranjeros comunitarios ésta se realiza a través, bien de su pasaporte, bien de su documento de identidad nacional.
NIE: Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, deben estar dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial. Necesario para todas aquellas operaciones con trascendencia tributaria.
Traducción: Salvo que el notario conozca el idioma extranjero, habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 150 del Reglamento Notarial y solicitar un intérprete.
Medios de pago: Mucho cuidado y diligencia con materia de prevención de blanqueo. Es altamente recomendable exigir que las cuentas de ingreso y abono sean de bancos españoles. Si hubiera bancos extranjeros o cuentas de terceras personas, se exigirá información lo más completa y fidedigna posible acerca del origen de los fondos, requiriendo justificación documental (certificados de titularidad de las cuentas, contratos justificativos del origen de los fondos, etc.).
Apostilla: Resulta imprescindible contar con ella respecto de los documentos otorgados en el extranjero.
Operaciones inmobiliarias. Recordar la retención del 3% del precio (Impuesto de la Renta de No Residentes) e inversión del sujeto pasivo en la “plusvalía municipal”.

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7.- SOLICITUD DE COPIAS DE TESTAMENTOS AL ARCHIVO DEL COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA

Información de interés al solicitar copias de testamentos al Colegio. Para evitar problemas en caso de discrepancias de fechas, se solicita por parte del Colegio que, cuando se remita una solicitud de copia, se adjunte a la solicitud de copia de testamento los correspondientes certificados de defunción y últimas voluntades para identificar de forma más exacta tal petición.

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8.- FIRMA TELEMÁTICA DE DOCUMENTOS NOTARIALES. ENTRADA EN VIGOR

Como ya se informó en anteriormente, el próximo 9 de noviembre entrará en vigor la Ley 11/2023, que permitirá la firma telemática de documentos públicos (esto es, a través de un sistema de videoconferencia con el Notario y firma electrónica, sin necesidad de que el cliente acuda físicamente a la Notaría). AQUÍ se puede encontrar un artículo en el blog de la Notaria de Jesus Benavides con más detalle al respecto (qué documentos se podrán firmar, procedimiento, etc.).

Para ser pioneros con esta novedad y dar el mejor servicio a los clientes, se ha creado en la página web de la Notaría de Jesus Benavides un nuevo apartado (Videofirma) donde, mediante unos didácticos videos, se explica todo el proceso que deberá seguir cualquier ciudadano que quiera poner en práctica esta posibilidad.

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Para cualquier duda al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en su correo electrónico: antonio@jesusbenavides.es.

Septiembre 2023

1.- CÓMPUTO PLAZOS PARA CELEBRACIÓN DE JUNTA GENERAL. NO SE PUEDE INCLUIR EN EL CÓMPUTO EL DÍA DE CELEBRACIÓN DE LA JUNTA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 11 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda las reglas de cómputo de los plazos para la convocatoria de junta general en una sociedad de capital. Como es sabido, el artículo 176 LSC determina que entre la convocatoria y la celebración de la junta general debe transcurrir un mes (SA) o 15 días (SL). Para el cómputo de estos plazos, el día de inicio comienza el día en que se remite el anuncio al último de los socios y, para determinar el día de finalización del plazo, no se podrá computar el día de celebración de la junta general.

Por tanto tiene que transcurrir un mes para la sociedades anónimas y 15 días para las sociedades limitadas, y es al día siguiente de estos plazos cuándo se puede celebrar válidamente la Junta General.

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2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN MATERIA ARANCELARIA

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge un resumen de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en materia arancelaria, de los años 2020 – 2023. Para consultar en caso de dudas sobre cómo minutar escrituras concretas.

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3.- NOVEDADES EN EL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO

Se informa de que, recientemente, el Índice Único Informatizado ha incluido una serie de novedades para mejorar el reflejo de los negocios jurídicos que se otorgan en los instrumentos públicos.

En concreto, se crean nuevos actos jurídicos para recoger debidamente:

Actas de adquisición o conservación de vecindad civil.
Escrituras de medidas de apoyo y las de constitución de asistencia (y su equivalente en Cataluña),
Actas de omisión de número de protocolo o de Libro Registro (para dar solución al caso infortunado de que quede un número o varios sin documento realmente autorizado o intervenido).

Otras pequeñas modificaciones:

Constancia de los medios de pago en las actas de depósito.
Especificación de la titularidad ganancial (o no) en la compraventa de participaciones y acciones sociales.
Constitución de entidades con o sin personalidad jurídica, donde se exige la información de su Número de Identificación Fiscal (si la obtención es posterior al otorgamiento y no se ha podido obtener el dato por parte del cliente, llegado el vencimiento del plazo para remitir el índice, deberá solicitarse el levantamiento de regla por el cauce habitual).

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4.- TEORÍA DEL NEGOCIO JURÍDICO COMPLEJO. COMPRA + HIPOTECA DE INMUEBLE POR PERSONA CASADA. NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL OTRO CÓNYUGE SI LA HIPOTECA SE REALIZA DE FORMA SIMULTÁNEA A LA COMPRA. CUIDADO EN CASO DE EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ) interesante artículo donde se resume la doctrina de la DG sobre la teoría del negocio jurídico complejo. Se trata de casos donde una persona casada compra ella sola un inmueble, y acto seguido lo hipoteca. Como es sabido, la regla general determina que, para hipotecar la vivienda habitual, aunque esta pertenezca a uno solo de los cónyuges, es necesario el consentimiento del otro. Como excepción a esta regla general, surge la teoría del negocio jurídico complejo, en virtud de la cual, no es necesario el consentimiento del cónyuge no titular en la constitución de hipoteca sobre vivienda habitual inmediatamente posterior a su compra, es decir que la hipoteca se firme con el número inmediatamente posterior de protocolo a la de compraventa.

En el caso de extranjeros, CUIDADO, pues la DG no admite la doctrina del negocio jurídico complejo, salvo que ese derecho extranjero lo permita y así se acredite (así pues, deberá verificarse mediante informe del notario si el Derecho extranjero que rige el régimen matrimonial concreto de los clientes, admite o no esta teoría del negocio complejo).

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5.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. UNA BUENA ESCRITURA PUEDE SALVAR UN MAL CERTIFICADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una elevación a público de acuerdos sociales de una SL (cese y designación de cargos), si en el certificado no se indica el quorum de adopción de los acuerdos, pero en la escritura sí se especifica (mediante una manifestación del administrador), ello es suficiente para poder inscribir el acuerdo en el Registro Mercantil.

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6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. LO QUE LLEGA PRIMERO AL REGISTRO, ES LO QUE PREVALECE (AUNQUE EL DERECHO SEA POSTERIOR)

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques y Mediació, de 17 de julio de 2023 (DOGC de 31 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que lo que accede primero al Registro, es lo que prevalece.

Supuesto en el que, en el año 1986, mediante documento privado, se constituye un usufructo vitalicio sobre una finca. Posteriormente, el 09/02/2023, se eleva a público este documento privado y se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad. No obstante, el Registrador deniega la inscripción, ya que fecha 03/02/2023, esto es, 6 días antes, se presentó a inscripción una escritura de entrega de legado, en la cual se adjudica ese derecho de usufructo a un tercero, en base a una aceptación de herencia de una persona fallecida en 2022.

En este caso, la DG recuerda el principio básico de funcionamiento del Registro, esto es, prior in tempore, potior in iure, de modo que, lo que primero llega al Registro y se inscribe (usufructo de 2022 presentado el 3 de febrero de 2023), prevalece frente al resto de derechos (en este caso, un usufructo constituido en documento privado en 1986 y presentado a inscripción el 9 de febrero de 2023 en base a una escritura de elevación a público).

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7.- TABLA NORMATIVA SOBRE NACIONALIDAD Y ESTADO CIVIL

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge una tabla normativa sobre nacionalidad y estado civil, donde podemos encontrar enlaces a normativa y Resoluciones de la Dirección General sobre materias diversas como Registro Civil, certificaciones, régimen económico del matrimonio, etc.

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8.- JURA DE NACIONALIDAD. DIVERSAS CUESTIONES A TENER EN CUENTA

Se adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competencia del Registro Civil concreto donde formalizar la declaración de opción de la nacionalidad española, así como el juramento o promesa. En la misma se establece que la competencia corresponderá a la Oficina del Registro Civil del domicilio del optante.

Asimismo, se adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que se determina la improcedencia de otorgar actas de jura de nacionalidad cuando se detecten indicios de que el compareciente ha realizado actos incompatibles con la buena conducta cívica (como por ejemplo, el hecho de que el solicitante esté ingresado en un centro penitenciario).

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9.- IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE CALIFICACIONES NEGATIVAS. SERVICIO AL QUE PODEMOS RECURRIR COMO OFICINA NOTARIAL

Se adjunta (AQUÍ) un documento informativo del Consejo General del Notariado, a través del cual, se da a conocer un servicio del que disponen los Notarios, para poder recurrir judicialmente aquellas calificaciones negativas (o también Resoluciones de la DGSJFP) que puedan suponer un interés corporativo para los Notarios.

Así pues, en caso de que el empleado se encuentre con una calificación negativa que considere que puede afectar al Notariado en su conjunto, puede plantear esta posibilidad al Notario, la cual se podrá solicitar por las vías que se indican en el documento adjunto.

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10.- LA RECOMENDABLE ACTA DE MANIFESTACIONES PREVIA AL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA EN LA QUE INTERVIENE UNA PERSONA CON DISCAPACIDAD.

La circular informativa 3/2021, de 27 de septiembre de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado, propone que previamente al otorgamiento de una escritura en la que intervengan personas con discapacidad, se levante un acta de manifestaciones en la que se hagan constar las circunstancias que puedan influir en el otorgamiento del negocio jurídico de que se trate. El mencionado acta podrá recoger entre otras circunstancias:

Declaraciones de la propia persona con discapacidad, Por ejemplo, la manifestación de esa persona reconociendo que vende por un precio inferior al de mercado por una necesidad o conveniencia determinada, o los motivos por los que renuncia a una determinada herencia.
Declaraciones de las personas que asistan al discapacitado en el ejercicio de su capacidad. Por ejemplo, la manifestación del guardador de hecho, abogado, acompañante incidental, etc, haciendo constar que ha recomendado a la persona con discapacidad otorgar una escritura de venta porque es necesario para su sustento y manutención futuros, o para saldar unas deudas pendientes.

Este acta es un complemento imprescindible del juicio de capacidad notarial, y aporta claridad y seguridad frente a controversias futuras y posibles reclamaciones. Es recomendable que el requirente del acta sea la persona con discapacidad o su asistente.

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11.- SE CREA EL REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES.

Entra en vigor el día 19 de septiembre de 2023 el Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales. Este registro es de consulta obligada para todos los sujetos obligados por la ley al control del blanqueo de capitales, entre ellos los notarios. Sin embargo, hasta que no se produzca el volcado de datos a este registro, para lo que se dan 9 meses, el Real Decreto establece que hay que seguir acudiendo a las fuentes tradicionales (Base de datos del Titular Real a través de Signo).

Julio 2023

1.- NUEVO PERMISO RETRIBUIDO DE 15 DÍAS NATURALES PARA PAREJAS DE HECHO

Se publica en el BOE y entra ya en vigor el Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar), en virtud del cual, se reconoce un permiso retribuido de 15 días naturales por el hecho de constituirse (y registrarse) como pareja estable. Se puede informar de ello a todas las parejas estables que se constituyan a partir de ahora, para que puedan disfrutar de este nuevo permiso.

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2.- NUEVA REGULACIÓN DE LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES

El ya citado Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar) ha derogado la antigua Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (transformación, fusión, escisión, cesión global de activo y pasivo, etc.). Así pues, a partir de ahora, el nuevo régimen jurídico de las modificaciones estructurales cabe hallarlo en el citado Real Decreto-ley 5/2023. A tener en cuenta cuando cualquier oficial prepare una de estas operaciones (deberá consultar la nueva regulación y adaptar las citas legales al nuevo texto normativo).

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3.- LAS SENTENCIAS DE DIVORCIO DE EXTRANJEROS, CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES, DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en caso de divorcio (DE EXTRANJEROS cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español), si en la sentencia se adjudica un inmueble a uno de los excónyuges, para poder inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, es necesario que, previamente, dicha sentencia de divorcio conste inscrita en el Registro Civil central.

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4.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y PRIOR IN TEMPORE. A VECES SÍ, Y A VECES NO, LO QUE SE PRESENTA DESPUÉS TIENE PRIORIDAD SOBRE DOCUMENTOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 15 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un caso curioso:

Se firma CV + PH que se presenta a inscripción, calificado con defectos subsanables.
Se presenta subsanación, y estando el asiento vigente (esto es, aún no inscritas la CV + PH), entra en el Registro de la Propiedad un mandamiento de la AEAT con una prohibición de disponer, por deudas tributarias.
El Registrador califica negativamente la CV + PH (presentadas antes que el mandamiento) amparándose en razones de orden público.
El Notario recurre y la DG le da la razón, determinando que si ese mandamiento proviene de un procedimiento administrativo donde no se pone en tela de juicio la validez civil del negocio jurídico (recordemos, deudas tributarias), no procede la calificación negativa, pues la CV + PH se han presentado antes en el Registro (prior in tempore potior in iure).
No obstante, nos recuerda la DG que si el mandamiento hubiere sido librado en el marco de un proceso penal donde se pone en tela de juicio la validez del negocio (por ejemplo, una presunta estafa en la CV), sí que procedería la suspensión de la inscripción (aunque el mandamiento fuera posterior), por razones de interés general / orden público.

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5.- NO SE PUEDE INSCRIBIR NADA A FAVOR DE UNA SOCIEDAD CON EL CIF REVOCADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una compraventa, si la sociedad adquirente tiene el CIF revocado, no se puede inscribir dicha adquisición a su favor. A tener en cuenta y recordar siempre cuando intervenga una sociedad, consultar la base de datos existente al respecto.

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6.- SE PUEDE REDUCIR CAPITAL SOCIAL POR DEBAJO DE 3.000 EUROS EN UNA SL YA EXISTENTE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve el siguiente caso curioso:

SL ya existente, con capital social superior a 3.000 euros, ejecuta reducción de capital, a resultas de la cual, su cifra de capital social resultante queda por debajo de los 3.000 euros.
El Registrador suspende la inscripción al considerar que dicha cifra queda por debajo del mínimo legal, al considerar que las SL de menos de 3.000 euros de capital sólo son posibles en el momento de la constitución.
La DG revoca la calificación del Registrador, considerando que sí es posible ejecutar una reducción de capital en una SL cuyo resultado sea un capital social inferior a 3.000 euros.

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7.- AMPLIACIÓN DE CAPITAL SOCIAL Y DERECHO DE SUSCRIPCIÓN PREFERENTE. HAY QUE RESPETAR LOS TIEMPOS

A resultas de una operación formalizada en la Notaría, se recuerda que en el marco de un aumento de capital de una SA, el derecho de preferencia de los accionistas en los aumentos de capital nace en el momento de la publicación de la oferta de suscripción de las nuevas acciones en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, o bien, desde la comunicación escrita a cada uno de los accionistas. Dicha suscripción podrá realizarse por los socios en el plazo que haya fijado la Junta, que no podrá ser inferior a un mes desde la publicación o comunicación.

Así pues, deberán tenerse en cuenta y respetarse estos plazos al formalizarse esta clase de operaciones (de modo que no es posible que se realice la suscripción de las nuevas acciones en la misma Junta del acuerdo, salvo que a ella hubieran acudido la totalidad de los socios).

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8.- RESPONSABILIDAD CIVIL DEL NOTARIO. MUY IMPORTANTE TENERLO EN CUENTA PARA EVITAR ESTA CLASE DE ERRORES

Se adjunta enlace a un interesante artículo doctrinal (AQUÍ) en el que se analiza la responsabilidad civil del Notario. De especial interés, hay un apartado con detalle de casos concretos (por ejemplo, omisión de cargas, poderes insuficientes, falta de información relativa a los efectos tributarios del otorgamiento, etc.).

Se recomienda encarecidamente a todos los empleados de la Notaría la lectura del artículo y de dichos casos concretos para evitar incurrir en esta clase de errores y la responsabilidad asociada a los mismos.

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9.- REGISTRO CIVIL Y JURA DE NACIONALIDAD Y MATRIMONIOS NOTARIALES. CUESTIONES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA

Se adjunta Oficio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (ver PDF adjunto al presente Email) en la que se aclaran diversas cuestiones relativas, sobretodo, a la documentación a presentar por los interesados en las actas de jura de nacionalidad y en los expedientes matrimoniales ante Notario, así como a aspectos relativos al trámite a tener en cuenta en ambos otorgamientos.

Junio 2023

1.- ESTATUTOS SOCIALES. CONVOCATORIA DE JUNTA. NO ES VÁLIDA LA CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE PERMITE HACER LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA A LOS SOCIOS POR CORREO ORDINARIO (SIN ACUSE DE RECIBO):

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que (en el marco de la constitución de una SL), no es admisible la cláusula estatutaria que permite remitir la convocatoria de junta a los socios mediante correo ordinario (sin acuse de recibo), pues para que la convocatoria sea válida, es necesario que el sistema de remisión permita verificar la recepción de la convocatoria por parte del destinatario.

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2.- EN LA ESCRITURA DE VENTA EXTRAJUDICIAL DE BIEN HIPOTECADO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DE LA EJECUCIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 11 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Supuesto de ejecución extrajudicial de inmueble hipotecado, en Notaría, donde existe una condición resolutoria posterior a la hipoteca a favor de una sociedad. Se le notifica el procedimiento de ejecución a dicha sociedad mediante correo certificado con acuse de recibo, pero la entrega es negativa, tras lo cual se otorga la escritura. La DG, alineándose con la tesis del Registrador, no lo acepta, pues considera que al formalizarse la ejecución extrajudicial de un bien hipotecado mediante escritura, es necesario notificar fehacientemente el procedimiento a todos los titulares de cargas o derechos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, de modo que si se opta por remitir la notificación del procedimiento por correo certificado con acuse de recibo, y su entrega al destinatario es negativa, lo procedente es realizar una notificación personal, por parte del Notario, mediante una acta de notificación (art. 202 Reglamento Notarial).

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3.- RECTIFICACIÓN DE CABIDA SUPERIOR AL 10%. NO ES POSIBLE INSCRIBIRLA “POCO A POCO”:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 12 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Se otorga escritura de rectificación de cabida de finca, por la “vía simplificada” del artículo 201.3 Ley Hipotecaria (para diferencias que no exceden del 10%), pero al analizarse los metros cuadrados que constan en el registro y los metros declarados ahora (de 9.403 a 10.377), se aprecia que la diferencia es superior al 10%. El Registrador suspende inscripción y posteriormente, el Notario presenta escritura de subsanación donde se solicita que se inscriba únicamente el exceso de cabida hasta alcanzar el 10%. El Registrador califica de nuevo negativamente, y la DG, alineándose con el Registrador, confirma que ello no es posible, pues no se puede inscribir “poco a poco” o “por partes” una rectificación de cabida, de modo que si la misma es superior al 10%, se debe recurrir al expediente ordinario del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, y no a la vía simplificada del artículo 201.3.

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4.- MINUTACIÓN DE “CONCEPTOS MENORES”. QUE SE PUEDE COBRAR Y QUE NO:

Interesante entrada del blog “justitonotario” (AQUÍ) donde se analiza una Resolución de la Dirección General de 3 de enero de 2023 (se puede consultar completa en un enlace del citado blog), en la que se resuelve un recurso de un particular contra la minuta de un Notario de una escritura de compraventa. A modo de resumen, en ella se determina que:

¿Qué se testimonia y qué no? Es el Notario quien decide.
Informe del Registro Mercantil: No corresponde.
Consulta Titular Real: Sí.
Caras en blanco de los cheques: correcto.
Incorporación a la copia de un folio para la consignación de notas: correcto.
Diligencias: Deben constar para poderse minutar.
Copias simples y pacto de asunción de gastos por la parte compradora: Si el comprador asume los gastos, ello incluye las copias necesarias para cumplir las obligaciones de comunicación del negocio formalizado.
Número de copias simples electrónicas: 2 (para comunicaciones a Catastro y Ayuntamiento, respectivamente).
Número de copias simples en papel: 3 (para liquidar ITP, “plusvalía” y trámites diversos, respectivamente).
Momento de indicar el número de copias que desean los otorgantes: En el momento de la firma.
¿Qué podemos considerar testimonios? La transcripción de los datos de la sociedad interviniente; la elaboración de la ficha necesaria para poder realizar la liquidación telemática; el testimonio por petición de información registral; la consulta de Titularidad Real; la nota simple del Registro; el recibo del IBI; la certificación catastral descriptiva y gráfica (al margen de la gestión extraarancelaria también minutable); los cheques que acreditan los medios de pago; el certificado de deudas de la comunidad; la etiqueta de la Certificación Energética o el certificado entero y respetando lo que se necesita según los casos; el justificante de recepción del Ayuntamiento de la comunicación del artículo 110.6.b) y la comprobación de CSV`s.
Sello de seguridad: Sí, se minuta.
Nota del Registro: Puede ser un suplido (al margen del testimonio).

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5.- NO SE PUEDE SER 2 COSAS A LA VEZ. NO ES POSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE UNA SOCIEDAD Y, AL MISMO TIEMPO, SER TAMBIÉN PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE UNA MERCANTIL QUE OSTENTE CARGO DE VOCAL EN ESE MISMO CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 23 de mayo de 2023 (BOE de 16 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG determina que, en un consejo de administración de 3 miembros, no es posible que una misma persona física ostente el cargo de vocal del consejo y, al mismo tiempo, el de persona física representante de una sociedad que es también vocal en dicho consejo, ya que ello implicaría que, de facto, una sola persona tendría derecho de veto para la adopción, o no, de cualquier acuerdo, además de poder generar situaciones susceptibles de conflicto de interés. En todo caso, si el consejo tuviere más de 3 miembros, la cuestión sería más discutible y se debería analizar el caso concreto para obtener una conclusión al respecto.

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6.- VENTA DE INMUEBLE POR UNA SOCIEDAD REPRESENTADA POR UN ADMINISTRADOR CON SU CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. ES POSIBLE SI EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SE HACE BIEN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 9 de mayo de 2023 (BOE de 29 de mayo de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG reitera su doctrina ya consolidada y determina que, en un caso de una SL que vende un inmueble, representada en la compraventa por su administrador, sin el cargo aún inscrito, es posible formalizar la operación si en el juicio notarial de suficiencia se realiza del modo correcto. En concreto, la escritura debería contener todas las circunstancias previstas por la ley para entender válido el nombramiento de administrador:

El acuerdo de la Junta General debidamente convocada.
La aceptación del nombramiento,
La notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

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7.- MOFIDICACIÓN DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL PARA ADAPTARLO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓN EUROPEA EN MATERIA DE PROCESOS DIGITALES

AQUÍ se puede consultar la citada reforma del Reglamento del Registro Mercantil, publicada en el BOE de 14 de junio. En base a la misma, como aspectos clave:

Se prevé la asignación de un Identificador Único Europeo (EUID) a todas las sociedades de capital y sucursales, que permita identificarlas inequívocamente a través de un sistema de interconexión de todos los registros mercantiles de la UE.
Se prevé la posibilidad de crear y cerrar sucursales de forma telemática / en línea.
Su entrada en vigor se retrasa un año, a contar desde la publicación en el BOE de la Ley 11/2023 (esto es, el 9 de mayo de 2024).

Mayo 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA DE MENORES DE EDAD Y CONFLICTO DE INTERESES. ASPECTOS A TENER EN CUENTA:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrero de 2023 (DOGC de 2 de marzo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que en la renuncia de una herencia a favor de menores de edad, la regla general es que la misma debe formalizarse en escritura pública por parte de los padres, con autorización judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativamente, de los dos parientes más próximos (art. 236-30 CCCat). En caso de conflicto de intereses de uno de los progenitores, la renuncia la realiza el otro progenitor con el consentimiento de los dos parientes. Si el conflicto de intereses afectare a alguno de los dos parientes, éste debe abstenerse o, en su caso, deberá recurrirse al pariente sucesivo para sustituirlo.

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2.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD. NO SE PUEDEN SOLICITAR NOTAS SIMPLES NI POR EMAIL NI MEDIANTE DOCUMENTO PRESENTADO POR VÍA TELEMÁTICA:

Adjunto las Resoluciones de la DGSJFP de 27 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023) y de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se pueden solicitar notas simples ni por email ni mediante una solicitud presentada en un documento a través del sistema de presentación telemática de documentos del Registro. La vía ordinaria es a través del portal telemático de Registradores.org o vía Telefax en el caso de las notas continuadas de Notaría.

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3.- CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE PENSIÓN VITALICIA GARANTIZADA CON CONDICIÓN SUSPENSIVA Y DERECHO REAL DE HIPOTECA. NO SE PUEDE HIPOTECAR LO QUE AÚN NO TE PERTENECE:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se puede hipotecar lo que aún no es tuyo. Se formaliza en escritura pública una cesión de una finca a cambio de una pensión vitalicia. Cedente (persona mayor), cede la finca a un tercero (cesionario), a cambio de una pensión vitalicia. La cesión se formaliza con una condición suspensiva, de forma que la transmisión del dominio se producirá cuando la parte cesionaria justifique que ha satisfecho la totalidad de la pensión convenida (se entiende que a la muerte del cedente). Asimismo (para garantizar que los obligados al pago de la pensión la abonarán), la parte cesionaria constituye hipoteca sobre dicho inmueble, a favor del cedente, como garantía adicional en el pago de la pensión vitalicia. Se deniega la inscripción de la hipoteca ya que la condición suspensiva aún no se ha cumplido, de forma que los cesionarios aún no han adquirido la titularidad del inmueble (condición suspensiva pendiente de cumplimiento) y, por lo tanto, no pueden hipotecar algo que aún no les pertenece.

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4.- HIPOTECA Y DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. NO PUEDE SER UN DOMICILIO EXTRANJERO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 30 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que al formalizar un derecho real de hipoteca, en la escritura debe constar un domicilio del deudor a efectos de notificaciones y requerimientos, el cual debe estar situado en España, de modo que no es admisible señalar un domicilio del deudor en el extranjero, a estos efectos.

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5.- ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE PAREJA ESTABLE Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO (PISO EN COMÚN). SE PUEDE OTORGAR CON HIJOS MENORES SI NO SE INCLUYEN EN LA ESCRITURA PACTOS QUE AFECTEN A LOS HIJOS:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 de abril de 2023 (DOGC de 24 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que cuando existe una pareja estable con hijos y con una vivienda en común, cuando se extingue la pareja estable por cese de la convivencia, aunque existan esos hijos menores de edad, pueden formalizar la extinción de la pareja estable en la escritura y acordar en la misma la disolución del condominio del inmueble que tenían en común. No obstante, ello solo será posible si en dicha escritura de extinción de la pareja estable, no se incluyen medidas que afecten a los hijos, como un convenio, un plan de parentalidad, una pensión de alimentos, o un régimen de visitas (en cuyo caso, lógicamente, requeriría autorización judicial).

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6.- ESCRITURA DE DIVISIÓN MATERIAL DE ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA FINCA SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SOLO SE REQUIERE MAYORÍA SIMPLE:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de mayo de 2023 (DOGC de 15 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que en el caso de un edificio antiguo con una división horizontal “singular” (dividido en 4 entidades, una de la cual, engloba 13 pisos susceptibles de aprovechamiento individualizado), si los estatutos no lo permiten expresamente (en cuyo caso no se requeriría acuerdo de Junta) es posible formalizar una división material de esta entidad que engloba esos 13 pisos, para crear 13 fincas registrales independientes, siendo únicamente necesario un acuerdo de Junta aprobado por mayoría simple (esto es, no sería necesario un acuerdo con mayorías cualificadas de 4/5).

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7.- ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE ERROR (DE SUPERFICIE) EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA (ELEMENTO PRIVATIVO) SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NO SE REQUIERE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 18 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un supuesto en el que un sobreático, inscrito con una superficie útil de 47,51 metros, se rectifica a 97 metros (pues en realidad esa era la superficie real y correcta), mediante una escritura otorgada por el titular registral de dicha finca, en base a una certificación catastral y gráfica y un informe de arquitecto (que acreditan que se trata de un error y que ese piso tiene esa superficie desde el momento de la construcción), así como mediante un acuerdo de Junta (adoptado por unanimidad) que consiente dicha rectificación. En este caso la DG confirma que con esta escritura es suficiente para inscribir la modificación de la superficie del piso, sin que sea necesaria una escritura de declaración de obra nueva antigua, por parte de la comunidad de propietarios, donde se rectifique la descripción de dicho elemento.

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8.- CUANDO EN UNA SUCESIÓN EXISTA UN DERECHO DE TRANSMISIÓN, OJO QUE SE REQUIERE LA CONCURRENCIA DE TODOS LOS INTERESADOS EN LA HERENCIA PARA LA ENTREGA DE UN LEGADO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 19 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG recuerda que, en el marco del derecho de transmisión, y en base al artículo 1006 del Código Civil, cualquier operación tendente a partir la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión de éste (incluyendo sus legitimarios). Se trata de un caso en el que dos personas fallecidas, en su testamento nombran como herederos a sus seis hijos (con sustitución vulgar en favor de sus respectivos descendientes) y, asimismo, ordenan a favor de tres de sus hijos legados de unos bienes inmuebles. Posteriormente, uno de esos hijos, fallece, dejando viuda y tres hijos (nietos de los primeros causantes). Se otorga escritura de entrega de legado por parte de los herederos instituidos (hijos del matrimonio fallecido) y asimismo por parte de los herederos transmisarios (nietos), pero no interviene la cónyuge viuda del hijo fallecido, cosa que la DG interpreta que es efectivamente necesaria, al ser interesada en la sucesión.

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9.- EN BREVES SERÁ POSIBLE OTORGAR ESCRITURAS DE FORMA TELEMÁTICA:

Se adjunta enlace al artículo publicado recientemente en El Periódico (AQUÍ) donde se exponen sucintamente las novedades derivadas de la Ley 11/2023. En base a la misma, en breves (a finales de noviembre vence la vacatio legis de 6 meses), será posible otorgar determinados documentos públicos de forma telemática, es decir, sin la presencia física del cliente en la Notaría. A medida que se dispongan de más novedades sobre la implementación práctica de la medida, se informará debidamente a la plantilla.

Abril 2023

1.- LOS CLIENTES SE PUEDEN IDENTIFICAR ANTE NOTARIO MEDIANTE EL PERMISO DE CIRCULACIÓN VIGENTE DEL REINO DE ESPAÑA:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG permite que un compareciente se identifique ante Notario mediante un permiso de circulación vigente de España, aunque este recurso deberá ser empleado de manera subsidiaria o supletoria. Eso quiere decir que, de ordinario, en todo caso, la identificación de españoles deberá realizarse mediante Pasaporte o DNI. No obstante, subsidiariamente, también se podrá admitir el permiso de circulación, pues es un documento oficial expedido por una autoridad pública, con fotografía y firma, que tiene efectos identificativos.

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2.- ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS NUEVOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE SUJETO A UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACUERDOS ADOPTADOS ANTES DE SU COMPRA QUE NO SE HAYAN INSCRITO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 31 de enero de 2023 (BOE de 20 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG recuerda que, por regla general, si una comunidad de propietarios adopta un acuerdo sujeto a inscripción en el Registro de la Propiedad, y posteriormente, antes de que se inscriba dicho acuerdo, hay cambios de titularidad en elementos privativos, para lograr la inscripción de dicho acuerdo, los nuevos propietarios deben prestar su consentimiento. No obstante, en este caso concreto, al tratarse de una herencia, la DG aplica el principio de sucesión universal (artículo 661 Cc) y permite la inscripción del acuerdo.

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3.- EN EL MARCO DE UNA HERENCIA, LA SEPARACIÓN DE UN MATRIMONIO DEBE SER PROBADA FEHACIENTEMENTE, PARA PODER PRIVAR AL CÓNYUGE SUPÉRSTITE DE SUS DERECHOS SUCESORIOS A LA LEGÍTIMA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que, en el marco de una aceptación de herencia, para poder formalizar la misma sin el cónyuge supérstite legitimario (a resultas de estar los cónyuges separados), es necesario acreditar fehacientemente la separación (por mutuo acuerdo en escritura pública / resolución judicial de separación o divorcio / por ratificación del cónyuge que no participa en la partición.)

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4.- CAUTELAS A TENER EN CUENTA EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA CUANDO SE EMPLEE UN PODER PREVENTIVO EN PREVISIÓN DE PÉRDIDA DE CAPACIDAD.

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 4 de noviembre de 2022 (BOE de 2 de diciembre de 2022). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG determina que para poder emplear un poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad (del tipo que sólo despliega efectos una vez se acredite la pérdida de capacidad, no antes) no basta un juicio de suficiencia genérico como en cualquier clase de poder, sino que se exigirán unos requisitos adicionales, a saber: se estará a la voluntad del poderdante y, en todo caso, se exigirá certificado médico actual, con indicación de fecha, autor, objeto y un juicio expreso del Notario conforme el poderdante está en la situación de apoyo descrita para que el poder entre en vigor (e incluso, en caso de duda, se podrá exigir un informe pericial que se valorará en un acta notarial aparte o, en su caso, añadiendo la comparecencia del poderdante para valorar in situ su situación de necesidad).

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5.- LAS RESOLUCIONES JUDICIALES QUE AFECTEN A LA CAPACIDAD DE LA PERSONA DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL PARA QUE LOS ACTOS DERIVADOS DE LAS MISMAS TENGAN ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 3 de enero de 2023 (BOE de 9 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que la sentencia judicial que afecte a la capacidad de una persona, además de firme, debe estar inscrita en el Registro Civil. Sin este requisito, el acto realizado por el representante, no podrá acceder al Registro de la Propiedad.

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6.- CUANDO SE INDIQUE EL RÉGIMEN ECONÓMICO DEL MATRIMONIO EN UNA ESCRITURA, DEBE DETALLARSE SI ES LEGAL O CONVENCIONAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 20 de diciembre de 2022 (BOE de 3 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que al indicar el régimen económico del matrimonio, es necesario determinar en la escritura si dicho régimen económico-matrimonial es legal o pactado (ya que en caso de ser pactado, se pueden haber previsto reglas específicas de gestión y disposición, distintas de las genéricas previstas en el régimen legal del Código). Además, si es un régimen pactado o convencional debe acreditársele al notario mediante la exhibición del documento auténtico del que resulte el régimen económico convencional (capitulaciones matrimoniales) con los datos de inscripción en el Registro Civil competente. También puede acreditarse con certificación de matrimonio del Registro Civil a cuyo margen debe constar anotado el otorgamiento de las capitulaciones en las que se pacte el referido régimen económico matrimonial convencional, el día del otorgamiento, el notario autorizante y el número de protocolo.

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7.- NECESIDAD DE QUE EL NOTARIO HAGA CONSTAR EXPRESAMENTE EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL LA SALVEDAD DE AUTOCONTRATACIÓN Y/O CONFLICTO DE INTERÉS.

Adjunto resolución de la DGSJFP de 9 de marzo de 2023 (B.O.E. 27 de marzo de 2023). En esta interesante resolución la DG reitera una vez más su doctrina en cuanto al juicio de suficiencia notarial y autocontratación, en el sentido de que deben extremarse las precauciones cuándo se esté en presencia de un negocio jurídico otorgado por un apoderado que a su vez interviene en su propio nombre y derecho como parte con intereses contrapuestos a los de su poderdante. En el caso que nos plantea la resolución, el Registrador suspende la inscripción de una donación en la que el donante actúa a su vez como apoderado del donatario, sin expresarse en la escritura de donación que, en el poder otorgado por el donatario se salva expresamente la figura de la autocontratación y/o el conflicto de intereses. Recuerda el centro directivo su ya reiteradísima doctrina de que el artículo 98 de la ley 24/2001 atribuye en exclusiva el juicio de suficiencia de la representación alegada al notario, sin que el registrador pueda exigir para su calificación que se le exhiba, acompañe o transcriba el documento del que resulte la representación. No obstante, cuando se de la figura de la autocontratación no basta con que el notario haga constar en la escritura el juicio de suficiencia notarial, sino que además será necesario que exprese nítidamente que el documento auténtico del que resulta la representación (poder) contempla la salvedad de autocontratación.”

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8.- LEY APLICABLE EN MATERIA DE RÉGIMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES CON ELEMENTOS INTERNACIONALES

8.1.- LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL:

Rige el Reglamento UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a todos los matrimonios celebrados a partir de junio de 2019, que es de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 22) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a su régimen económico matrimonial entre la del lugar de celebración o la de la nacionalidad de cualquiera de los cónyuges.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en consecuencia, en España, se exigirá escritura pública).
‍En defecto de pacto, la ley aplicable será (art. 26): La de la primera residencia habitual tras el matrimonio, la de la nacionalidad común o la del vínculo más estrecho.
‍También de aplicación a las “uniones registradas”: Parejas estables inscritas en un Registro público.

8.2.- LEY APLICABLE AL DIVORCIO:

Rige el Reglamento UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre ley aplicable al divorcio, también de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 5) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a divorcio entre la del lugar de residencia habitual, la del último lugar de residencia habitual, la del Estado cuya nacionalidad tenga uno de los cónyuges en el momento de celebración del pacto o la ley del foro.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en España, escritura pública de pactos en previsión de ruptura).
‍En defecto de pacto, se aplicarían los criterios del art. 8 del Reglamento.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona

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